La apuesta
Seven Park es el ticket más bajo de esta cartera para un edificio comercializado como apto para renta corta: estudios desde $375.000, ocho pisos, frente a un parque de 16 acres, a minutos de Aventura y Gulfstream. La obra arrancó en noviembre de 2025, así que la construcción está en marcha y es corta. 124 residencias en una franja de precio que cerró 233 viviendas en 33009 el año pasado son aproximadamente medio año de oferta. Usted paga una prima clara sobre los edificios antiguos del código postal por ser nuevo.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33009 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350K – $500K | 94 | $420,000 | $332 |
| $500K – $800K | 101 | $600,000 | $400 |
| $800K – $1,3M | 38 | $985,000 | $612 |
Absorción: el edificio es pequeño frente a su mercado
33009 cerró en los últimos doce meses 94 viviendas entre $350K y $500K, 101 entre $500K y $800K y 38 entre $800K y $1,3M. 124 residencias son unos seis meses de ese flujo, así que el edificio se coloca en su mercado sin forzarlo. El contrapeso es la oferta del código postal: 989 anuncios activos frente a 631 cierres, 18,8 meses de oferta, un mercado de compradores. Esa profundidad de inventario antiguo es con lo que competirá una reventa aquí. No se ha publicado el porcentaje prevendido; pida la matriz de unidades, porque la ventaja de precio del comprador temprano solo existe mientras queda disponible la parte más barata.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33009 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33009 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33009 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Al doble del código postal, por un edificio que nadie aquí iguala
El estudio de entrada sale a $750 el pie y los dos dormitorios listados a entre $691 y $757. Las bandas cierran entre $332 y $612 el pie, y eso es producto de los años 60 a 80 en la franja de condominios de Hallandale. De las seis reventas de condominios construidos en 33009 desde 2016, cinco son de 2000 Ocean, frente al mar, a entre $1.056 y $1.133, otro producto. La obra nueva de uso mixto más cercana, Aventura ParkSquare (2018), cerró tres viviendas a una mediana de $655. Seven Park pide así entre un 5% y un 15% por encima del edificio nuevo entregado más parecido. La unidad 612B está listada a $1.207 el pie, fuera de línea con el resto: verifíquela antes de citarla.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-26. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 517 | 2/2 | 885 sf | $661,900 | $748 | $822 | 268 |
| 414 | 2/2 | 970 sf | $669,900 | $691 | $999 | 186 |
| 411 | 2/2 | 918 sf | $694,900 | $757 | $890 | 268 |
| 612B | 1/1 | 660 sf | $796,900 | $1,207 | $641 | 186 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 20 fotografías de la ficha MLS A11923676 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $375,000 al 4.5% simple, a 15 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (según la comercialización) | 10% | $37,500 | $37,500 | 15 mo | −$2,109 |
| 30 días después del contrato | 10% | $37,500 | $75,000 | 14 mo | −$3,938 |
| 90 días después del contrato | 10% | $37,500 | $112,500 | 12 mo | −$5,062 |
| 120 días después del contrato | 10% | $37,500 | $150,000 | 11 mo | −$6,188 |
| 180 días después del contrato | 10% | $37,500 | $187,500 | 9 mo | −$6,328 |
| En el cierre | 50% | $187,500 | $375,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $375,000 | −$23,625 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $23,625, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 500 sf.
| Gastos de comunidad a $0,97/sf/mes | −$5,820 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $375,000 | −$7,575 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,800 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$15,195 |
Qué asegurar antes de firmar
El calendario de depósitos de arriba es como lo comercializan los brókers de reventa, el 50% pagado en los seis meses siguientes al contrato, algo pesado para una obra de ocho pisos; consígalo por escrito. Las cuotas rondan $0,97 el pie al mes en los cuatro anuncios, moderadas para obra nueva. La aptitud para renta corta viene de una hoja de bróker y de las páginas de los brókers; Hallandale Beach regula el alquiler vacacional a nivel municipal, así que lea la declaración registrada y las normas de registro de la ciudad antes de contar con ingresos por noche.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No publicado. No se ha informado de ninguna financiación de construcción para Seven Park; Kadima cifra el proyecto en $70M y MGM Construction Group es el contratista general designado. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2027, según el promotor. La obra arrancó en noviembre de 2025 y el edificio tiene ocho pisos, así que una entrega a finales de 2027 es un calendario normal; el modelo supone 15 meses. |
| Promotor | Kadima Developers, Alejandro Chaberman (consejero delegado) y Joseph Melul (socio director). SKLARchitecture, interiores de Addison House, MGM Construction Group como contratista general, ventas de Fortune Development Sales. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre la parte de entrada, y verifique la norma de alquiler
En obra desde noviembre de 2025, ocho pisos, entrega en 2027 y pequeño frente a un mercado que absorbe todas sus unidades en seis meses. Por menos de $400.000 es la forma más barata de entrar en un edificio nuevo comercializado para renta corta.
Quédese con un estudio o un dormitorio, donde el ticket es más bajo y la prima sobre el producto antiguo es más fácil de sostener. Consiga antes el calendario de depósitos por escrito, el porcentaje prevendido y la cláusula de alquiler registrada.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Seven Park Residences
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Fuentes
- The Real Deal, Kadima Developers launches Seven Park condos in Hallandale Beach (Jun 2025)
- Florida YIMBY, Seven Park Residences breaks ground (Nov 2025)
- citybiz, MGM Construction Group awarded Seven Park Residences
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-26. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.