The betLa apuesta
Vita is 65 finished residences on a private island off Coconut Grove, and it already closes at about $2,400 a foot: #S501 and #S502 at $6.5 million and #M401 at $9.4 million, all in 2026. The cheapest residence listed today, #S301, asks $2,302, inside that recorded range. In a postcode with 5.9 months of supply, a seller's market, the entry line is the one to own.
Vita son 65 residencias terminadas en una isla privada frente a Coconut Grove, y ya cierra a unos $2.400 el pie: la #S501 y la #S502 a $6,5 millones y la #M401 a $9,4 millones, todas en 2026. La residencia más barata a la venta hoy, la #S301, pide $2.302, dentro de ese rango registrado. En un código postal con 5,9 meses de oferta, un mercado de vendedor, la línea de entrada es la que conviene tener.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33133 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $5M – $10M$5M – $10M | 53 | $6,500,000 | $1,616 |
| $10M and above$10M en adelante | 18 | $14,500,000 | $2,375 |
A small delivery its market can absorbUna entrega pequeña que su mercado puede absorber
Vita is 0.9 years of supply against the 71 homes that closed above $5 million in 33133 over the trailing year. 45 of those were houses, so the condominium buyer pool is thinner than the count, but 65 residences in three low buildings is a small delivery and the developer was more than 70% presold by the January 2024 loan. 11 residences are listed today, 17% of the building. Four four-bedrooms between $8.9 and $9.8 million have sat for more than 220 days: that is where supply sits and where a buyer negotiates. Coconut Grove as a whole holds 5.9 months of inventory, which favours sellers.
Vita equivale a 0,9 años de oferta frente a las 71 viviendas que cerraron por encima de $5 millones en 33133 en los últimos doce meses. 45 de ellas eran casas, así que el grupo de compradores de condominio es más estrecho que la cifra, pero 65 residencias en tres edificios bajos es una entrega pequeña, y el promotor tenía más del 70% prevendido al cerrar el préstamo de enero de 2024. Hoy hay 11 residencias a la venta, el 17% del edificio. Cuatro de cuatro dormitorios entre $8,9 y $9,8 millones llevan más de 220 días publicadas: ahí está la oferta y ahí negocia el comprador. Coconut Grove en conjunto tiene 5,9 meses de inventario, lo que favorece al vendedor.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33133 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33133 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33133 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33133 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 10 | $1,611 |
| 2025 | 22 | $1,530 |
| 2026 | 29 | $1,839 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced at what the building already clearsAl precio que el edificio ya cierra
Against the $5 to $10 million band in 33133, which closed at $1,616 a foot, Vita asks a clear premium, and condos built since 2023 in the postcode resell at $1,839 this year. Neither comparison is on a private island. The one that holds is the building itself: five MLS closings in 2026 from $6.5 to $19.8 million, the four below $10 million at $2,165 to $2,479 a foot, the two-storey penthouse #PH-S04 at $3,364. Entry #S301 at $2,302 sits inside that range. MLS area on new construction often includes terraces, so re-divide by the recorded area before comparing outside the building.
Frente a la banda de $5 a $10 millones en 33133, que cerró a $1.616 el pie, Vita pide una prima clara, y los condominios construidos desde 2023 en el código postal revenden a $1.839 este año. Ninguna de las dos comparaciones está en una isla privada. La que vale es la del propio edificio: cinco cierres en el MLS en 2026 entre $6,5 y $19,8 millones, los cuatro por debajo de $10 millones entre $2.165 y $2.479 el pie, el penthouse de dos plantas #PH-S04 a $3.364. La #S301 de entrada, a $2.302, queda dentro de ese rango. En obra nueva la superficie del MLS suele incluir terrazas: vuelva a dividir por la superficie registrada antes de comparar fuera del edificio.
On the MLS todayHoy en el MLS
11 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-21. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
11 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-21. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| S301 | 3/4 | 2,433 sf | $5,600,000 | $2,302 | $4,213 | 74 |
| L405 | 3/4 | 2,503 sf | $6,500,000 | $2,597 | $4,356 | 42 |
| L205 | 3/4 | 2,608 sf | $6,750,000 | $2,588 | $4,532 | 146 |
| L404 | 3/4 | 2,503 sf | $6,950,000 | $2,777 | $4,367 | 24 |
| S503 | 4/5 | 4,117 sf | $8,940,000 | $2,171 | — | 260 |
| M303 | 4/5 | 3,613 sf | $8,950,000 | $2,477 | $6,375 | 237 |
| M204 | 4/5 | 3,610 sf | $9,500,000 | $2,632 | $6,280 | 232 |
| S304 | 4/5 | 4,019 sf | $9,800,000 | $2,438 | $7,066 | 223 |
| M301 | 4/5 | 3,798 sf | $10,000,000 | $2,633 | $6,658 | 21 |
| PH M02 | 4/6 | 5,051 sf | $20,600,000 | $4,078 | $9,535 | 0 |
| PH-L05 | 4/6 | 7,027 sf | $21,300,000 | $3,031 | $6,765 | 127 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12025886 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12025886 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,433 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,433 sf.
| HOA at $1.75/sf/monthGastos de comunidad a $1,75/sf/mes | −$51,093 |
| Property tax at 2.02% of $5,600,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $5,600,000 | −$113,120 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,759 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$172,972 |
What the entry residence costs to holdLo que cuesta mantener la residencia de entrada
Dues on the live listings run about $1.75 a foot a month, $4,213 on the 2,433 sf entry residence, and property tax at 2.02% is the largest line: about $173,000 a year to own before any income. The rental policy is not published. At this price Vita is a primary or second home rather than an income asset, but a buyer who may lease it still needs the leasing article of the recorded Declaration, and I will get it before you sign.
Las cuotas de comunidad de las fichas activas rondan $1,75 el pie al mes, $4.213 en la residencia de entrada de 2.433 sf, y el impuesto sobre bienes inmuebles al 2,02% es la partida mayor: unos $173.000 al año antes de cualquier ingreso. La política de alquiler no está publicada. A este precio Vita es una vivienda principal o secundaria más que un activo de renta, pero quien quiera alquilarla necesita el artículo de arrendamiento de la Declaración registrada, y yo lo consigo antes de que firme.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Bank OZK, $239 million in January 2024, with more than 70% of the residences presold at the time. The buildings are delivered, so construction and lender risk are retired.Bank OZK, $239 millones en enero de 2024, con más del 70% de las residencias prevendidas en ese momento. Los edificios están entregados, así que el riesgo de construcción y de financiamiento está superado. |
| PresoldPrevendido | 70% at last disclosure70% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Construction began April 2023; closings began December 2025.La obra empezó en abril de 2023; los cierres empezaron en diciembre de 2025. |
| DeveloperPromotor | CMC Group, led by Ugo Colombo. Three curved seven-storey buildings on the 20-acre island, with a bayfront pool, pickleball courts and yacht club access.CMC Group, de Ugo Colombo. Tres edificios curvos de siete pisos en la isla de 20 acres, con piscina frente a la bahía, canchas de pickleball y acceso a club náutico. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy on the building's own closingsCompre sobre los cierres del propio edificio
Vita is finished, was financed by a $239 million Bank OZK loan and was largely sold before delivery, so what you buy is a delivered bayfront residence on a private island with no construction risk left.
Anchor the offer on the 2026 closings at $2,165 to $2,479 a foot, not on the asks. The three-bedroom entry line is priced inside that range; the four-bedrooms listed for more than 220 days are where to push on price.
Vita está terminada, se financió con un préstamo de $239 millones de Bank OZK y se vendió en su mayor parte antes de entregar: lo que compra es una residencia entregada frente a la bahía en una isla privada, sin riesgo de obra.
Ancle la oferta en los cierres de 2026, entre $2.165 y $2.479 el pie, no en los precios pedidos. La línea de entrada de tres dormitorios está dentro de ese rango; las de cuatro dormitorios con más de 220 días publicadas son donde apretar el precio.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Vita at Grove IsleEl expediente completo de Vita at Grove Isle
Read nextSiga leyendo
- The Lincoln Coconut Grove, Coconut Grove, Delivering 2028The Lincoln Coconut Grove, Coconut Grove, Delivering 2028
- Cipriani Residences Miami, Brickell, 2027Cipriani Residences Miami, Brickell, 2027
- 2200 Brickell, Brickell, 20262200 Brickell, Brickell, 2026
- All the new-development studiesTodos los estudios de obra nueva
- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- Florida YIMBY, CMC Group lands $239 million construction loan for Vita at Grove Isle (Jan 2024)
- Commercial Observer, Bank OZK lends $239M on Grove Isle condo project (Jan 2024)
- South Florida Agent Magazine, Closings underway for Vita at Grove Isle (Dec 2025)
- Developer site, vitagroveisle.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-21. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-21. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.