La apuesta
The Residences at Mandarin Oriental, Miami es la pieza de prestigio de Swire en Brickell Key, financiada con fondos propios, y sus residencias de entrada piden unos $2.536 el pie, aproximadamente el doble de los $1.230 a los que cerraron este año las viviendas de Brickell entre $3M y $7M. Esa diferencia es la marca, la isla y el último solar que queda en ella. El argumento a favor es la escasez y un promotor que no necesita banco: la Torre Sur está vendida al 80 por ciento y Bloomberg informa de precios un 30 por ciento más altos que en 2024.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33131, 33129, 33130 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $7M | 31 | $4,125,000 | $1,230 |
| $7M en adelante | 7 | $9,000,000 | $1,222 |
Casi todo está colocado; la banda que hay detrás es estrecha
Brickell, Brickell Key y el río (33131, 33129, 33130) cerraron 38 viviendas por encima de $3M en los últimos doce meses: 31 entre $3M y $7M, y 7 por encima. Con 326 residencias, el proyecto equivale a unos 8,6 años de esa demanda, la mayor oferta en relación con su banda de todo el pipeline. Dos cosas lo matizan. La mayor parte ya está colocada: el 80 por ciento de la Torre Sur y el 25 por ciento de la Norte, en torno al 63 por ciento del total, lo que deja unas 120 viviendas por vender antes de 2030. Y este comprador compara frente de agua de marca en todo Miami, no reventas de Brickell. La salida, en cambio, será una reventa en Brickell, y ese mercado es estrecho a este precio.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33131, 33129, 33130 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131, 33129, 33130 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $1,628 |
| 2025 | 33 | $1,172 |
| 2026 | 25 | $1,276 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Un precio por la dirección, no por la banda
La Torre Norte empieza en $4M por unos 1.577 sf (planos publicados por un portal de terceros), $2.536 el pie. El propio comunicado del promotor situaba la media cerca de $2.500 en febrero de 2025, con algunas ventas por encima de $3.000, y los dos penthouses de coronación se vendieron a $49,9M cada uno, unos $6.300. Las viviendas de Brickell en la banda de $3M a $7M cerraron a una mediana de $1.230, y los condominios entregados desde 2023 en los mismos códigos postales se revendieron este año a $1.276. La prima es aproximadamente el doble: es lo que cuestan el último solar edificable de Brickell Key, un hotel Mandarin Oriental en la base y unas torres de KPF. Cómprelo como vivienda, no como operación sobre comparables de Brickell.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 500 Brickell Key Dr, Miami FL 33131, extraído el 2026-10-08. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $4,000,000 al 4.5% simple, a 45 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $400,000 | $400,000 | 45 mo | −$67,500 |
| Al inicio de obra (pasado en octubre de 2026, se paga al firmar) | 10% | $400,000 | $800,000 | 45 mo | −$67,500 |
| Al remate de estructura | 10% | $400,000 | $1,200,000 | 21 mo | −$31,500 |
| En el cierre | 70% | $2,800,000 | $4,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $4,000,000 | −$166,500 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $166,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,577 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $4,000,000 | −$80,800 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$5,677 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$86,477 |
Unos $166.500 de coste del depósito, y tres cosas que pedir
Swire no ha publicado su calendario de depósitos, así que la tabla usa el estándar de Miami de 10/10/10/70, asumido. La obra arrancó el 1 de octubre de 2026, de modo que quien firme hoy probablemente aporte el 20 por ciento de una vez y lo mantenga unos 45 meses: sobre una residencia de $4M en la Torre Norte son unos $166.500 al 4,5 por ciento antes de la escritura. Pida tres cosas por escrito: el calendario real, la cuota de comunidad prevista (no publicada) y la cláusula de alquiler. La hoja de bróker indica solo alquileres anuales, así que esto es una vivienda, no un activo de renta.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Sin préstamo de construcción: Swire Properties financia la obra con fondos propios, con lo obtenido de sus ventas en Brickell City Centre y parte de los depósitos de los compradores (Bloomberg, octubre de 2026). |
| Prevendido | 63% en la última divulgación |
| Entrega | 2030, según el promotor. La obra arrancó el 1 de octubre de 2026, tras la implosión del hotel en abril; Moss es el contratista general. |
| Promotor | Swire Properties, cotizada en Hong Kong, propietaria de Brickell Key y promotora de Brickell City Centre. Posee el terreno en su totalidad y compró la participación de su socio hotelero antes de reurbanizar. |
| Política de alquiler | Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Cómprelo para vivirlo, pronto, en la Torre Norte
El perfil de entrega más sólido del pipeline: un promotor dueño de la isla, que paga la obra con fondos propios, ya ha empezado a construir y ha vendido más de $1.700M. El riesgo de entrega es bajo; el precio es toda la cuestión.
A cerca del doble de lo que cierra la banda alta de Brickell, la entrada de la Torre Norte a $4M es la línea que conviene poseer: tres cuartas partes siguen disponibles, muy por debajo de los $7M de la Torre Sur. Consiga antes por escrito el calendario de depósitos y la cuota de comunidad.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de Mandarin Oriental Residences Miami
Siga leyendo
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
- Aston Martin Residences, Downtown, Delivered 2024
- LOFTY Brickell, Brickell, 2027
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- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- Florida YIMBY, Swire Properties breaks ground on The Residences at Mandarin Oriental, Miami (Oct 2026)
- Haute Residence, Mandarin Oriental Miami logs more than $1.7B in presales, citing Bloomberg on self-financing (Oct 2026)
- Florida YIMBY, two record-setting penthouse sales totaling nearly $100M (Mar 2026)
- Profile Miami, $800M in sales at about $2,500 a foot (Feb 2025)
- CondoBlackBook, North Tower floor plans (third-party listing)
- Developer site, mo-residencesmiami.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-08. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.