La apuesta
Atelier Residences Miami es un edificio de 146 unidades amuebladas, apto para alquiler, en Coral Way, cuyo estudio de entrada pide $1.111 el pie, cerca de un 20 por ciento por encima de los $923 a los que cerró en 2026 el producto entregado más parecido, Smart Brickell. Esa prima compra un edificio nuevo, un programa de alquiler del promotor y el ticket más bajo cerca de Brickell: un estudio desde $400.000. Ese ticket es el argumento. La prima por pie es lo que hay que negociar.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33145, 33130 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350K – $650K | 225 | $485,000 | $493 |
| $650K – $2M | 241 | $883,000 | $629 |
Un tercio de año de oferta, sobre todo estudios
146 residencias frente a 466 cierres al año en las dos bandas en las que vende este edificio, en 33145 y 33130: alrededor de un tercio de año de oferta, así que el edificio no satura su propio mercado. La restricción está en la composición, no en el número. La mayoría de las 146 son estudios (118, según la composición actual del promotor republicada en octubre de 2026), frente a 225 cierres al año en la banda de $350.000 a $650.000, y en la entrega esos estudios se revenden unos contra otros. El mercado amplio tiene 14,2 meses de oferta, lo que favorece al comprador. Entre pronto por la planta y la vista, y planifique la salida en un edificio donde la mayoría de sus competidores son idénticos.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33145, 33130 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33145, 33130 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2025 | 6 | $1,027 |
| 2026 | 3 | omitido, 3 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Con precio frente a Smart Brickell, no frente al código postal
El estudio de entrada pide $1.111 el pie ($400.000 por 360 sf); las villas superiores, $1.333. Las viviendas que cierran en la banda de $350.000 a $650.000 en 33145 y 33130 tienen una mediana de $493 el pie, pero esa banda es sobre todo producto antiguo sin derechos de alquiler, así que subestima el producto. La comparación justa es Smart Brickell, en 229 y 239 SW 9th St, entregado en 2023 y operado en alquiler diario: dos cierres MLS en 2026 a $923 y $902 el pie, incluido un estudio de 466 sf a $430.000. Atelier pide entre un 20 y un 23 por ciento más por pie por una unidad más pequeña y más nueva, a un ticket parecido. La única villa en el MLS, TH-3, pide $1.850.000 por 1.500 sf, $1.233 el pie.
Hoy en el MLS
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-14. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TH-3 | 3/4 | 1,500 sf | $1,850,000 | $1,233 | $2,475 | 64 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 17 fotografías de la ficha MLS A12086964 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $400,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $40,000 | $40,000 | 24 mo | −$3,600 |
| Al inicio de obra | 10% | $40,000 | $80,000 | 24 mo | −$3,600 |
| Al remate de estructura | 10% | $40,000 | $120,000 | 12 mo | −$1,800 |
| En el cierre | 70% | $280,000 | $400,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $400,000 | −$9,000 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $9,000, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 360 sf.
| Gastos de comunidad a $1,65/sf/mes | −$7,128 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $400,000 | −$8,080 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,296 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$16,504 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres documentos, todos peticiones normales de un bróker. El calendario de depósitos: BLDG Ventures no ha publicado ninguno, así que el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 durante 24 meses hasta una entrega en 2028. Las condiciones de alquiler: el edificio se comercializa como apto para alquiler corto con un programa gestionado, pero no se publican ni la estancia mínima ni el reparto con el propietario, y la Declaración que los fijaría aún no existe. Y la financiación: no se ha informado de ningún préstamo de construcción. Los gastos de comunidad se modelan a 1,65 $ por pie al mes, la cifra de la ficha TH-3, y deben sustituirse por el presupuesto del promotor.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Ninguno conocido. A noviembre de 2026 ni The Real Deal ni la prensa del sector informan de un préstamo de construcción para Atelier. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028 según la ficha MLS del promotor (año de construcción). El anuncio de The Real Deal de noviembre de 2024 preveía el inicio de obra en 2025 y la terminación en 2027. |
| Promotor | BLDG Ventures, dirigida por el arquitecto René Bello, fundada en 2020. Interiores de Pfeifer Haus. Venta total prevista de $80M (The Real Deal, noviembre de 2024). |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para alquiler de corta estancia: The Real Deal (noviembre de 2024) lo presenta así a partir del comunicado del promotor, y las observaciones de la ficha MLS del promotor (leídas el 14 de noviembre de 2026) describen opciones flexibles de alquiler corto con gestión de tipo hotelero. Estancia mínima no publicada. La Declaración registrada aún no existe. |
Recomendación
Quédese con un estudio, con precio frente a Smart Brickell
Un producto real a un ticket poco común: un estudio nuevo, amueblado y apto para alquiler cerca de Brickell desde $400.000, en un edificio lo bastante pequeño frente a su mercado, un tercio de año de oferta, como para no ahogar su propia reventa. Ese es el argumento para tener uno.
Negocie la prima por pie, alrededor de una quinta parte sobre los cierres de 2026 de Smart Brickell, y consiga tres cosas antes de firmar: el calendario de depósitos, las condiciones del programa de alquiler con su estancia mínima, y prueba de la financiación de la obra. Compre pronto y alto.
Preguntas de los compradores
¿Atelier Residences Miami permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Comercializado como apto para alquiler de corta estancia: The Real Deal (noviembre de 2024) lo presenta así a partir del comunicado del promotor, y las observaciones de la ficha MLS del promotor (leídas el 14 de noviembre de 2026) describen opciones flexibles de alquiler corto con gestión de tipo hotelero. Estancia mínima no publicada. La Declaración registrada aún no existe. Las reglas de alquiler suelen modificarse antes del cierre: mandan los documentos de condominio registrados, y nada aquí certifica un derecho de alquiler en esta dirección.
¿Cuánto cuestan las residencias de Atelier Residences Miami?
$400K – $2M · 360 – 1.500 sf · 146 residencias, en su mayoría estudios. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
¿Cuándo se entrega Atelier Residences Miami?
2028 según la ficha MLS del promotor (año de construcción). El anuncio de The Real Deal de noviembre de 2024 preveía el inicio de obra en 2025 y la terminación en 2027.
¿Quién promueve Atelier Residences Miami?
BLDG Ventures, dirigida por el arquitecto René Bello, fundada en 2020. Interiores de Pfeifer Haus. Venta total prevista de $80M (The Real Deal, noviembre de 2024).
¿Con quién puedo hablar para comprar en Atelier Residences Miami?
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Atelier Residences Miami
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- 14 ROC Miami, Arts & Entertainment District, Entrega 2028
- 38 West Eleventh, Downtown, Entrega Q1 2028
- 501 First Residences, Downtown, Entregado 2026
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Bldg Ventures plans short-term rental-friendly Atelier Residences Miami (Nov 2024)
- Florida YIMBY, Atelier Residences Miami planned for 2025 groundbreaking (Nov 2024)
- REHub Miami, Atelier Residences Miami guide, unit mix (updated Oct 2026)
- MIAMI MLS via Bridge: listing A12086964 (TH-3) and Smart Brickell closings, pulled 14 Nov 2026
- Developer site, atelierresidencesmiami.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-14. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.