La apuesta
CIRC Residences es una torre de alquiler de 386 unidades en el centro de Hollywood, convertida en condominio en 2024, que vendió 32 unidades antes de que su prestamista demandara una ejecución hipotecaria por $121,4 millones (The Real Deal, mayo de 2026), y la cifra que la decide es $441: el precio por pie al que revendieron en 2024 los condominios de 33020 entregados desde 2023, frente a los $592 a $670 que se piden hoy aquí. Todo el margen de negociación está del lado del comprador.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33020 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400.000 – $550.000 | 115 | $465,000 | $354 |
| $550.000 – $1,3M | 92 | $652,500 | $431 |
Dos años vendiendo, 32 vendidas
La conversión se anunció en febrero de 2024 con precios de $450.000 a $1,3 millones, y se habían vendido 32 de 386 residencias, menos del 10 por ciento, cuando el prestamista demandó el 30 de abril de 2026. Cinco de ellas cerraron en el MLS, en febrero y junio de 2025. Las dos bandas cierran 207 viviendas al año en 33020, pero casi todas son casas: los condominios de $300.000 a $1,3 millones cerraron 15 veces en doce meses. Al ritmo logrado, el stock sin vender son más de 20 años de oferta, así que importa más quién termine teniéndolo que la lista de precios.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33020 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33020 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 9 | $463 |
| 2024 | 13 | $441 |
| 2025 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde pide, y lo que paga el código postal
Hay dos reventas en venta: un dormitorio de 672 sf a $450.000 ($670 el pie) y otro de 741 sf a $439.000 ($592). Los cinco cierres del promotor en el MLS en 2025 fueron de $405.175 a $865.440, una mediana de $573 el pie. Los condominios de 33020 entregados desde 2023 revendieron a $463 el pie en 2023 y a $441 en 2024; las tarjetas de banda de arriba son sobre todo casas. $592 se acerca a lo que cierran los edificios frente al mar de 33019 construidos desde 2010 ($670), para una dirección en el centro, frente a Young Circle. Las cifras por pie usan la superficie del MLS.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-12. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 517 | 1/1 | 741 sf | $439,000 | $592 | $758 | 0 |
| 703 | 1/1 | 672 sf | $450,000 | $670 | $806 | 121 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12036311 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 741 sf.
| Gastos de comunidad a $1,1/sf/mes | −$9,781 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $439,000 | −$8,868 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,668 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$21,317 |
La renta es real, el rendimiento es estrecho
La torre tiene un historial de alquiler amplio: 14 alquileres de un dormitorio cerrados en el MLS desde marzo de 2025, de $2.166 a $3.200 al mes, mediana $2.300. Sobre el dormitorio de $439.000 son un 6,3 por ciento bruto; restando la asociación ($758 al mes en esa unidad) y el impuesto al 2,02 por ciento, queda un 2,2 por ciento neto antes de seguro. Las condiciones de alquiler no coinciden: la hoja de inventario de broker dice solo anual, mientras una ficha anuncia alquileres de 30 días hasta 12 veces al año. Manda la declaración.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Refinanciación de $133,4M de Deutsche Bank, enero de 2024, antes de la conversión en condominio. Una filial de Arc Asset Management compró el préstamo en diciembre de 2025 y presentó una ejecución hipotecaria por $121,4M el 30 de abril de 2026, alegando impagos desde junio de 2025 y el vencimiento de febrero de 2026 (The Real Deal). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado. Abrió en 2018 como apartamentos de alquiler junto al Circ Hotel y un Publix, convertido en condominio a principios de 2024 (The Real Deal). Nada por construir: el riesgo aquí es quién termina siendo dueño de las unidades sin vender, no la obra. |
| Promotor | GCF Development, la firma de Chip Abele, que construyó Hollywood Circle en parte con dinero EB-5 chino. ISG World Circ publicó en el MLS los cierres del promotor de 2025. La ejecución nombra a HC Real Property LLC, Circ Hotel LLC y Circ Residences LLC, con Abele entre los garantes (The Real Deal). |
| Política de alquiler | Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 5 de octubre de 2026) |
Recomendación
Compre a un propietario, no a la lista, y prevea pagar al contado
La ejecución apunta a las sociedades del promotor y al stock sin vender, no a las unidades que ya poseen particulares (The Real Deal). Una unidad comprada al promotor necesita la liberación del prestamista al cierre; una reventa de un particular es un cierre ordinario.
Con una sola entidad dueña de más del 90 por ciento de las unidades, cuente con que los prestamistas convencionales rechacen el edificio y con una asociación controlada por el promotor o su prestamista. Ofrezca hacia los $441–$463 a los que revendieron los condominios nuevos de 33020, no $592–$670.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
El expediente completo de CIRC Hollywood
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Fuentes
- The Real Deal, Chip Abele's downtown Hollywood tower threatened with $121M foreclosure (May 2026)
- The Real Deal, Hollywood Circle developer Chip Abele to convert apartment tower to condos (Feb 2024)
- The Real Deal, Chip Abele's GCF lands $133M refi for Hollywood Circle (Jan 2024)
- Community Newspapers, Circ Residences Hollywood first to begin closings (Mar 2025, 382 residences, $450,000 to $1.3 million)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-12. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.