La apuesta
Gaia es una torre de 18 pisos y 238 residencias en el centro de Hollywood, de Alta Developers, y la cifra que la decide es $908 el pie: lo que piden sus estudios, frente a $658 a $691 en los condos construidos desde 2015 que cerraron en Hollywood Beach este último año. El producto es lo mejor que se le ha ofrecido al centro de Hollywood. El precio es de playa, a cinco minutos de la playa.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33020 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $700K | 173 | $499,000 | $367 |
| $700K – $1,4M | 37 | $822,876 | $480 |
Un código postal de casas con un solo condo nuevo
Las 238 residencias equivalen a 1,1 años de las 210 viviendas que cerraron entre $400.000 y $1,4 millones en 33020 este último año. Parece una absorción fácil hasta que se mira qué eran: 204 casas unifamiliares, cuatro townhouses y dos condominios. El centro de Hollywood todavía no tiene mercado de reventa para un condo de 18 pisos; Gaia lo estaría fundando. El más cercano es el código postal de la playa, 33019, donde cerraron 66 condos construidos desde 2015 en las mismas dos bandas. 33020 tiene 11,1 meses de oferta, al borde de un mercado de compradores.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33020 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33020 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 9 | $463 |
| 2024 | 13 | $441 |
| 2025 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Precio de playa, tierra adentro
Las cinco residencias en el MLS piden de $787 a $1.089 el pie, mediana $908, frente al promedio de unos $850 que publicó Florida YIMBY en el lanzamiento de septiembre de 2025. El único condominio nuevo de 33020, un edificio de cinco pisos en 1938 Jackson St entregado en 2023, cerró sus ventas de promotor a $463 y luego a $441 el pie. En Hollywood Beach, los condos construidos desde 2015, con Hyde Beach House a la cabeza, cerraron a $658 por debajo de $700.000 y a $691 por encima. Dos unidades de dos dormitorios de 1.123 sf piden $883.900 (#1002) y $1.222.900 (#914): la línea pesa más que el plano.
Hoy en el MLS
5 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-27. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 707 | 0/1 | 564 sf | $511,900 | $908 | $728 | 107 |
| 1002 | 2/2 | 1,123 sf | $883,900 | $787 | — | 1 |
| 910 | 2/2 | 1,050 sf | $936,900 | $892 | $1,354 | 157 |
| 914 | 2/2 | 1,123 sf | $1,222,900 | $1,089 | $1,448 | 107 |
| 617 | 3/2 | 1,300 sf | $1,323,900 | $1,018 | $1,677 | 149 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12042103 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $511,900 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $51,190 | $51,190 | 26 mo | −$4,991 |
| Al inicio de obra | 10% | $51,190 | $102,380 | 23 mo | −$4,415 |
| Al remate de estructura | 10% | $51,190 | $153,570 | 11 mo | −$2,112 |
| En el cierre | 70% | $358,330 | $511,900 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $511,900 | −$11,518 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $11,518, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 564 sf.
| Gastos de comunidad a $1,29/sf/mes | −$8,731 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $511,900 | −$10,340 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,030 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$21,102 |
Lo que hay que obtener antes de firmar
No se ha anunciado ningún préstamo de construcción, y el inicio de obra en 2026 anunciado en el lanzamiento no lo confirma ninguna fuente fechada; las fichas ya dicen entrega en 2028. El coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 porque Alta no ha publicado su calendario. Una página de broker muestra un 40% antes del cierre en cinco pagos, lo que subiría ese coste, así que pida el calendario por escrito. Las cuotas de las fichas son $1,29 el pie, $728 al mes en el estudio. Las fichas anuncian un programa de alquiler flexible y Hollywood no puede prohibir las estancias cortas, pero solo la declaración registrada lo zanja.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Ningún préstamo de construcción anunciado a octubre de 2026. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028, según las fichas (octubre de 2026). La venta arrancó en septiembre de 2025 con inicio de obra anunciado para 2026, aún sin confirmar por una fuente fechada. |
| Promotor | Alta Developers, la firma de Raimundo Onetto en Miami, en el solar desde 2021. Primero 452 apartamentos de alquiler, luego 466 condos en dos torres, hoy una sola torre de 238. Ventas de Fortune International. |
| Política de alquiler | Las fichas anuncian un "programa de alquiler flexible" (MLS, octubre de 2026); Hollywood no puede prohibir las estancias cortas, decidirá la declaración registrada |
Recomendación
Compre el pie más barato, después del préstamo
Gaia trae lo que el centro de Hollywood nunca ha tenido: una torre con 72.000 sf de piscina, spa y coworking, acceso al Golf y al Beach Club, un promotor en el solar desde 2021, y estudios desde $511.900.
A $908 el pie pide más de lo que cierra el producto nuevo frente al mar. Compre solo las líneas cerca de $800 el pie, cuando se anuncie el préstamo de construcción, con el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler por escrito.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Gaia Hollywood
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Fuentes
- The Real Deal, Alta Developers launch sales for Gaia Residences in Hollywood (September 2025)
- The Real Deal, Alta plans 466-unit condo project on Hollywood site (February 2025)
- Florida YIMBY, 238-unit Gaia Residences set for 401 North Federal Highway (September 2025)
- City of Hollywood Code, chapter 119, vacation rentals
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-27. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.