La apuesta
Nobu Residences en 619 Brickell es una torre de 75 pisos de Foster + Partners que promedia entre $2.500 y $2.700 el pie, aproximadamente el doble de los $1.229 a los que cierran las viviendas de $3M a $5M en 33131. Compra la marca, la bahía y la primera elección de plantas. El riesgo abierto es el terreno: en octubre un tribunal de apelación confirmó un fallo que reabre la votación que levantó su protección histórica.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $5M | 17 | $4,150,000 | $1,229 |
| $5M – $10M | 5 | $6,500,000 | $1,323 |
| $10M en adelante | 1 | omitido, 1 venta | — |
Catorce años de oferta por encima de $3M
321 residencias frente a 23 cierres al año por encima de $3M en 33131 son 14,0 años de oferta. En doce meses solo cerraron 5 viviendas de $5M a $10M, y 1 por encima de $10M. El comprador de esta torre no es, por tanto, el código postal: es la demanda internacional de residencias de marca, que según los promotores reunió más de $1.000 millones en reservas a junio de 2026. Una reserva no es un contrato, y desde entonces no se ha publicado cuántas se convirtieron. El argumento del comprador temprano se mantiene en su forma habitual: la lista sube a medida que se vende el edificio, así que los primeros contratos se quedan con el precio y las vistas.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Cerca del doble del mercado entregado, por la marca
La residencia más pequeña, 1.160 sf desde $3M, sale a $2.586 el pie, dentro del promedio publicado de $2.500 a $2.700. Las viviendas de $3M a $5M en 33131 cerraron a una mediana de $1.229 en los últimos doce meses, y los condominios construidos desde 2023 se revendieron a $1.275 en 20 cierres este año. Es una prima del 103% sobre el producto nuevo ya entregado. Las torres de marca frente a la bahía la llevan, y esta es la primera residencia Nobu del sur de Florida, pero la prima es la compra: cómprela como la vivienda que quiere, no como una operación sobre la reventa de Brickell.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 619 Brickell Ave, Miami FL 33131, extraído el 2026-11-08. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,000,000 al 4.5% simple, a 60 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $300,000 | $300,000 | 60 mo | −$67,500 |
| Al inicio de obra (estándar asumido) | 10% | $300,000 | $600,000 | 54 mo | −$60,750 |
| Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $300,000 | $900,000 | 18 mo | −$20,250 |
| En el cierre | 70% | $2,100,000 | $3,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $3,000,000 | −$148,500 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $148,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,160 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,000,000 | −$60,600 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,176 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$64,776 |
Cinco años de depósitos, y un terreno todavía en los tribunales
La obra podría empezar en el segundo trimestre de 2027 y durar unos cuatro años y medio, así que el modelo mantiene los depósitos 60 meses: unos $148.500 de coste sobre $3M con el 10/10/10/70 de Miami, asumido porque no hay calendario publicado. El terreno es la cuestión abierta. En octubre el Tercer Tribunal de Apelación de Distrito confirmó un fallo según el cual los propietarios de IconBrickell II fueron excluidos indebidamente de la votación que levantó la protección histórica del solar, lo que puede devolverlo a la junta de patrimonio. Pida que el segundo pago solo venza tras esa votación y tras un préstamo de construcción cerrado.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Ningún préstamo de construcción publicado a noviembre de 2026. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2031 según el propio calendario del promotor: obra desde el segundo trimestre de 2027, unos cuatro años y medio (Iñigo Ardid, The Real Deal, 4 de junio de 2026). El 15 de octubre de 2026 los promotores dijeron que el calendario de inicio de obra no cambia; la Brickell Homeowners Association espera un retraso. Aquí se modelan 60 meses. |
| Promotor | 13th Floor Investments (Arnaud Karsenti) y Key International (la familia Ardid). Diseña Foster + Partners, Sieger Suarez es el arquitecto responsable, One Sotheby's International Realty vende junto con Key. La iglesia histórica se conserva y se restaura. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Una compra de vivienda, no una operación de mercado
El equipo es real: 13th Floor y Key International, Foster + Partners con Sieger Suarez, más de $1.000 millones en reservas a junio de 2026. Para quien quiere la primera residencia Nobu de Miami, frente a la bahía, este es el edificio.
Como inversión pide el doble de lo que cierra el producto entregado de Brickell, en 14 años de oferta por encima de $3M, sin préstamo, sin inicio de obra y con una votación histórica reabierta. Reserve si la quiere; firme cuando el terreno y el préstamo estén resueltos.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Nobu Residences Brickell
Siga leyendo
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
- The Residences at 1428 Brickell, Brickell, 2027
- 888 Brickell by Dolce & Gabbana, Brickell, 2029
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, 13th Floor and Key launch sales with $1B in reservations (Jun 2026)
- The Real Deal, Brickell residents' fight over the Nobu tower resurrected (Aug 2026)
- The Real Deal, Miami loses appeal over the Nobu condos in Brickell (Oct 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-08. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.