La apuesta
Origin Bay Harbor es un edificio de 27 residencias frente a la bahía, con el 74 por ciento bajo contrato y entrega a finales de 2026, y la cifra que lo decide es $1.940 el pie: lo que pide el promotor por sus últimas plantas, frente a $1.244 a $1.364 a los que cerraron este año las viviendas de las mismas bandas del 33154. Los primeros compradores se llevaron el precio de lanzamiento. Quien compra hoy paga escasez, un edificio terminado en meses y una prima que se puede negociar.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33154 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $4M – $5M | 19 | $4,350,000 | $1,244 |
| $2,5M – $4M | 36 | $3,163,500 | $1,364 |
| $1,5M – $2,5M | 59 | $1,800,000 | $946 |
Un edificio demasiado pequeño para saturar su mercado
La oferta no es el riesgo aquí. 27 residencias frente a 114 cierres al año en estas bandas del 33154 equivalen a unos dos meses de demanda del código postal, y solo quedan siete sin vender: 20 de 27 estaban bajo contrato al cerrar la financiación (Commercial Observer, junio de 2025). La pregunta es la contraria: si el próximo comprador paga la lista actual. La residencia 302 está en el MLS desde abril de 2025 y subió de $3.482.000 a $4.223.000 mientras esperaba. Es una lista de precios de promotor haciendo lo que hacen las listas, y también son 18 meses sin comprador a ese nivel.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 19 | $1,352 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima por las últimas plantas
Las dos residencias publicadas hoy piden $1.931 y $1.949 el pie, ambas con Cervera. En el 33154 la banda de $4M a $5M cerró 19 viviendas en los últimos doce meses a una mediana de $1.244, la de $2,5M a $4M 36 a $1.364, y el producto construido desde 2023 se revendió este año a $1.352. Las plantas restantes llevan entonces entre un 40 y un 55 por ciento sobre lo que paga el código postal por vivienda terminada. Parte es real: frente abierto a la bahía, amarres privados, interiores de Artefacto, 26 vecinos. Parte es un precio de lista, y un precio de lista es donde empieza la conversación.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 401 | 4/4 | 2,135 sf | $4,161,500 | $1,949 | $3,800 | 0 |
| 302 | 3/5 | 2,187 sf | $4,223,000 | $1,931 | $3,951 | 518 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 22 fotografías de la ficha MLS A12087846 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $4,161,500 al 4.5% simple, a 3 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar 10/10/10 asumido, dos hitos ya cumplidos) | 30% | $1,248,450 | $1,248,450 | 3 mo | −$14,045 |
| En el cierre | 70% | $2,913,050 | $4,161,500 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $4,161,500 | −$14,045 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $14,045, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,135 sf.
| Gastos de comunidad a $1,8/sf/mes | −$46,116 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $4,161,500 | −$84,062 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$7,686 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$137,864 |
Qué asegurar antes de firmar
Con la entrega a tres meses según el calendario del promotor, casi no queda coste de depósito: quien compra hoy se compromete a un cierre, no a dos años de espera. El calendario de depósitos no está publicado, así que la tabla asume el estándar de Miami con sus dos primeros hitos ya cumplidos. Dos cosas por escrito. La cláusula de alquiler de la declaración registrada, porque el mínimo de 30 días de esta página viene de una hoja de inventario de broker, no de los documentos. Y un precio, que se abre desde los 18 meses que la residencia 302 lleva en el mercado.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $30,5M de S3 Capital, cerrado en junio de 2025 (Commercial Observer, Florida YIMBY). En ese momento ya se trabajaba en la cimentación; Thornton Construction es el contratista general. |
| Prevendido | 74% en la última divulgación |
| Entrega | Finales de 2026, según el anuncio de la financiación de junio de 2025. La hoja de inventario de broker y el campo YearBuilt del MLS dicen 2024 o 2025; la prensa especializada sitúa la obra en 2025, y esa es la fecha que usamos. |
| Promotor | VDA Development, a través de su filial VDA Origin, cofundada por Mauricio Moya (Commercial Observer). Ventas y marketing a cargo de Cervera Real Estate, que hoy publica las dos residencias en el MLS. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Cómprelo para vivirlo, y negocie
Un edificio pequeño, financiado y cerca de la meta. S3 Capital cerró $30,5M de deuda de construcción en junio de 2025, 20 de 27 residencias están bajo contrato y la entrega es a finales de 2026, así que el capital queda comprometido meses y no años. Agua abierta, nueve amarres e interiores de Artefacto en un edificio de 27.
Las plantas restantes piden entre un 40 y un 55 por ciento sobre lo que cierra el 33154, y una lleva 18 meses esperando a su precio. Oferte contra la banda y no contra la lista, consiga primero la cláusula de alquiler registrada, y téngalo como residencia o a largo plazo.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Origin Bay Harbor
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Fuentes
- Commercial Observer, S3 Capital lends $31M on Miami-area condo project (June 2025)
- Florida YIMBY, $30.5M construction loan secured for Origin Bay Harbor (June 2025)
- Florida YIMBY, construction starts on Origin Residences by Artefacto (March 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.