La apuesta
District 225 se diseñó para el alquiler por noches, vendió sus 343 residencias antes de iniciar la construcción vertical y hoy entrega una unidad terminada, amueblada y con marca Airbnb, con Atlantic & Pacific ya operando el programa. Los ingresos pueden empezar el mes del cierre y no aplica ninguno de los riesgos habituales de la preconstrucción. La oferta tampoco es el problema: las zonas de Downtown y Brickell con las que compite cierran alrededor de 900 viviendas al año en sus mismas bandas de precio, así que 343 unidades son menos de cinco meses de absorción normal. La cuestión es el precio, y la respuesta está inusualmente bien documentada. La entrada pide unos $1.110 por pie, mientras que las transacciones registradas del propio edificio, 326 cierres del promotor y la única reventa hasta la fecha, se sitúan entre $914 y $926. Los condominios nuevos comparables del submercado revenden a $1.104, así que este edificio viene operando alrededor de un 17 por ciento por debajo de su propio conjunto comparable. Ese diferencial es toda la operación, y es una cifra con la que se negocia en lugar de adivinar.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33128, 33130, 33131, 33132, 33127 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $340K – $500K | 417 | $415,000 | $498 |
| $500K – $800K | 499 | $610,000 | $566 |
La oferta no es el problema aquí
Medido solo contra su propio código postal el edificio parecía invendible, porque 33128 es una franja alrededor del centro administrativo que registró nueve cierres residenciales en todo el año. Eso medía el código postal, no el edificio. Contra el submercado en el que un comprador realmente busca, 33128 junto a 33130, 33131, 33132 y 33127, las dos bandas en las que vende District 225 cierran alrededor de 900 viviendas al año. Sus 343 residencias son unos cinco meses de ese flujo, y ya están entregadas y absorbidas en lugar de llegar de golpe. Veintinueve están hoy en reventa. El mercado amplio arrastra menos de veinte meses de oferta, que es la verdadera restricción sobre la velocidad de salida, y eso aconseja comprar por la renta y no por una reventa rápida.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33128, 33130, 33131, 33132, 33127 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33128, 33130, 33131, 33132, 33127 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 12 | $1,258 |
| 2025 | 48 | $1,134 |
| 2026 | 41 | $1,130 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dos medidas de este edificio coinciden, y el precio pedido no es una de ellas
Tres medidas, y lo útil es que no todas coinciden. Los condominios nuevos comparables del submercado, construidos desde 2023 y lo más parecido a este producto, revenden a una mediana de $1.104 por pie y han bajado en torno a un 12% desde 2024. El registro del propio edificio es más bajo y es consistente: los 326 cierres del promotor registrados en el County dieron una mediana de $926, y la única reventa cerrada dentro del edificio se hizo a $914. Dos lecturas independientes de este edificio, con $12 de diferencia, aproximadamente un 17% por debajo de donde opera la obra nueva comparable. Ese es el argumento para comprarlo. Lo que no sostiene es la lista. District 225 pide $1.110 en la entrada y hasta $1.293 en sus mejores plantas, al nivel de la mediana comparable o por encima, y alrededor de un 20% por encima de cualquier operación real de este edificio. Nada de esto dice que el edificio sea malo. Dice que el precio de lista va por delante del propio registro del edificio, y en una torre entregada con cerca de treinta reventas compitiendo, esa es justo la situación en la que un comprador preparado escribe una cifra más baja y puede demostrar por qué.
Hoy en el MLS
24 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1506 | 0/1 | 384 sf | $425,000 | $1,107 | — | 23 |
| 308 | 0/1 | 392 sf | $435,000 | $1,110 | $644 | 62 |
| 2208 | 0/1 | 392 sf | $450,000 | $1,148 | $650 | 1 |
| 1407 | 1/1 | 530 sf | $490,000 | $925 | $799 | 23 |
| 210 | 1/1 | 527 sf | $500,000 | $949 | $871 | 0 |
| 202 | 1/1 | 473 sf | $510,000 | $1,078 | $799 | 174 |
| 2107 | 1/1 | 530 sf | $520,000 | $981 | — | 20 |
| 2002 | 1/1 | 472 sf | $529,000 | $1,121 | $768 | 1 |
| 1102 | 1/1 | 558 sf | $529,000 | $948 | $768 | 72 |
| 1804 | 1/1 | 530 sf | $539,000 | $1,017 | — | 8 |
| 3507 | 1/1 | 530 sf | $549,900 | $1,038 | $799 | 97 |
| 1702 | 1/1 | 468 sf | $550,000 | $1,175 | $768 | 9 |
| 2810 | 1/1 | 527 sf | $569,000 | $1,080 | $871 | 0 |
| 1003 | 1/1 | 526 sf | $590,000 | $1,122 | $799 | 1 |
| 1412 | 2/2 | 696 sf | $820,000 | $1,178 | $1,143 | 97 |
| 912 | 2/2 | 696 sf | $825,000 | $1,185 | $1,143 | 56 |
| 1505 | 2/2 | 759 sf | $850,000 | $1,120 | $1,143 | 100 |
| 2912 | 2/2 | 696 sf | $895,000 | $1,286 | $1,143 | 41 |
| 2801 | 2/2 | 696 sf | $899,000 | $1,292 | $1,143 | 72 |
| 3412 | 2/2 | 696 sf | $900,000 | $1,293 | $1,153 | 76 |
| 3501 | 2/2 | 696 sf | $925,000 | $1,329 | $1,145 | 0 |
| PH-3712 | 2/2 | 696 sf | $939,000 | $1,349 | $1,145 | 28 |
| 1801 | 2/2 | 696 sf | $949,000 | $1,364 | $1,142 | 0 |
| 2005 | 2/2 | 759 sf | $950,000 | $1,252 | $1,247 | 34 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12047333 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 392 sf.
| Gastos de comunidad a $1,51/sf/mes | −$7,103 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $435,000 | −$8,787 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,411 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$17,301 |
Lo que cuesta mantenerla, y qué verificar
Unos $17.300 al año sobre la residencia de entrada antes de cualquier ingreso, de los cuales unos $7.100 son gastos de comunidad, al $1,51 por pie y mes que declaran los anuncios actuales. Tres cosas que conviene obtener antes de firmar, todas ellas normales. La cláusula de alquiler de la declaración registrada, porque la marca Airbnb es marketing y la norma está en el instrumento. Las condiciones del programa de alquiler de Atlantic & Pacific, en concreto si la participación es opcional y cuál es el reparto, porque un programa obligatorio cambia el activo de forma sustancial. Y el presupuesto de la asociación con su plan de reservas, en un edificio que lleva bastante menos de un año ocupado. El impuesto de estancia transitoria del 13% de Florida se aplica a estancias inferiores a seis meses y se suma a la tarifa por noche.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | $76.000.000 de Madison Realty Capital, cerrado en julio de 2022. El edificio estaba prevendido al 100% antes de iniciarse la construcción vertical, así que el préstamo se concedió contra contratos y no contra ventas esperadas. |
| Prevendido | 100% en la última divulgación |
| Entrega | Entregado. El anuncio de financiación de 2022 apuntaba a 2024; los cierres empezaron realmente en noviembre de 2025 y se extendieron hasta mayo de 2026, así que la entrega llegó con cerca de un año de retraso. Hoy es historia y no riesgo, pero es el historial del propio promotor en este proyecto. |
| Promotor | Related Group con ROVR Development y BH Group. Arquitectura de Sieger Suarez e interiores de Meshberg Group. Comercializado como edificio de marca Airbnb, con Atlantic & Pacific a cargo del programa de alquiler. |
| Política de alquiler | Alquiler diario, con operador en el edificio |
Recomendación
Buen activo, precio equivocado, y la diferencia es medible
La evidencia de demanda es realmente sólida. Related, ROVR y BH Group vendieron las 343 residencias antes de iniciar la construcción vertical, Madison Realty Capital prestó $76M contra esos contratos y 326 cierres del promotor constan en el County. El edificio está terminado, amueblado y operando, así que la renta empieza de inmediato y los riesgos de preconstrucción quedaron atrás.
La oferta no es el problema que parecía. Sus bandas absorben alrededor de 900 viviendas al año en el submercado, así que 343 unidades son unos cinco meses de flujo, ya entregadas.
El problema es el precio. Los cierres del promotor en el County dieron $926 por pie y la única reventa dentro del edificio cerró a $914, frente a un precio pedido de $1.110 a $1.293. Los condominios nuevos comparables del submercado revenden a $1.104, así que lo pedido está al nivel del comparable y alrededor de un 20% por encima del propio registro del edificio. Tome $920 a $940 por pie como el nivel defendible y abra ahí, con el registro del MLS en la mano. Sobre una residencia de 696 sf eso son unos $650.000 en lugar de los $820.000 pedidos.
Antes de firmar, obtenga el texto de alquiler de la declaración registrada, porque la marca Airbnb es marketing y el instrumento es la norma, y obtenga las condiciones de Atlantic & Pacific, en concreto si la participación es obligatoria y cuál es el reparto. Un programa obligatorio cambia lo que usted posee.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de District 225
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Fuentes
- The Real Deal, Developers score $76M construction loan for Airbnb-branded condos in downtown Miami (Jul 2022)
- Florida YIMBY, $76M construction funding for the 37-storey District 225
- BH Group, District 225 project page
- Miami-Dade County recorded deeds, DISTRICT 225 CONDO, 328 closings to 22 May 2026
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.