La apuesta
Andare es la torre de Fort Lauderdale para quien quiera la primera entrega en Las Olas: su residencia de entrada pide $1.221 el pie, un 11% por encima de los $1.101 a los que se revendieron este año los condominios entregados desde 2023 en el centro y la playa de Fort Lauderdale. El préstamo está cerrado, más de la mitad se vendió al inicio de obra, y la #1203 a $1.075 ya está por debajo de la línea de reventa de obra nueva.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33301, 33304, 33316 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2M – $3M | 115 | $2,450,000 | $852 |
| $3M – $5M | 80 | $3,625,000 | $1,027 |
Una banda de condos estrecha, y la mitad ya vendida
Los tres códigos postales en los que compite (33301, 33304, 33316) cerraron 195 viviendas entre $2M y $5M el año pasado, así que el edificio entero equivale a 0,8 años de esa banda. Pero hay que leerla bien: 139 no eran condominios, sobre todo casas en las islas. Solo 56 fueron condominios, 43 construidos desde 2015, de modo que 163 residencias son unos tres años de demanda de condos. Con más de la mitad vendida al inicio de obra quedan unas 80, unos 18 meses. El submercado tiene 11,3 meses de oferta: el comprador tiene margen para negociar.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33301, 33304, 33316 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33301, 33304, 33316 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $1,110 |
| 2025 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2026 | 29 | $1,101 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Un 11% sobre la obra nueva terminada, por la dirección en Las Olas
Los condos construidos desde 2015 que cerraron entre $2M y $3M en estos códigos postales lo hicieron a una mediana de $1.048 el pie, y a $1.132 entre $3M y $5M. Las unidades entregadas desde 2023 se revendieron a $1.101 en 2026, sobre 29 cierres. Lo que pide Andare en el MLS va de $1.075 (#1203, tres dormitorios) a $1.385 (#1401), sobre superficie interior según indica la ficha. La prima compra una torre nueva de Related en Las Olas; la #1203 de tres dormitorios es la que está por debajo del mercado.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-26. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2002 | 2/— | 1,816 sf | $2,216,900 | $1,221 | $2,705 | 95 |
| 1203 | 3/— | 2,144 sf | $2,304,500 | $1,075 | $3,194 | 95 |
| 1401 | 4/4 | 2,502 sf | $3,465,100 | $1,385 | $3,727 | 505 |
| Ph 2/ Ph 3 | 5/— | 6,235 sf | $16,000,000 | $2,566 | $9,335 | 574 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 18 fotografías de la ficha MLS B26042314 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $2,216,900 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $221,690 | $221,690 | 12 mo | −$9,976 |
| Al inicio de obra (ya pasado, se paga en el contrato) | 10% | $221,690 | $443,380 | 12 mo | −$9,976 |
| Al remate de estructura | 10% | $221,690 | $665,070 | 6 mo | −$4,988 |
| En el cierre | 70% | $1,551,830 | $2,216,900 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $2,216,900 | −$24,940 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $24,940, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,816 sf.
| Gastos de comunidad a $1,49/sf/mes | −$32,470 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $2,216,900 | −$44,781 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$6,538 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$83,789 |
Qué asegurar antes de firmar
Las cuotas de las cuatro fichas son de $1,49 el pie al mes, $2.705 en el dos dormitorios de entrada de 1.816 sf. Related no ha publicado su calendario de depósitos, así que el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 con el inicio de obra ya pasado. Pida el calendario real y la cláusula de alquiler de la Declaración: ninguna fuente publica una estancia mínima para Andare, y eso decide si es una vivienda o un activo de renta.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $230,8M cerrados en mayo de 2025 con Athene Annuity and Life, el brazo asegurador de Apollo, ampliando una línea existente de $14,8M, según la hipoteca registrada citada por Commercial Observer. |
| Prevendido | 50% en la última divulgación |
| Entrega | 2027, según Related. La obra empezó en mayo de 2025 con el préstamo ya cerrado, así que el calendario está financiado. Beauchamp Construction es la constructora. |
| Promotor | Related Group, el mayor promotor de condominios de Miami, con Pininfarina en el diseño y CFE Architects como arquitecto. La venta abrió en 2023. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre la planta que está por debajo del mercado
Andare está financiado, vendido a la mitad y a cerca de un año de la entrega, de la mano del promotor de condominios más activo del sur de Florida. Eso elimina la mayor parte del riesgo habitual de la preconstrucción.
Pague precio de obra nueva, no prima de lanzamiento: la #1203 a $1.075 el pie está por debajo de lo que se revenden los condos entregados. Por encima de $1.300 compra la vivienda, no la operación. Consiga antes por escrito el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Andare by Pininfarina Fort Lauderdale
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Fuentes
- Related Group, groundbreaking release for Andare Residences by Pininfarina (May 2025)
- Commercial Observer, Related Group lands $231M to build luxury Fort Lauderdale condo (May 2025)
- Florida YIMBY, 46-storey Andare Residences breaks ground at 521 East Las Olas Boulevard (May 2025)
- CoStar, developers claim Fort Lauderdale condo sales record (March 2025)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-26. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.