La apuesta
River District 14 es un edificio financiado con un motor de demanda real: 283 unidades amuebladas de renta nocturna a un paso de Jackson Memorial, UHealth y el hospital de veteranos, con un préstamo de $68M de Forman Capital cerrado y más del 70 por ciento prevendido en esa fecha. El precio es la pregunta. Las unidades listadas piden unos $985 el pie en un código postal cuya banda cierra a $381, así que la salida depende del siguiente comprador de renta nocturna, nunca del barrio. Compre la renta, y solo a un precio negociado.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33125 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $450K – $700K | 51 | $580,000 | $381 |
| $700K – $1M | 9 | $745,000 | $400 |
Absorción y calendario
El código postal 33125 cerró 60 viviendas en las dos bandas del edificio en los últimos doce meses, y solo 9 por encima de $700.000. Frente a 283 unidades son 4,7 años de oferta, e incluso el tercio sin vender del promotor, unas 85 unidades, supera con creces un año de la demanda de todo el código postal a estos precios. Léalo con cuidado: no dice que las unidades no se vendan, porque quien compra una unidad amueblada de renta nocturna la compara con torres de alquiler de Downtown y Brickell, no con edificios sin ascensor de Allapattah. Dice que el mercado de reventa de este producto todavía no existe al oeste del río, y que los primeros propietarios en vender serán quienes lo fijen. La entrega ya pasó del primer trimestre de 2026 al cuarto, y no se ha informado nada desde entonces.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33125 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33125 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2026 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Está pagando un precio de renta nocturna de Downtown en un código postal de $381
Las unidades listadas piden entre $943 y $1.025 el pie, frente a $381 en los cierres de la banda, $342 en todo lo vendido en el 33125 este año, y dos reventas de producto posterior a 2023 en todo el código postal, demasiado pocas para imprimir. El lanzamiento de mayo de 2024 fue de $490.000 a $780.000; las mismas plantas se listan hoy entre $630.000 y $919.000, un 25 por ciento más sin entrega todavía. Esa es la apuesta del comprador temprano dando resultado al grupo de lanzamiento, y también es todo el argumento para no pagar lista ahora: el inventario restante es el que un promotor con la fecha retrasada y un préstamo de construcción por devolver necesita mover. El paquete de mobiliario y una plaza de garaje van en el precio. Negocie la cifra en sí.
Hoy en el MLS
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-19. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 207 | 1/1 | — | $630,360 | — | $750 | 562 |
| 1501 | 1/1 | 649 sf | $665,000 | $1,025 | — | 232 |
| 312 | 2/2 | — | $810,100 | — | $750 | 472 |
| 915 | 2/2 | — | $845,000 | — | $750 | 472 |
| 1523 | 2/2 | 915 sf | $888,948 | $972 | — | 599 |
| 1623 | 2/2 | — | $919,227 | — | $750 | 472 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 18 fotografías de la ficha MLS A11895823 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $665,000 al 4.5% simple, a 6 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| A la firma (las cuotas 20/10/10, todas ya vencidas en su hito) | 40% | $266,000 | $266,000 | 6 mo | −$5,985 |
| En el cierre | 60% | $399,000 | $665,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $665,000 | −$5,985 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $5,985, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 640 sf.
| Gastos de comunidad a $1,21/sf/mes | −$9,293 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $665,000 | −$13,433 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,304 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$25,030 |
Qué asegurar antes de firmar
El calendario que circulan los brokers es 20 por ciento a la firma, 10 por ciento a los 120 días y 10 por ciento al remate de estructura, fechado en marzo de 2026, así que quien firma hoy aporta el 40 por ciento por adelantado y el resto al cierre; sobre $665.000 son $266.000 comprometidos durante un plazo que modelo en seis meses, unos $6.000 de coste. El coste del depósito no es el problema, el cálculo de la renta sí. Las cuotas son de $1,21 el pie, unos $9.400 al año en una unidad de 649 sf, más $13.400 de impuesto predial. El supuesto nocturno estándar de esta oficina, $250 al 75 por ciento de ocupación, es una cifra de Brickell y nadie la ha demostrado en el distrito médico. Pida al promotor los resultados reales del programa de alquiler en un edificio de Alta ya entregado, y lea la Declaración registrada antes de contar una sola noche.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $68M de Forman Capital, mayo de 2024, obtenido con el proyecto más del 70 por ciento prevendido o reservado (The Real Deal). |
| Prevendido | 70% en la última divulgación |
| Entrega | Primer trimestre de 2026 según el promotor en mayo de 2024. El marketing de los brokers dice ahora cuarto trimestre de 2026, con la cuota del remate de estructura fechada en marzo de 2026. A septiembre de 2026 no se ha informado de ninguna finalización ni certificado de ocupación, así que la fecha se ha movido al menos tres trimestres. |
| Promotor | Alta Development, Henry Pino (Kendall; antes en Alta Developers, Quadro y Eon). Compró el conjunto de 1,3 acres en mayo de 2022 por $14,6M como solar de apartamentos y lo pasó a condominio en 2023 cuando los tipos hicieron inviable el desarrollo en alquiler. Behar Font & Partners, Fredrik Eklund de Douglas Elliman en ventas. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta: The Real Deal (mayo de 2024) lo describe como un condominio de alquiler a corto plazo y la web del promotor vende unidades amuebladas listas para una plataforma de alquiler; la hoja de inventario de broker coincide (leída el 17 de septiembre de 2026). Esta oficina aún no ha leído la Declaración registrada. |
Recomendación
Compre la renta a un precio negociado, no a precio de lista
El argumento a favor es concreto: un préstamo de construcción cerrado, 70 por ciento prevendido en la última divulgación, unidades amuebladas llave en mano con garaje, un proyecto EB-5 aprobado, y el mayor distrito médico de Florida como motor de demanda, con River Landing y el Metrorail a pie. El grupo de lanzamiento ya ha visto subir la lista un 25 por ciento.
El argumento contra pagar lista es igual de concreto: 4,7 años de oferta del código postal a estos precios, una salida que depende por completo de otro comprador de renta nocturna, una fecha de entrega retrasada tres trimestres y un 40 por ciento exigible a la firma. Elija una planta pequeña, pida al operador un registro escrito de tarifas nocturnas, y haga del precio la negociación.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de River District 14
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Fuentes
- The Real Deal, Henry Pino's Alta lands $68M construction loan for short-term rental condo near Miami River (May 2024)
- The Real Deal, Alta reels in multifamily dev site near Miami River for $15M (Jun 2022)
- Developer site, riverdistrict14.com
- Miami-Dade County Property Appraiser, folios 01-3135-010-0570/0580/0590, read 19 September 2026
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-19. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.