La apuesta
El estudio de entrada de JEM pide $1.355 el pie, 476 sf en el piso 44 por $645.000, frente a $877 de los condominios del 33132 construidos desde 2023 y revendidos este año. Esa prima del 55 por ciento compra lo que ninguna otra torre del centro ofrece: todas las residencias empiezan en el piso 43, y el edificio está financiado, con $465M cerrados y la obra en marcha desde abril de 2024.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $900.000 | 130 | $611,500 | $562 |
| $900.000 – $1,6M | 51 | $1,175,000 | $671 |
| $1,6M – $3M | 12 | $2,112,500 | $979 |
Absorción y calendario
El 33132 cerró 193 viviendas en las tres bandas de JEM en los últimos doce meses, así que 259 condominios equivalen a 1,3 años de ese mercado. El código postal tiene mucha oferta, 26 meses de inventario, y la banda en la que vende la mayor parte de JEM cierra sobre producto antiguo. Lo que protege al comprador temprano es la lista de precios: los estudios se lanzaron desde $540.000 en 2023 y hoy están entre $606.000 y $645.000, un 12 a 19% más, y cuatro unidades pasaron a pendiente entre $1.273 y $1.418 el pie. El grupo del lanzamiento ya va por delante.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 16 | $877 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La altura se paga, y se nota
La banda de $500.000 a $900.000 en el 33132 cierra a $562 el pie, sobre todo producto antiguo. La referencia justa es la obra nueva: 16 reventas este año en edificios entregados desde 2023 a una mediana de $877, con todos los pisos mezclados, mientras que JEM solo vende del piso 43 hacia arriba. Las plantas grandes son el mejor pie: el tres dormitorios de 1.531 sf pasó a pendiente a $1.296 y el dos dormitorios de 1.358 sf a $1.319. Una ficha sale alta: la 44A pide $2.015.000 por 988 sf, $2.039 el pie, cuando la misma planta de 988 sf en el piso 60 pasó a pendiente a $1.401.000. Verifique la superficie antes de citarla.
Hoy en el MLS
3 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-14. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 44I | 0/1 | 476 sf | $645,000 | $1,355 | $522 | 29 |
| 46P | 1/1 | 862 sf | $1,200,000 | $1,392 | $935 | 29 |
| 44A | 1/2 | 988 sf | $2,015,000 | $2,039 | $1,151 | 29 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12015439 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $645,000 al 4.5% simple, a 14 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (inicio de obra ya pasado, se asume pagadero a la firma) | 20% | $129,000 | $129,000 | 14 mo | −$6,772 |
| Antes de la entrega (reparto no publicado) | 20% | $129,000 | $258,000 | 8 mo | −$3,870 |
| En el cierre | 60% | $387,000 | $645,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $645,000 | −$10,642 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $10,642, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 476 sf.
| Gastos de comunidad a $1,1/sf/mes | −$6,283 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $645,000 | −$13,029 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,714 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$21,026 |
Qué asegurar antes de firmar
El depósito es del 40 por ciento, pagado por etapas, según el lanzamiento de 2023; el reparto no está publicado, así que el coste de arriba asume un 20 por ciento a la firma y otro 20 antes de la entrega. Pida el calendario real. La regla de alquiler es lo que más pesa: la hoja de inventario de broker indica en JEM solo arrendamientos anuales, así que esto es una renta de 12 meses o una vivienda, nunca un alquiler por noches. Los gastos de comunidad salen entre $1,10 y $1,30 el pie al mes en las fichas, $522 en el estudio.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $465M cerrados en noviembre de 2025: $235M en C-PACE de Nuveen Green Capital, el mayor de su tipo en Florida, y $230M en préstamos de construcción de BHI, la filial estadounidense de Bank Hapoalim. Sustituyó un préstamo de predesarrollo de $35M de BHI de agosto de 2024. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2027. La obra empezó en abril de 2024; el comunicado de noviembre de 2025 apuntaba al cuarto trimestre de 2026, mientras que las fichas del MLS y la hoja de inventario de broker indican 2027, que es la fecha usada aquí. |
| Promotor | Naftali Group (Miki Naftali, Nueva York) con Cara Real Estate Management. Pagaron $40,5M por el terreno de 1 acre en 2022. Arquitectura de Arquitectonica, interiores de Rockwell Group. Primer gran proyecto desde cero de Naftali en Miami, que también construye Viceroy Fort Lauderdale. |
| Política de alquiler | Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Una torre financiada con una prima de altura real
JEM es uno de los pocos proyectos del centro con el dinero cerrado: $465M en noviembre de 2025 y obra desde abril de 2024, a unos 14 meses de la entrega. Los compradores del lanzamiento ya ganan entre un 12 y un 19% en los estudios.
Compre los dos y tres dormitorios cerca de $1.300 el pie antes que el estudio a $1.355, calcule una renta de 12 meses y no ingresos por noches, y consiga el calendario de depósitos por escrito. La prima sobre el producto entregado es el precio del piso 43, no un error de precio que convenga esperar.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de JEM Residences
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Fuentes
- The Real Deal, Naftali scores $465M loan for Miami Worldcenter condo tower (Nov 2025)
- The Real Deal, Naftali scores $35M loan for Miami Worldcenter tower (Aug 2024)
- The Real Deal, Naftali launches condo sales of planned tower at Miami Worldcenter (Oct 2023)
- South Florida Business Journal via the developer's press page, sales launch and deposit (Oct 2023)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-14. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.