The betLa apuesta
The Well is a finished 66-residence wellness condominium on Bay Harbor Islands whose own 11 MLS closings since May cleared a median $1,428 a foot. The entry one-bedroom, #302, asks $1,390: under the building's own closings and in line with the $1,381 new condominiums in 33154 resell at this year. You buy delivered, at the price the building has already proved.
The Well es un condominio de bienestar terminado de 66 residencias en Bay Harbor Islands cuyos propios 11 cierres en el MLS desde mayo salieron a una mediana de $1.428 el pie. El un dormitorio de entrada, #302, pide $1.390: por debajo de los cierres del propio edificio y en línea con los $1.381 a los que se revenden este año los condominios nuevos de 33154. Compra entregado, al precio que el edificio ya ha demostrado.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33154 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1.5M – $3M$1,5M – $3M | 72 | $1,950,000 | $986 |
| $3M – $5M$3M – $5M | 44 | $3,725,000 | $1,272 |
A small building in a liquid bandUn edificio pequeño en una banda líquida
66 residences are 0.6 years of supply against the 116 homes that closed between $1.5 and $5 million in 33154 in the trailing year, so the building does not swamp its market. New condominiums delivered there since 2023 resell at $1,381 a foot this year, up 14.6% on 2025, which is the direction a buyer wants. The postcode as a whole holds 12.3 months of inventory, a buyer's market: 11 residences are listed here today, so pick the line and let them compete.
66 residencias equivalen a 0,6 años de oferta frente a las 116 viviendas que cerraron entre $1,5 y $5 millones en 33154 en los últimos doce meses, así que el edificio no satura su mercado. Los condominios nuevos entregados allí desde 2023 se revenden este año a $1.381 el pie, un 14,6% más que en 2025, que es la dirección que quiere un comprador. El código postal en su conjunto acumula 12,3 meses de inventario, un mercado de compradores: hay 11 residencias publicadas hoy aquí, así que elija la línea y deje que compitan.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33154 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33154 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 20 | $1,381 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The building has already set its priceEl edificio ya ha fijado su precio
The eight closings with a recorded area ran from $1,253 to $1,690 a foot, median $1,428, on prices of $1.66 to $4.51 million. The 11 asks median $1,577, so most sellers want more than the building has cleared; #302 at $1,390 and #501 at $1,244 do not. The $1.5 to $3 million band in 33154 closes at $986 because it is mostly older stock: the comparison that counts is the $1,381 of new condominiums. MLS area on new construction can include the terrace, so check the recorded area.
Los ocho cierres con superficie registrada fueron de $1.253 a $1.690 el pie, mediana $1.428, sobre precios de $1,66 a $4,51 millones. Las 11 fichas piden una mediana de $1.577, así que la mayoría de los vendedores quiere más de lo que el edificio ha cerrado; el #302 a $1.390 y el #501 a $1.244 no. La banda de $1,5 a $3 millones en 33154 cierra a $986 porque es sobre todo producto antiguo: la comparación que cuenta son los $1.381 de los condominios nuevos. En obra nueva la superficie del MLS puede incluir la terraza, así que verifique la superficie registrada.
On the MLS todayHoy en el MLS
11 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-22. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
11 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-22. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 707 | 1/2 | — | $1,499,000 | — | — | 101 |
| 302 | 1/2 | 1,150 sf | $1,599,000 | $1,390 | $3,000 | 97 |
| 608 | 2/3 | 1,267 sf | $2,225,000 | $1,756 | $3,661 | 25 |
| 501 | 2/3 | 1,849 sf | $2,300,000 | $1,244 | $5,298 | 0 |
| 703 | 2/3 | 1,756 sf | $2,745,000 | $1,563 | $5,074 | 82 |
| 201 | 2/3 | 2,292 sf | $2,750,000 | $1,200 | $6,000 | 25 |
| 503 | 2/3 | 1,756 sf | $2,795,000 | $1,592 | $5,074 | 26 |
| 403 | 2/3 | 1,756 sf | $2,995,000 | $1,706 | $3,113 | 96 |
| 301 | 2/3 | 1,849 sf | $3,295,000 | $1,782 | $100 | 13 |
| 610 | 3/4 | 2,293 sf | $3,950,000 | $1,723 | $6,740 | 182 |
| 406 | 3/4 | 3,262 sf | $4,699,000 | $1,441 | $5,276 | 0 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12050158 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12050158 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,150 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,150 sf.
| HOA at $2.6/sf/monthGastos de comunidad a $2,6/sf/mes | −$35,880 |
| Property tax at 2.02% of $1,599,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,599,000 | −$32,300 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,140 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$72,320 |
What it costs to hold, and what it rents forLo que cuesta mantenerlo, y lo que se alquila
Dues on the listings run $1.60 to $2.90 a foot a month as agents enter them, $3,000 on the 1,150 sf one-bedroom. Five leases closed on the MLS in August and September 2026: $7,850 and $9,500 a month on 1,150 sf one-bedrooms, $12,500 to $19,000 on two and three-bedrooms. Their terms were not read, so they are not annualised here. The leasing article is not published: get it from the recorded Declaration before you sign.
Las cuotas en las fichas van de $1,60 a $2,90 el pie al mes según las anotan los agentes, $3.000 en el un dormitorio de 1.150 sf. Cinco alquileres cerraron en el MLS en agosto y septiembre de 2026: $7.850 y $9.500 al mes en un dormitorios de 1.150 sf, de $12.500 a $19.000 en dos y tres dormitorios. No se leyeron sus plazos, así que aquí no se anualizan. La cláusula de alquiler no está publicada: obténgala de la Declaración registrada antes de firmar.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $141M construction loan from Mack Real Estate Credit Strategies (2022), refinanced with $238M from Eldridge and Hudson Bay in November 2025. The offices took a separate $184M refinance from Monroe Capital in October 2026, over 90% leased.Préstamo de construcción de $141M de Mack Real Estate Credit Strategies (2022), refinanciado con $238M de Eldridge y Hudson Bay en noviembre de 2025. Las oficinas obtuvieron aparte un refinanciamiento de $184M de Monroe Capital en octubre de 2026, alquiladas en más del 90%. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered 2026. Ground broke in October 2023 against a Q2 2025 target; the first residence closed on the MLS on 4 May 2026, about a year late.Entregado en 2026. La obra arrancó en octubre de 2023 con un objetivo para el segundo trimestre de 2025; la primera residencia cerró en el MLS el 4 de mayo de 2026, aproximadamente un año tarde. |
| DeveloperPromotor | Terra, David Martin's Miami developer, which bought the 1.8-acre site in 2021. The Well is the wellness operator whose spa and club anchor the campus.Terra, el promotor de Miami de David Martin, que compró el terreno de 1,8 acres en 2021. The Well es el operador de bienestar cuyo spa y club anclan el conjunto. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the entry lines under the building's own closingsCompre las líneas de entrada por debajo de los cierres del edificio
Construction and lender risk are gone: Terra delivered, refinanced twice, and leased the offices next door at over 90%. The building is small against a liquid band, and new stock in 33154 is rising.
Buy where the ask sits under the $1,428 the building has cleared, #302 and #501 today, and negotiate the rest down to it. Read the recorded leasing language before relying on those lease figures.
El riesgo de construcción y de financiación ha desaparecido: Terra entregó, refinanció dos veces y alquiló las oficinas contiguas en más del 90%. El edificio es pequeño frente a una banda líquida, y el producto nuevo en 33154 sube.
Compre donde lo pedido queda por debajo de los $1.428 que el edificio ya ha cerrado, hoy el #302 y el #501, y negocie el resto hasta ahí. Lea la cláusula de alquiler registrada antes de contar con esas cifras de alquiler.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on The Well Bay Harbor IslandsEl expediente completo de The Well Bay Harbor Islands
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SourcesFuentes
- The Real Deal, David Martin's Terra nabs $184M refi for The Well offices (Oct 2026)
- Commercial Observer, Terra and Eldridge refinance The Well (Nov 2025)
- The Mann Report, Terra breaks ground on The Well Bay Harbor Islands (Oct 2023)
- Fitt Insider, The Well Bay Harbor Islands begins vertical ascent (Feb 2024)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-22. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-22. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.