La apuesta
Centralis Residences es un edificio de alquiler de 100 unidades en la Pequeña Habana, construido en 2023, que Gamla Cedron vende ahora como condominios desde $334.000, y la cifra que lo decide es $471 a $516: el precio por pie al que cerraron este año los condominios de sus dos bandas de precio en el submercado, frente a una mediana de $524 pedida aquí. Los de dos dormitorios piden menos que esa banda; los de uno llevan una prima de obra nueva de un 11 por ciento.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33128, 33135, 33125, 33130 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300.000 – $400.000 | 77 | $370,000 | $468 |
| $400.000 – $500.000 | 83 | $450,000 | $473 |
Un edificio pequeño en una banda profunda
100 residencias frente a 160 cierres al año en sus dos bandas en 33128, 33135, 33125 y 33130 son unos siete meses de demanda, así que el submercado puede absorber el edificio entero. El código postal por sí solo es estrecho: 33128 cerró tres viviendas en estas bandas en todo el año, por eso el estudio mide el submercado. Las ventas abrieron en noviembre de 2025; el MLS muestra cuatro contratos pendientes y ningún cierre registrado, y el Condado aún lista el solar como su parcelación original. El mercado tiene 16,3 meses de oferta, favorable al comprador.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33128, 33135, 33125, 33130 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33128, 33135, 33125, 33130 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2025 | 7 | $982 |
| 2026 | 7 | $902 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde pide, frente a lo que paga la banda
Los de un dormitorio piden de $334.000 a $375.000 sobre 622 a 716 sf, los de dos de $445.000 a $470.000 sobre 1.057 sf, una mediana de $524 el pie en las cinco fichas activas. Los condominios del submercado cerraron a $471 el pie entre $300.000 y $400.000 y a $516 entre $400.000 y $500.000; las tarjetas de banda de arriba incluyen casas. Los de dos dormitorios, a $421–$445 el pie, piden menos de lo que paga la banda. La tarjeta de obra nueva entregada son torres de West Brickell a más de $900, no un comparable. Las cifras por pie usan la superficie del MLS.
Hoy en el MLS
5 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-12. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 502 | 1/1 | 622 sf | $334,000 | $537 | $523 | 273 |
| 607 | 1/1 | 639 sf | $349,000 | $546 | $520 | 1 |
| 711 | 1/1 | 716 sf | $375,000 | $524 | $565 | 0 |
| 305 | 2/2 | 1,057 sf | $445,000 | $421 | $868 | 6 |
| 705 | 2/2 | 1,057 sf | $470,000 | $445 | $868 | 314 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 17 fotografías de la ficha MLS A11909826 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 622 sf.
| Gastos de comunidad a $0,85/sf/mes | −$6,344 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $334,000 | −$6,747 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,239 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$15,330 |
Ya alquilado, y con un rendimiento honesto
La unidad 502, un dormitorio de 622 sf a $334.000, está alquilada a $2.200 al mes hasta julio de 2027: un 7,9 por ciento bruto. Restando la asociación ($523 al mes en esa unidad, en línea con los 80 a 85 centavos por pie que proyectó el promotor) y el impuesto al 2,02 por ciento, deja un 4,0 por ciento neto antes de seguro y vacancia. Las condiciones de alquiler no coinciden: la hoja de inventario de broker dice solo alquiler anual, mientras una ficha anuncia hasta 12 alquileres al año. Lea la declaración registrada antes de calcular con cualquiera de las dos.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | No se ha publicado ningún préstamo de adquisición ni de conversión. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado. Construido en 2023 como edificio de alquiler, convertido en condominio con ventas abiertas en noviembre de 2025; el promotor preveía los primeros cierres para febrero de 2026 (The Real Deal). Nada por construir ni depósito que mantener. |
| Promotor | Gamla Cedron Group, de Aventura, dirigido por su CEO Shaoul Mishal. Las ventas las lleva el Solis Chirino Group de Douglas Elliman. Gamla Cedron también posee el solar contiguo y no había decidido qué construir en él (The Real Deal). |
| Política de alquiler | Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Quédese con el de dos dormitorios y negocie el de uno
Terminado en 2023, nada por construir, vendido por Douglas Elliman, y con el promotor tramitando la aprobación de Fannie Mae para que los compradores usen préstamos convencionales (The Real Deal, noviembre de 2025). Quien compra primero elige planta y precio antes de que la lista suba.
Los de dos dormitorios, a $421–$445 el pie, piden menos de lo que cierra la banda. Ofrezca por los de uno hacia $471. Confirme por escrito el estado de Fannie Mae y la cláusula de alquiler antes de firmar.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
El expediente completo de Centralis Residences Miami
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Fuentes
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-12. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.