La apuesta
RIVA es un condominio de 100 residencias frente al río en Fort Lauderdale, entregado en 2018 por Premier Developers, y la cifra que lo decide es $950.000: lo que cerró un dos dormitorios de la línea 05 en abril de 2026, un 19% por debajo de los $1.175.000 que logró el mismo plano en 2023. Los tres dormitorios se mantuvieron en $2,1 millones. La pila de dos dormitorios ya se corrigió; el resto del edificio no.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33304 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1,5M | 132 | $1,050,000 | $541 |
| $1,5M – $2,5M | 59 | $1,800,000 | $821 |
| $2,5M en adelante | 55 | $3,400,000 | $1,121 |
Ocho años de reventas, y dónde están
RIVA tiene un historial de reventa real: 61 ventas registradas en el MLS desde 2019, aunque solo cinco desde enero de 2025. Cuatro cerraron en los últimos doce meses y hay nueve unidades a la venta, dos de ellas desde enero y febrero de 2025. Las 100 residencias están en un código postal que cerró 246 viviendas desde $800.000 hasta lo más alto del mercado el año pasado, 93 de ellas condominios. La mayoría de los condos construidos desde 2015 que cerraron allí estaban frente al mar, Selene, Four Seasons y Paramount, que es otra compra distinta a una vista al río. 33304 tiene 11,2 meses de oferta.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33304 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33304 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2026 | 30 | $1,077 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dos dormitorios corregidos, tres dormitorios firmes
Los cierres de dos dormitorios en 2026 fueron $950.000 (#1005) y $1.000.000 (#1409), $533 y $650 el pie. En 2023 los mismos planos cerraron a $1.175.000 (#705, #805) y $1.250.000 (#1203). Los compradores de 2021 pagaron de $655.000 a $900.000, así que la corrección los deja con ganancia. Los tres dormitorios cerraron a $2.100.000 (#1204) y $2.187.500 (#706) en 2026, $867 y $903 el pie, frente a $1,9M a $2,5M en 2023-2024. Los condos antiguos de 33304 por debajo de $1,5M cerraron a $577. La unidad #1005 figura con 1.620 sf en 2021 y 1.783 sf en 2026: mismo apartamento, así que compare precios, no pies.
Hoy en el MLS
9 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-29. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 707 | 2/— | 1,617 sf | $899,900 | $557 | $1,659 | 138 |
| 605 | 2/3 | 1,783 sf | $950,000 | $533 | $2,067 | 622 |
| 1203 | 2/2 | 1,738 sf | $1,195,000 | $688 | $1,888 | 654 |
| 810 | 2/3 | 2,544 sf | $1,799,000 | $707 | $2,868 | 13 |
| 501 | 3/3 | 2,154 sf | $1,999,999 | $929 | $8,008 | 1 |
| 1002 | 3/4 | 2,251 sf | $2,100,000 | $933 | $2,562 | 155 |
| 804 | 3/4 | 2,275 sf | $2,175,000 | $956 | $2,820 | 0 |
| PH-1602 | 4/5 | 4,179 sf | $4,897,000 | $1,172 | $4,350 | 349 |
| Ph-1606 | 3/— | 4,267 sf | $4,995,000 | $1,171 | $4,350 | 251 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS F10550466 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,617 sf.
| Gastos de comunidad a $1,13/sf/mes | −$21,927 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $950,000 | −$19,190 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$5,821 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$46,938 |
Lo que cuesta mantenerlo y lo que renta
Las cuotas de las fichas van de $1,03 a $1,24 el pie, $2.067 al mes en #605 (una ficha muestra $8.008, casi seguro un error). Los impuestos de #605 son $11.481 y se reajustan con la venta. #609, dos dormitorios de 1.411 sf, se arrendó a $5.250 en abril de 2025 y a $5.500 en noviembre de 2025; #1102, tres dormitorios, a $9.000 en septiembre de 2026. A $950.000, $5.500 al mes dejan unos $29.700 netos tras cuotas e impuestos actuales, un 3,1% antes de seguro y vacancia. Se anuncian arrendamientos de temporada; el alquiler por noches, no.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $65M de Madison Realty Capital, junio de 2017, para terminar la torre. Entregado en 2018. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado en 2018. El constructor, Moss, anunció la finalización en junio de 2018; las primeras reventas en el MLS cerraron en 2019. |
| Promotor | Premier Developers, Bradley Deckelbaum. Inicio de obra en junio de 2015 para terminar en 2016, finalmente en 2018. Construido por Moss; el préstamo de $65M de Madison Realty Capital financió la finalización. |
| Política de alquiler | Arrendamientos de temporada y anuales en el MLS (seis meses amueblado en #1103, aprobación de la asociación en 2 a 4 semanas); el alquiler por noches no se anuncia, declaración registrada no leída |
Recomendación
Compre la línea de dos dormitorios a los precios de 2026
El edificio está probado: 40.000 sf de amenidades, 400 pies sobre el Middle River con amarres para barcos, planos con ascensor privado y ocho años de reventas registradas. Premier lo terminó con un préstamo de $65M de Madison Realty Capital y se entregó en 2018.
Compre un dos dormitorios cerca de los cierres de $950.000 a $1.000.000, no al precio de $1.195.000 que lleva 21 meses en el mercado. Los tres dormitorios están a precio justo en $2,1M; los penthouses son una casa, no una inversión.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de RIVA Residences Fort Lauderdale
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Fuentes
- The Real Deal, On the scene at Riva's groundbreaking (June 2015)
- New York Real Estate Journal, Madison Realty Capital provides $65 million loan for condo construction project (June 2017)
- Moss, Moss celebrates completion of RIVA in Fort Lauderdale (2018)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-29. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.