La apuesta
One Metropica es una torre entregada de 263 residencias junto a Sawgrass Mills, y la cifra que la decide es $426: lo que cerraron por pie sus seis ventas de los últimos doce meses, mientras 34 fichas piden una mediana de $486. El mismo dos dormitorios de 1.026 sf que cerró a $598.500 en 2023 se revendió a $400.000 en agosto de 2026. Para un comprador, ese reajuste es la oportunidad.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33323 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K – $500K | 100 | $441,000 | $283 |
| $500K – $800K | 121 | $570,000 | $340 |
Una banda profunda, un edificio lento
33323 cierra 221 viviendas al año entre $300.000 y $800.000, así que la torre entera equivale a 1,2 años de su banda: el mercado es profundo. El edificio no lo es. Seis ventas cerradas en doce meses frente a 34 fichas, lo que a ese ritmo supera los cinco años de inventario, y 16 de las 34 ya han bajado su precio. El alquiler cuenta lo contrario: 37 alquileres cerrados en el mismo año. Aquí los propietarios alquilan; pocos venden.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33323 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33323 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | omitido, 1 venta |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde pide, y lo que cierra
Las fichas piden una mediana de $486 el pie; los seis cierres salieron a $426, de $381 a $452. En 2023 los cierres del edificio marcaron una mediana de $501, así que se ha reajustado cerca de un 15 por ciento a la baja, y la línea 02 más: de $583 a $594 el pie en 2023, $390 en agosto de 2026. La banda de 33323 marca de $283 a $340, pero mezcla condominios antiguos y casas; dentro del edificio, la referencia son sus cierres. Los penthouses en venta piden de $763 a $835 el pie, y ninguna venta aquí ha superado los $662.
Hoy en el MLS
34 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-17, de las que se muestran las 30 más baratas. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 615 | 1/2 | 749 sf | $265,000 | $354 | $1,044 | 162 |
| 505 | 1/2 | 780 sf | $305,000 | $391 | $1,011 | 189 |
| 305 | 1/2 | 702 sf | $308,000 | $439 | $978 | 685 |
| 412 | 1/1 | 677 sf | $325,000 | $480 | $807 | 207 |
| 802 | 2/2 | 1,121 sf | $399,000 | $356 | $1,279 | 118 |
| 502 | 2/2 | 1,026 sf | $399,000 | $389 | $1,430 | 78 |
| 1207 | 2/2 | 920 sf | $399,500 | $434 | $1,300 | 64 |
| 504 | 2/2 | 968 sf | $415,000 | $429 | $1,400 | 66 |
| 2108 | 2/2 | 877 sf | $420,000 | $479 | $970 | 247 |
| 2104 | 2/2 | 977 sf | $445,000 | $455 | $1,300 | 323 |
| 2304 | 2/2 | 977 sf | $475,000 | $486 | $1,405 | 36 |
| 2204 | 2/2 | 977 sf | $475,000 | $486 | $1,405 | 36 |
| 811 | 2/2 | 990 sf | $480,000 | $485 | $1,426 | 119 |
| 2307 | 2/2 | 920 sf | $485,000 | $527 | $1,325 | 487 |
| 417 | 1/2 | 1,007 sf | $498,000 | $495 | $1,190 | 53 |
| 801 | 3/3 | 1,262 sf | $535,000 | $424 | $1,759 | 13 |
| 2010 | 2/2 | 1,003 sf | $549,000 | $547 | $1,397 | 63 |
| 1410 | 2/2 | 1,003 sf | $550,000 | $548 | $1,445 | 111 |
| 901 | 3/3 | 1,262 sf | $550,000 | $436 | $1,800 | 171 |
| 1401 | 3/3 | 1,262 sf | $559,000 | $443 | $1,758 | 128 |
| 2009 | 3/3 | — | $579,000 | — | $1,810 | 182 |
| 2111 | 2/2 | 1,066 sf | $599,450 | $562 | $1,379 | 16 |
| 216 | 2/— | 1,420 sf | $617,417 | $435 | $2,000 | 175 |
| 1602 | 2/2 | 1,026 sf | $648,000 | $632 | $1,477 | 271 |
| 1509 | 3/3 | 1,297 sf | $650,000 | $501 | $1,850 | 170 |
| 2109 | 3/3 | 1,297 sf | $679,000 | $524 | $1,600 | 1 |
| 1609 | 3/3 | 1,297 sf | $695,000 | $536 | $1,871 | 198 |
| 1503 | 2/— | 1,179 sf | $699,900 | $594 | $1,642 | 56 |
| 2509 | 3/3 | 1,297 sf | $739,000 | $570 | $1,868 | 426 |
| 1701 | 3/3 | 1,262 sf | $759,000 | $601 | $1,817 | 179 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12002891 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 749 sf.
| Gastos de comunidad a $1,35/sf/mes | −$12,134 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $265,000 | −$5,353 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,696 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$20,183 |
Lo que renta, y la asociación
Los dos dormitorios se alquilaron a una mediana de $2.900 al mes en el último año (23 contratos). Sobre la reventa de agosto a $400.000 eso es un 8,7 por ciento bruto; tras la asociación ($1.335 al mes) y el impuesto de cerca del 1,95 por ciento del precio queda en torno al 2,7 por ciento neto, antes de seguro y vacancia. El riesgo es la asociación: el mismo plano de 1.026 sf pagaba $864 al mes en 2022 y $1.335 hoy, un 55 por ciento más.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Madison Realty Capital prestó $30M en junio de 2021 con garantía sobre las 89 unidades altas aún sin vender y el terreno de una segunda torre (REBusiness). Alrededor del 90 por ciento vendido en septiembre de 2026. |
| Prevendido | 90% en la última divulgación |
| Entrega | Entregado. La ciudad de Sunrise emitió el certificado de ocupación temporal en junio de 2020, con el 75 por ciento vendido (REBusiness). El componente comercial del plan maestro apenas está en construcción tras años de retraso (South Florida Agent Magazine, septiembre de 2026). |
| Promotor | Metropica Development LLC, dirigida por Joseph Kavana de K Group Holdings. El inventario restante del promotor pasó a Compass (Miltiadis Kastanis, Bobby Auerbach) en septiembre de 2026. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre al precio de cierre, no al de lista
Para quien busca un dos o tres dormitorios alquilable en una torre reciente a precio de 2026, es un edificio reajustado: cierres de $381 a $452 el pie, frente a una mediana de $501 en 2023. Ofrezca desde los seis cierres, no desde las 34 fichas.
Pida el presupuesto de la asociación y el estudio de reservas antes de firmar: la cuota ha subido un 55 por ciento desde 2022 y decide el neto. Deje los penthouses hasta que cierre alguno.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de One Metropica
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Fuentes
- REBusiness, Metropica Development completes 28-story residential tower (June 2020)
- REBusiness, Madison Realty Capital provides $30M loan for two condominium properties at Metropica (June 2021)
- South Florida Agent Magazine, Kastanis and Auerbach to lead sales of remaining Metropica One condos (September 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-17. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.