La apuesta
The Ritz-Carlton Residences Pompano Beach es un condominio frente al mar de dos torres y 205 residencias de Fortune y Oak Capital, y la cifra que lo decide es $1.672: lo que piden por pie las últimas unidades del promotor, frente a $1.313 de los condominios de Pompano cerrados entre $3M y $6M y $1.579 del único condo que cerró por encima de $6M. Se paga una prima de marca, pero sobre un edificio terminado, vendido al 90 por ciento, con meses de coste y no años.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33062 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $6M en adelante | 10 | $14,165,000 | $1,896 |
| $3M – $6M | 39 | $3,550,000 | $1,282 |
Un edificio vendido, dos unidades en el mercado
Pompano Beach (33062) cerró 49 viviendas por encima de $3M en los últimos doce meses, así que 205 residencias equivalen a 4,2 años de oferta. Esa cifra exagera el riesgo: el proyecto estaba prevendido al 90 por ciento en diciembre de 2023 y hoy solo hay dos unidades del promotor en el MLS. Lea bien la banda. De los 10 cierres por encima de $6M, nueve son casas en Hillsboro Mile y Hillsboro Shores, y por eso la mediana de la banda marca $1.896. La cifra honesta es la de condominios: 29 cierres de condo entre $3M y $6M, mediana de $1.313, sobre todo Casamar (2025), Solemar (2023) y Sabbia Beach. Los condos construidos desde 2023 se revendieron 40 veces este año a $1.272.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33062 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33062 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2024 | 14 | $1,121 |
| 2025 | 14 | $1,254 |
| 2026 | 40 | $1,272 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima sobre Pompano, por debajo de sus mejores casas
Las unidades 401 y 501 piden $6.362.000 y $6.640.000 por 3.804 sf, $1.672 y $1.746 el pie. Es alrededor de un 27 por ciento sobre los $1.313 a los que cierran los condominios de $3M a $6M en 33062, y alrededor de un 6 por ciento sobre el cierre de Solemar a $7M, $1.579 el pie, el único condo por encima de $6M este año. La prima paga la marca y las 4,7 acres. Los primeros compradores, que firmaron en 2021 y 2022, pagaron menos, y sus reventas marcarán el suelo cuando el edificio cierre: vigile las primeras, porque compiten con las dos últimas unidades del promotor.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-03. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 401 | 4/5 | 3,804 sf | $6,362,000 | $1,672 | $5,744 | 31 |
| 501 | 4/5 | 3,804 sf | $6,640,000 | $1,746 | $5,744 | 31 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 20 fotografías de la ficha MLS A12049965 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $6,362,000 al 4.5% simple, a 3 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $636,200 | $636,200 | 3 mo | −$7,157 |
| Al inicio de obra (ya pasado, se paga al firmar) | 10% | $636,200 | $1,272,400 | 3 mo | −$7,157 |
| Al remate de estructura (ya pasado, se paga al firmar) | 10% | $636,200 | $1,908,600 | 3 mo | −$7,157 |
| En el cierre | 70% | $4,453,400 | $6,362,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $6,362,000 | −$21,472 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $21,472, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 3,804 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $6,362,000 | −$128,512 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$13,694 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$142,207 |
Unos $21.500 de coste del depósito, y la cuestión del alquiler
No hay calendario de depósitos publicado, así que la tabla usa el estándar de Miami 10/10/10/70, supuesto. Con la estructura terminada, quien firme ahora probablemente aporte el 30 por ciento de una vez y cierre en pocos meses: sobre $6,36M son unos $21.500 al 4,5 por ciento en tres meses. La cláusula de alquiler tampoco está publicada. Obtenga por escrito la declaración y la fecha del certificado de ocupación antes de firmar: a este precio deciden residencia o renta.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $259M de Bank OZK, diciembre de 2023. |
| Prevendido | 90% en la última divulgación |
| Entrega | Terminación prevista en 2026 (Florida YIMBY, octubre de 2025: fachadas terminadas, grúas desmontadas). Sin certificado de ocupación localizado al 3 de noviembre de 2026. |
| Promotor | Fortune International Group (Edgardo Defortuna), que también lleva las ventas, con Oak Capital (Ricardo Dunin). Terreno comprado por $27,5M en 2020. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Cómprelo para vivirlo, negocie la prima
El riesgo de entrega es casi nulo: estructura terminada, un préstamo de $259M, el 90 por ciento vendido y un promotor con larga trayectoria en esta costa. La cuestión aquí es el precio, no la terminación.
A $1.672 el pie las unidades restantes piden alrededor de un 27 por ciento sobre lo que cierran los condos de Pompano. Cómprelo como residencia, negocie frente a las primeras reventas de propietarios y obtenga por escrito las condiciones de alquiler de la declaración.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de The Ritz-Carlton Residences Pompano Beach
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Fuentes
- Commercial Observer, Bank OZK provides $259M to build Ritz-Carlton condo in Pompano Beach, 90% presold (Dec 2023)
- Florida YIMBY, The Ritz-Carlton Residences, Pompano Beach reaches key construction milestones (Oct 2025)
- Florida YIMBY, Fortune and Oak Capital reveal sales gallery: towers, unit counts and sizes (May 2022)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-03. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.