La apuesta
888 Brickell by Dolce & Gabbana es un condo-hotel de 90 pisos y 250 residencias cuyo préstamo de construcción no se ha cerrado, y esa es la cifra que lo decide: $0 de unos $640M cerrados en noviembre de 2026. La entrada pide $1.437 el pie frente a $1.229 a los que cierran las viviendas de 33131 entre $3M y $5M, una prima del 17 por ciento por una torre de 1.049 pies y las primeras residencias de la casa de moda.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $5M | 17 | $4,150,000 | $1,229 |
| $5M – $10M | 5 | $6,500,000 | $1,323 |
| $10M en adelante | 1 | omitido, 1 venta | — |
Un edificio dimensionado para un mercado que esta banda no tiene
250 residencias frente a 23 cierres al año por encima de $3M en 33131 son 10,9 años de oferta. Una demanda de One Sotheby's sitúa las ventas en 36 unidades, cerca del 14 por ciento, así que quedan 214: más de nueve años a ese ritmo. Dos cosas lo suavizan. El comprador de una torre de marca no es el comprador de reventa de 33131, y parte del edificio es una colección hotelera con precios fuera de estas bandas. Aun así, 33131 acumula 18,3 meses de oferta, de modo que el primer grupo tiene verdadero margen de negociación, y el prestamista leerá la misma cifra de preventas.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Lo que cuesta la marca por pie
$3,5M sobre el dos dormitorios de 2.435 sf son $1.437 el pie; esa planta se comercializa como 2.173 sf más una logia de 262 sf, así que sobre superficie interior son $1.611. Las viviendas de 33131 entre $3M y $5M cerraron a una mediana de $1.229, y $1.276 las siete construidas desde 2015, de modo que la prima es del 13 al 17 por ciento sobre superficie total y del 26 al 31 por ciento sobre interior. Arriba, $35M sobre 11.150 sf son $3.139, frente a un solo cierre por encima de $10M en un año. Aquí todavía no existe evidencia de reventa de una prima de marca. Estos precios son de abril de 2026 y las superficies de páginas de brókers: pida la lista vigente.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 888 Brickell Ave, Miami FL 33131, extraído el 2026-11-06. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,500,000 al 4.5% simple, a 31 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| A la firma (páginas de brókers) | 20% | $700,000 | $700,000 | 31 mo | −$81,375 |
| Al inicio de obra | 10% | $350,000 | $1,050,000 | 28 mo | −$36,750 |
| Al terminar la estructura | 20% | $700,000 | $1,750,000 | 7 mo | −$18,375 |
| Al cierre | 50% | $1,750,000 | $3,500,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $3,500,000 | −$136,500 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $136,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,435 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,500,000 | −$70,700 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,766 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$79,466 |
Qué asegurar antes de firmar
El calendario que citan dos páginas de brókers es 20/10/20/50, más pesado que el estándar de Miami: $700.000 a la firma y $1.050.000 al inicio de obra sobre la entrada de $3,5M. La ley de Florida (718.202) deja en custodia el primer 10 por ciento, y lo que supere esa cifra puede financiar la construcción si el contrato lo permite, así que antes de cerrar el préstamo esa cláusula es todo el riesgo. Condicione el resto al cierre del préstamo. También consta: One Sotheby's reclama más de $500.000 en comisiones, y la sociedad del inversor Gianluca Vacchi ha demandado a Stern y a entidades vinculadas por sus inversiones, lo que JDS niega y califica de frívolo. Ninguna está resuelta. Lea en la declaración el programa hotelero y las reglas de estancia.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Sin cerrar. Michael Stern dijo a The Real Deal el 5 de noviembre de 2026 que espera cerrar unos $640M antes de fin de año y que está reuniendo el último capital. Es un objetivo, no un hecho. |
| Prevendido | 14% en la última divulgación |
| Entrega | 2029 en páginas de brókers, segundo trimestre según informaciones de abril de 2026. No consta préstamo cerrado ni inicio de la estructura, así que la fecha es una estimación, y aquí se suponen 31 meses. |
| Promotor | JDS Development Group, Michael Stern. Diseño de Studio Sofield, interiores y mobiliario de Dolce & Gabbana. |
| Política de alquiler | Comercializado con estadía mínima de 3 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026); una página de broker describe además un programa hotelero con unidades divisibles. La declaración registrada no se ha leído. |
Recomendación
Espere al préstamo y luego negocie
El producto es inconfundible: 1.049 pies en Brickell Avenue, las primeras residencias de Dolce & Gabbana y un promotor que dice tener la financiación cerca. Si el préstamo se cierra, los primeros compradores tendrán los precios más bajos de la torre.
Hasta entonces, no arriesgue más que el 10 por ciento en custodia. Pida un contrato que ligue los depósitos siguientes al préstamo cerrado y al inicio de la estructura. Cuando se cierre, las cifras de oferta le dan margen para negociar el precio.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de 888 Brickell by Dolce & Gabbana
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Fuentes
- The Real Deal, Michael Stern boasts optimism for Miami projects amid legal battles (5 November 2026)
- The Real Deal, One Sotheby's alleges JDS owes over $500K at Dolce & Gabbana tower (May 2026)
- Bisnow, Michael Stern sued again by Italian investor (July 2026)
- The Real Deal, Here's where Michael Stern's Miami condo projects stand (April 2026)
- Globalty Investment, 888 Brickell deposit schedule and hotel collection (read 6 November 2026)
- New Construction South Florida, 888 Brickell sizes and lockout program (read 6 November 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-06. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.