La apuesta
Monaco Yacht Club es un edificio de 39 residencias frente a la bahía con marina propia en Indian Creek, entregado en 2022, y la cifra que lo decide es $2.191: lo que pide por pie su única ficha, el penthouse PH2, cerca de lo que cerró PH1 en 2024 ($2.245) y muy por encima de los $1.344 a los que cierra 33141 de $3 millones a $6 millones. Aquí se compra el agua y el amarre, no un rendimiento.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33141 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $6M | 25 | $4,100,000 | $1,344 |
| $1,5M – $3M | 43 | $2,000,000 | $1,021 |
Un edificio pequeño que rara vez se negocia
33141 cierra 68 viviendas al año de $1,5 millones a $6 millones, así que las 39 residencias son 0,6 años de ese mercado. El edificio en sí se negocia poco: 13 cierres en el MLS desde 2022, uno en los últimos doce meses (7B, un dos dormitorios de 1.299 sf, $1.750.000 en marzo de 2026, un 25,5 por ciento bajo su primer precio tras 258 días). Hay una residencia en venta. La escasez corta en ambos sentidos: poca competencia en venta y pocas referencias para defender un precio.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde pide, y lo que cierra
PH2, un penthouse de tres dormitorios y 2.278 sf, pide $4.990.000, $2.191 el pie, tras 678 días en el mercado y una rebaja desde $5.500.000. La mejor referencia del edificio es PH1, que cerró en julio de 2024 a $5.700.000, $2.245 el pie. Por debajo de los penthouses el edificio ha cerrado de $1.347 a $1.688 el pie desde 2025, en línea con los $1.344 de los cierres de 33141 de $3 millones a $6 millones. La prima del penthouse es real, pero descansa en una sola venta.
Hoy en el MLS
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-16. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PH2 | 3/4 | 2,278 sf | $4,990,000 | $2,191 | $5,121 | 678 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11702987 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,278 sf.
| Gastos de comunidad a $2,25/sf/mes | −$61,506 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $4,990,000 | −$100,798 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,201 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$170,505 |
No es una compra para alquilar
Solo un alquiler se ha cerrado en el MLS: 8D, un tres dormitorios, a $14.000 al mes en agosto de 2025 tras pedir $19.000. A esa renta PH2 da un 3,4 por ciento bruto y casi cero neto tras la asociación ($5.121 al mes) y el impuesto al 2,02 por ciento. Dos ofertas actuales de $25.000 y $30.000 al mes parecen tarifas de temporada amuebladas. Se compra para vivirlo.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $55M de Och-Ziff, enero de 2019, antes del lanzamiento de ventas (The Real Deal). Fortune International vendió desde cerca de $1,1M (Florida YIMBY). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado. La obra de Moss terminó a finales de 2021 y el certificado de ocupación temporal llegó en mayo de 2022, con dos residencias aún sin vender (Florida YIMBY). En 2023 unos compradores demandaron a la sociedad promotora alegando que la marina se había presentado de forma engañosa; el promotor calificó la demanda de infundada (The Real Deal, marzo de 2023). |
| Promotor | Optimum Asset Management USA, a través de 6800 Indian Creek LLC, entonces dirigida por Ricardo Tabet (The Real Deal, 2023). Diseño de Arquitectonica, interiores de Piero Lissoni. |
| Política de alquiler | Condiciones de alquiler no publicadas. Tres alquileres en el MLS desde 2025, uno cerrado a $14.000 al mes (leído el 16 de octubre de 2026). Manda la declaración. |
Recomendación
Compre el amarre, negocie el penthouse
Para un propietario que quiere la bahía y un barco en la puerta, es uno de los muy pocos edificios entregados de 33141 que ofrecen ambas cosas, con 39 residencias. Pida por escrito el tamaño del amarre y sus derechos: la demanda de 2023 trataba de la marina.
PH2 lleva 678 días al precio de PH1 en 2024. La última venta del edificio cerró un 25,5 por ciento bajo su primer precio: ofrezca desde los cierres, no desde la lista.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Monaco Yacht Club
Siga leyendo
Fuentes
- The Real Deal, Monaco Yacht Club & Residences scores construction loan, to launch sales later this month (January 2019)
- Florida YIMBY, Monaco Yacht Club and Residences gets TCO, begins closings in Miami Beach (May 2022)
- The Real Deal, Monaco Yacht Club buyers sue, alleging false advertising of luxury condo project (March 2023)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-16. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.