La apuesta
7200 Collins es una preventa poco común en North Beach con todas las casillas marcadas: financiada por Deutsche Bank, en obra desde marzo de 2026, 96% bajo contrato, renta por noches anunciada desde el primer día, a una cuadra de la playa. Al promotor le quedan nueve unidades. La apuesta ahora es comprar una de ellas, o una cesión, antes de que la entrega en 2027 fije un precio público de reventa para el edificio.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33141 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $900.000 | 102 | $660,000 | $501 |
| $900.000 – $2M | 80 | $1,200,000 | $743 |
Absorción y calendario
En el 33141 cerraron 102 viviendas entre $500.000 y $900.000 y 80 entre $900.000 y $2M en los últimos doce meses. Las 222 unidades son 1,2 años de ese flujo, y la absorción del promotor ya está hecha: 213 vendidas. El código postal está en 12,7 meses de inventario, con precios pedidos de $509 el pie frente a $440 pagados, pero es producto antiguo, no un edificio nuevo amueblado. La oferta que importa es la reventa en la entrega, frente a 72 Park y Ella en las mismas cuadras.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 1 | omitido, 1 venta |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Frente a 72 Park, a una cuadra
Desde $600.000 sobre 375 sf son unos $1.600 el pie, y la media publicada de unos $800.000 sobre unos 489 sf ronda los $1.636. La comparación justa es 72 Park, entregado en 2024 en la calle 72, también por noches: sus reventas reales en el MLS cerraron a $1.317 y $1.330 el pie, sus escrituras entre $1.011 y $1.471. Ella pide entre $1.368 y $1.390. La tarjeta de $1.845 de arriba son cierres del promotor de 72 Park, no reventas. 7200 Collins lleva una prima de un 20%; negóciela.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 7200 Collins Ave, Miami Beach FL 33141, extraído el 2026-10-01. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $600,000 al 4.5% simple, a 15 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $60,000 | $60,000 | 15 mo | −$3,375 |
| 90 días después del contrato | 10% | $60,000 | $120,000 | 12 mo | −$5,400 |
| Al coronar la estructura | 10% | $60,000 | $180,000 | 6 mo | −$4,050 |
| En el cierre (finales de 2027) | 70% | $420,000 | $600,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $600,000 | −$12,825 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $12,825, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 375 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $600,000 | −$12,120 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,350 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$13,470 |
Qué asegurar antes de firmar
No hay calendario de depósitos publicado; suponemos el estándar de Miami 10/10/10/70, así que unos $180.000 sobre la unidad de entrada de $600.000 quedan inmovilizados unos quince meses. Pida el presupuesto de la comunidad, que nada publicado indica, y el texto sobre renta del borrador de declaración, porque la política es una promesa comercial hasta que se registre. En una cesión, consiga por escrito el consentimiento del promotor y su comisión.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Cerrado. Préstamo de construcción de $85M de Deutsche Bank, julio de 2026, estructurado por Arrow Real Estate Advisors, que refinancia deuda anterior; 213 de las 222 residencias estaban bajo contrato al cierre. |
| Prevendido | 96% en la última divulgación |
| Entrega | Obra iniciada en marzo de 2026 (Florida YIMBY), terminación prevista en 2027. Una estructura de 12 plantas iniciada en marzo de 2026 apunta de forma realista a finales de 2027; el modelo cuenta quince meses. |
| Promotor | Northlink Capital, que compró el terreno (entonces 7140 Collins Ave) en 2021 y obtuvo la aprobación en 2022. Revuelta Architecture International, interiores de Adriana Hoyos, Ortega Construction como constructor. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta por el promotor y The Real Deal (abril de 2025); la declaración aún no está registrada, así que es una promesa comercial y no un documento |
Recomendación
Compre las últimas unidades a precio negociado
Financiado, en obra, vendido al 96% y apto para renta por noches a una cuadra del océano. El riesgo de entrega es tan bajo como puede serlo en una preventa.
Pida las nueve unidades restantes y sus precios, y oferte hacia los $1.300 a $1.400 el pie a los que revende 72 Park y pide Ella, no hacia la lista de lanzamiento.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de 7200 Collins
Siga leyendo
- Ella Miami Beach, North Beach, Delivering 2027
- NoBe PARC, North Beach, Delivering late 2028
- 72 Park Miami Beach, Miami Beach, Delivered 2025
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- Commercial Observer, Deutsche Bank lends $85M for Miami Beach condo tower (Jul 2026)
- NYREJ, Arrow arranges $85M construction loan, 213 of 222 under contract, average 489 sf (Jul 2026)
- Florida YIMBY, construction starts on 7200 Collins (Mar 2026, average price, site purchase)
- The Real Deal, Northlink launches sales for short-term rental-friendly North Beach condos (Apr 2025)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-01. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.