The betLa apuesta
YotelPad Miami is a delivered Downtown condo-hotel whose own 13 closings this past year cleared a median $783 a foot, $335,000 to $530,000. The 26 listings ask a median $876. Buy at the building's proven price, not the asking one: three listings already sit there, and with 26 months of supply across 33132 the buyer sets the number.
YotelPad Miami es un condo-hotel entregado en Downtown cuyos propios 13 cierres de este último año salieron a una mediana de $783 el pie, de $335.000 a $530.000. Las 26 fichas piden una mediana de $876. Compre al precio que el edificio ya ha demostrado, no al pedido: tres fichas ya están ahí, y con 26 meses de oferta en 33132 el precio lo pone el comprador.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K – $450K$300K – $450K | 139 | $385,000 | $473 |
| $450K – $650K$450K – $650K | 118 | $530,000 | $550 |
A buyer's market, inside and outside the buildingUn mercado de compradores, dentro y fuera del edificio
The 231 residences equal 0.9 years of the 257 condominiums that closed between $300,000 and $650,000 in 33132 last year, so the building is not too big for its band. The pressure is inventory: 27 units are listed here against 13 closings a year, two years at the building's own pace, and the postcode holds 26.3 months of supply. That is leverage for a buyer. The 33132 new-stock card falling 21% is Gale, Natiivo and E11EVEN sell-outs, not YotelPad.
Las 231 residencias equivalen a 0,9 años de los 257 condominios que cerraron entre $300.000 y $650.000 en 33132 el año pasado, así que el edificio no es demasiado grande para su banda. La presión es el inventario: hay 27 unidades publicadas aquí frente a 13 cierres al año, dos años al ritmo del propio edificio, y el código postal acumula 26,3 meses de oferta. Eso es margen para el comprador. La caída del 21% de la tarjeta de producto nuevo de 33132 son las ventas iniciales de Gale, Natiivo y E11EVEN, no YotelPad.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 18 | $888 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The building has already set its priceEl edificio ya ha fijado su precio
Its own resales ran $905 a foot in 2022 and 2023 and $783 over the trailing year, down about 13%: the launch premium has come out. Studios closed at a median $357,000, one-bedrooms at $400,000. Downtown condominiums built since 2015 in the same band close at $720, so YotelPad still clears a premium for its hotel services. #2202 asks $699, #2500 $768 and #2000 $771, at or under the building's own number; the rest should negotiate to it.
Sus propias reventas salieron a $905 el pie en 2022 y 2023 y a $783 en los últimos doce meses, un 13% menos: la prima de lanzamiento ya se fue. Los estudios cerraron a una mediana de $357.000 y los un dormitorio a $400.000. Los condominios de Downtown construidos desde 2015 en la misma banda cierran a $720, así que YotelPad conserva una prima por los servicios del hotel. El #2202 pide $699, el #2500 $768 y el #2000 $771, al nivel del propio edificio o por debajo; el resto debe negociarse hasta ahí.
On the MLS todayHoy en el MLS
27 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-23. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
27 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-23. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1613 | 0/1 | 420 sf | $378,000 | $900 | $651 | 1 |
| 1807 | 0/1 | 386 sf | $380,000 | $984 | $635 | 35 |
| 2611 | 0/1 | 446 sf | $388,000 | $870 | $612 | 66 |
| 2308 | 0/1 | — | $389,000 | — | $609 | 0 |
| 1707 | 0/1 | 386 sf | $389,000 | $1,008 | $635 | 379 |
| 1610 | 0/1 | 446 sf | $395,000 | $886 | $692 | 7 |
| 2508 | 0/1 | 393 sf | $399,000 | $1,015 | $650 | 242 |
| 3001 | 1/1 | 455 sf | $399,900 | $879 | $768 | 24 |
| 2613 | 0/1 | 420 sf | $400,000 | $952 | $663 | 433 |
| 2801 | 1/1 | 455 sf | $409,000 | $899 | $705 | 33 |
| 1905 | 1/1 | 516 sf | $414,900 | $804 | $980 | 182 |
| Unit 1903 | 1/1 | 521 sf | $416,900 | $800 | $808 | 36 |
| 1910 | 0/1 | 446 sf | $419,000 | $939 | $630 | 1 |
| 2202 | 1/1 | 599 sf | $419,000 | $699 | $980 | 37 |
| 2805 | 1/1 | 516 sf | $425,000 | $824 | $848 | 56 |
| 2501 | 1/1 | 455 sf | $425,000 | $934 | $609 | 9 |
| 1705 | 1/1 | 516 sf | $429,000 | $831 | $848 | 539 |
| 2503 | 1/1 | 521 sf | $440,000 | $845 | $807 | 46 |
| 2500 | 1/1 | 597 sf | $458,500 | $768 | $926 | 59 |
| 3107 | 0/1 | 386 sf | $459,000 | $1,189 | $670 | 0 |
| 2000 | 1/1 | 597 sf | $460,000 | $771 | $981 | 30 |
| 3104 | 1/1 | 515 sf | $465,000 | $903 | $847 | 106 |
| 2506 | 2/2 | 647 sf | $539,000 | $833 | $1,079 | 250 |
| 3106 | 2/2 | 647 sf | $549,900 | $850 | $1,004 | 0 |
| 2206 | 2/2 | 647 sf | $565,000 | $873 | $1,022 | 118 |
| 2806 | 2/2 | 708 sf | $590,000 | $833 | $1,022 | 27 |
| 2906 | 2/2 | 647 sf | $615,000 | $951 | $1,064 | 1 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11945739 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11945739 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 386 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 386 sf.
| HOA at $1.6/sf/monthGastos de comunidad a $1,6/sf/mes | −$7,411 |
| Property tax at 2.02% of $399,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $399,000 | −$8,060 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,390 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$16,861 |
What it costs to hold, and what it rents forLo que cuesta mantenerlo, y lo que se alquila
Dues on the listings run $609 to $1,079 a month, about $1.61 a foot. Leases closed on the MLS since January 2025 at a median $2,650 a month for studios (8 leases) and $3,125 for one-bedrooms (14); their terms were not read, so they are not annualised. Daily rental is contested: The Real Deal reported in 2022 that owners were held to 30-day stays, and most listings today advertise daily. Get the recorded answer before paying for nightly income.
Las cuotas en las fichas van de $609 a $1.079 al mes, unos $1,61 el pie. Los alquileres cerrados en el MLS desde enero de 2025 salieron a una mediana de $2.650 al mes en estudios (8 contratos) y $3.125 en un dormitorio (14); no se leyeron sus plazos, así que no se anualizan. El alquiler diario está en disputa: The Real Deal informó en 2022 que los propietarios quedaron limitados a estancias de 30 días, y la mayoría de las fichas de hoy anuncian alquiler diario. Obtenga la respuesta registrada antes de pagar por ingresos por noche.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Built and delivered in 2022; construction financing is behind it. The 231 condominiums sold out within 15 months of the June 2018 launch, more than half to foreign buyers.Construido y entregado en 2022; la financiación de obra ya quedó atrás. Los 231 condominios se vendieron en 15 meses desde el lanzamiento de junio de 2018, más de la mitad a compradores extranjeros. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered 2022. The first MLS closing was on 16 May 2022, about a year behind the early-2021 target published in 2019.Entregado en 2022. El primer cierre en el MLS fue el 16 de mayo de 2022, aproximadamente un año después del objetivo de principios de 2021 publicado en 2019. |
| DeveloperPromotor | Aria Development Group with Aqarat, the same partnership behind 501 First Residences two blocks north. YOTEL runs the 222-room hotel on the lower floors.Aria Development Group con Aqarat, la misma sociedad detrás de 501 First Residences, dos cuadras al norte. YOTEL opera el hotel de 222 habitaciones en las plantas bajas. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Contested. The Real Deal reported in June 2022 that owners found their units limited to stays of 30 days or more under a residential certificate of occupancy; the developer called it temporary. Most 2026 listings advertise daily rentals. Not verified against the recorded Declaration or the City.En disputa. The Real Deal informó en junio de 2022 que los propietarios descubrieron que sus unidades estaban limitadas a estancias de 30 días o más bajo un certificado de ocupación residencial; el promotor lo calificó de temporal. La mayoría de las fichas de 2026 anuncian alquiler diario. No verificado contra la Declaración registrada ni con la Ciudad. |
RecommendationRecomendación
Buy at the building's own closingsCompre a los cierres del propio edificio
The asset is finished, priced well under its launch, and sits in the deepest condo band Downtown. The hotel below gives the building a service level few sub-$450,000 condominiums offer.
Pay the $783 a foot the building clears, not the $876 it asks; three listings are already there. Underwrite on the monthly rents above, and treat nightly income as upside until the recorded rental language is in hand.
El activo está terminado, cotiza muy por debajo de su lanzamiento y está en la banda de condominios más profunda de Downtown. El hotel de abajo da al edificio un nivel de servicio que pocos condominios por debajo de $450.000 ofrecen.
Pague los $783 el pie que cierra el edificio, no los $876 que pide; tres fichas ya están ahí. Haga los números con los alquileres mensuales de arriba y trate el ingreso por noche como un extra hasta tener la cláusula de alquiler registrada.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on YotelPad MiamiEl expediente completo de YotelPad Miami
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, YotelPad Miami owners discover they can't rent their units out daily as promised (June 2022)
- BD+C, 31-storey YotelPad Miami combines 222 hotel rooms and 231 condominiums
- Miami Herald via YOTEL, YotelPad Miami is officially sold out
- Hotel Management, Yotel opens first dual-brand project in Miami
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-23. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-23. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.