La apuesta
Bungalow East es un edificio de 14 pisos con 34 residencias grandes a una cuadra del océano en Fort Lauderdale Beach, y la cifra que lo decide es $1.071 el pie: lo que pide su unidad de cuatro dormitorios en el MLS, frente a $1.159 en los condominios que cerraron entre $3 millones y $4,5 millones en 33304 este último año. Nuevo, pequeño, y con precio por debajo del producto con el que va a competir.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33304 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2M – $3M | 39 | $2,340,500 | $949 |
| $3M – $4,5M | 20 | $3,350,000 | $1,111 |
Treinta y cuatro viviendas en una banda profunda
Las 34 residencias equivalen a 0,6 años de las 59 viviendas que cerraron entre $2 millones y $4,5 millones en 33304 este último año, y 32 de ellas eran condominios, 30 construidos desde 2015. Es un mercado de condos que funciona a este precio, justo lo que necesita una reventa, y un edificio tan pequeño no puede saturar su propia banda. El código postal tiene 10,9 meses de oferta, así que hoy el comprador tiene margen para negociar. Con 34 unidades la lista de precios tiene pocos escalones que subir, y la otra ficha, un tres dormitorios a $2.250.000, ya está bajo contrato.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33304 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33304 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2026 | 29 | $1,090 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Nuevo, por debajo de lo nuevo
La #601 pide $3.029.000 por 2.829 sf, $1.071 el pie; el rango publicado, de $2 a $4 millones en 2.105 a 4.000 sf, sale a $950 a $1.000. Los condominios de 33304 cerraron a $1.106 el pie entre $2 y $3 millones, y a $1.159 entre $3 y $4,5 millones. Selene en N Seabreeze Blvd y el Four Seasons, los únicos condos entregados en 33304 desde 2023, cerraron 29 ventas este año a una mediana de $1.090. Bungalow East está a una cuadra de la arena, y ese es el descuento que se le paga; la membresía del club de playa del Conrad lo acorta.
Hoy en el MLS
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-27. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 601 | 4/4 | 2,829 sf | $3,029,000 | $1,071 | $4,545 | 542 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 14 fotografías de la ficha MLS A11775619 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $2,250,000 al 4.5% simple, a 20 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $225,000 | $225,000 | 20 mo | −$16,875 |
| Al inicio de obra | 10% | $225,000 | $450,000 | 18 mo | −$15,188 |
| Al remate de estructura | 10% | $225,000 | $675,000 | 8 mo | −$6,750 |
| En el cierre | 70% | $1,575,000 | $2,250,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $2,250,000 | −$38,812 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $38,812, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,105 sf.
| Gastos de comunidad a $1,61/sf/mes | −$40,669 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $2,250,000 | −$45,450 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$7,578 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$93,697 |
Lo que hay que obtener antes de firmar
No se ha publicado ningún préstamo de construcción ni porcentaje vendido. La obra se anunció para finales de 2025 con 18 meses de construcción; ninguna fuente fechada confirma el inicio, y las fichas siguen diciendo 2027. El coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 a 20 meses porque Merrimac no ha publicado su calendario. Las cuotas de las fichas son $1,61 el pie, $3.200 al mes en el tres dormitorios y $4.545 en el de cuatro. Fort Lauderdale no puede prohibir las estancias cortas; decidirá la declaración registrada, y aún no hay ninguna. Pida el préstamo, el calendario y la cláusula de alquiler.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Ningún préstamo de construcción anunciado a octubre de 2026. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2027, según el promotor y el MLS. La obra se anunció para finales de 2025 con 18 meses de construcción; ninguna fuente fechada confirma el inicio. |
| Promotor | Merrimac Ventures, la firma de la familia Motwani. Ventas de OneWorld Properties, arquitectura de Swedroe, interiores de Adriana Hoyos Design Studio. |
| Política de alquiler | No publicada; Fort Lauderdale no puede prohibir las estancias cortas, decidirá la declaración registrada (aún no registrada) |
Recomendación
Un edificio pequeño con precio bajo su banda
Bungalow East tiene lo que necesita una reventa: a una cuadra del océano, una banda donde cerraron 32 condominios el año pasado, y un precio por debajo de lo que cierran los condos nuevos de esa banda. Incluye interiores de Adriana Hoyos y el club de playa y de yates del Conrad.
Compre un tres dormitorios cerca de $1.000 el pie, donde la distancia con la banda es mayor, cuando se anuncie el préstamo de construcción. Antes, obtenga por escrito el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Bungalow East Fort Lauderdale
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Fuentes
- The Real Deal, Merrimac Ventures launches sales of Fort Lauderdale condos (November 2024)
- Florida YIMBY, Plans unveiled for Bungalow East at 530 North Birch Road (November 2024)
- City of Fort Lauderdale Code, chapter 15 article X, vacation rentals
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-27. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.