La apuesta
W Pompano Beach es la tercera torre de Related en este tramo de North Ocean Boulevard, después de Solemar y Casamar, ambas vendidas y entregadas. Esta añade un hotel W operado por Marriott, así que quien compra una suite recibe una unidad amueblada y un programa hotelero, no un problema de gestión. Los precios de lanzamiento ya se movieron: la suite de entrada costaba $775.000 en 2024 y la más barata del MLS hoy pide $1,04M. El primer grupo de compradores ya está validado.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33062 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $700.000 – $1,5M | 153 | $925,000 | $514 |
| $1,5M – $3,2M | 101 | $1,907,000 | $912 |
| $3,2M – $6M | 30 | $3,875,000 | $1,306 |
Absorción y calendario
El 33062 cerró 284 viviendas en las tres bandas de precio de W en los últimos doce meses, así que 373 unidades son unos 1,3 años de ese mercado, y las 296 suites solas unos 1,2 años de las dos bandas inferiores. Es holgado para una torre frente al mar que vende desde 2025. El código postal está en 9,4 meses de inventario, con precios pedidos de $452 el pie frente a $408 pagados, un mercado equilibrado. La duda es el calendario, no la demanda: no se ha anunciado inicio de obra ni préstamo de construcción, así que el modelo cuenta 39 meses.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33062 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33062 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2024 | 14 | $1,121 |
| 2025 | 14 | $1,254 |
| 2026 | 39 | $1,268 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Por encima de Casamar, por el hotel y la marca
Las medianas de banda ($514, $912 y $1.306 el pie) son producto antiguo de Pompano. La comparación son las entregas del propio Related al lado: Casamar cerró 13 viviendas el último año a una mediana de $1.160 el pie, y las reventas reales de Solemar entre $1.091 y $1.209. W pide $1.461 en la suite de esquina de 1.815 sf y $1.510 en la residencia de 3.462 sf, entre un 25% y un 30% por encima de Casamar. La suite estudio a $1.488 no tiene comparable local: en esta playa no se ha construido ninguna unidad hotelera pequeña y amueblada. Se paga la bandera W y el programa hotelero; decida si ese ingreso vale un 25%.
Hoy en el MLS
3 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-09-30. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1410 | 0/1 | 696 sf | $1,035,900 | $1,488 | — | 94 |
| 1403 | 2/3 | 1,815 sf | $2,650,900 | $1,461 | $3,231 | 94 |
| 11A | 4/— | 3,462 sf | $5,228,900 | $1,510 | $6,279 | 199 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11976815 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,035,900 al 4.5% simple, a 39 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $103,590 | $103,590 | 39 mo | −$15,150 |
| 90 días después del contrato | 10% | $103,590 | $207,180 | 36 mo | −$27,969 |
| Al inicio de obra | 10% | $103,590 | $310,770 | 30 mo | −$34,962 |
| En el cierre | 70% | $725,130 | $1,035,900 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,035,900 | −$78,081 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $78,081, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 580 sf.
| Gastos de comunidad a $1,8/sf/mes | −$12,528 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,035,900 | −$20,925 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,088 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,541 |
Qué asegurar antes de firmar
El promotor no ha publicado calendario de depósitos. Suponemos el estándar de Miami 10/10/10/70 con entrega en 2029, lo que inmoviliza un 30% del precio durante unos tres años. En la suite estudio de $1,04M son unos $311.000 sin ingreso. La cuota de comunidad en las fichas MLS sale a unos $1,80 el pie al mes ($3.231 en la suite de 1.815 sf). Pida tres cosas por escrito: el reparto y las reglas de uso propio del programa hotelero, el calendario de depósitos, y prueba de la financiación de obra antes de pagar el segundo 10%.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No se ha publicado préstamo de construcción en las fuentes consultadas (The Real Deal, Florida YIMBY). El terreno se compró en 2023 y lo tiene la sociedad. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2029, según las fichas MLS del promotor y la hoja del broker. No se ha anunciado el inicio de obra, así que 2029 es un objetivo, no un calendario. |
| Promotor | Related Group (la familia Pérez) y BH Group (Isaac y Liat Toledano), marca W bajo licencia de Marriott, que opera el hotel. Related entregó Solemar (2023) y Casamar (2025) en el mismo tramo de North Ocean Boulevard. Comercializa Fortune International. |
| Política de alquiler | Suites de condo-hotel comercializadas para renta por noches a través del programa hotelero de W (comentarios de las fichas MLS del promotor, leídos el 30 de septiembre de 2026; hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026). Las condiciones de alquiler de las 77 residencias privadas no están publicadas |
Recomendación
Compre suites temprano, negocie las residencias
Una torre de Related frente al mar con un hotel W operado por Marriott, 1,3 años de demanda en su banda y precios de lanzamiento ya un tercio más altos. Las residencias piden entre un 25% y un 30% sobre Casamar, que ha cerrado en volumen al lado.
Para el ingreso hotelero, tome ahora una suite y lea antes el contrato del programa. Para una residencia, negocie hacia la línea de $1.160 de Casamar y ate el segundo depósito a un préstamo de construcción cerrado.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de W Pompano Beach
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Fuentes
- The Real Deal, BH, Related land W brand for Pompano Beach condo-hotel project (Nov 2024)
- The Real Deal, Related, BH buy Chetrit's Pompano Beach dev site (Jun 2023)
- Florida YIMBY, W Pompano Beach Hotel & Residences unveils nine beachfront penthouses (Feb 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-30. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.