La apuesta
Shoma Bay es una torre de 333 residencias y 24 plantas sobre la calzada de North Bay Village, con un tercio prevendido y ya financiada con un préstamo C-PACE de $172,5M, y la cifra que la decide es $1.260 el pie: la mediana de lo que piden las seis residencias publicadas hoy, frente a $644 a $983 a los que cerraron este año las viviendas del 33141 en las mismas bandas. Los primeros compradores pagaron precios de lanzamiento. Quien compra hoy paga un edificio nuevo frente a agua abierta, así que páguelo con condiciones.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33141 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $900K | 100 | $660,000 | $501 |
| $900K – $1,3M | 48 | $1,050,000 | $644 |
| $1,3M – $2M | 33 | $1,525,000 | $983 |
Dos años de compradores del código postal, en un mercado lento
333 residencias frente a 181 cierres al año en estas tres bandas del 33141 son unos 1,8 años de demanda del código postal. Un tercio estaba prevendido en agosto de 2025, más de $97 millones en contratos (Forman Capital, en Commercial Observer), lo que deja unas 220 por vender. El código postal está flojo: 557 viviendas a la venta frente a 518 cierres al año, 12,9 meses de oferta. Cinco de los seis listados están en el MLS desde abril de 2026 sin comprador. Eso es poder de negociación, y es lo que hay que leer antes de pagar el precio de lista.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Por encima del parque existente, por debajo de la playa
Las seis residencias piden de $1.140 a $1.729 el pie, unos $1.260 de mediana, con el estudio como el más caro por pie. En el 33141 la banda de $900K a $1,3M cerró 48 viviendas en los últimos doce meses a una mediana de $644 y la de $1,3M a $2M 33 a $983. El único condominio construido desde 2023 que se ha revendido en el código postal, 72 Park en el lado de Miami Beach, cerró 11 veces en 2025 a una mediana de $1.845. Shoma Bay pide entonces bastante más que el parque existente y bastante menos que la torre de playa más nueva. En obra nueva el área del MLS suele incluir el balcón: compruebe la cifra interior en el plano.
Hoy en el MLS
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-19. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1715 | 0/1 | 376 sf | $650,000 | $1,729 | $600 | 64 |
| 307 | 1/1 | 750 sf | $971,000 | $1,295 | $1,208 | 160 |
| 617 | 1/1 | 871 sf | $1,067,500 | $1,226 | $1,402 | 160 |
| 605 | 2/2 | 1,203 sf | $1,372,000 | $1,140 | $1,937 | 160 |
| 911 | 2/2 | 1,085 sf | $1,448,000 | $1,335 | $1,750 | 160 |
| 412 | 3/2 | 1,443 sf | $1,752,000 | $1,214 | $2,323 | 160 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11998975 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $971,000 al 4.5% simple, a 14 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $97,100 | $97,100 | 14 mo | −$5,098 |
| Segundo depósito (estándar asumido) | 10% | $97,100 | $194,200 | 10 mo | −$3,641 |
| Tercer depósito (estándar asumido) | 10% | $97,100 | $291,300 | 6 mo | −$2,185 |
| En el cierre | 70% | $679,700 | $971,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $971,000 | −$10,924 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $10,924, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 376 sf.
| Gastos de comunidad a $1,61/sf/mes | −$7,264 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $971,000 | −$19,614 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,354 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$28,232 |
Lo que cuesta el depósito, y qué pedir por escrito
La entrega es a finales de 2027, a unos 14 meses, o más tarde si se repite la historia de los permisos. El calendario de depósitos no está publicado, así que la tabla asume el estándar de Miami 10/10/10/70: sobre un apartamento de un dormitorio de $971.000 son $291.300 comprometidos antes del cierre. Pida por escrito el calendario de depósitos, si los depósitos por encima del 10 por ciento se destinan a la obra (el promotor cuenta los depósitos en su estructura de capital, Commercial Observer, septiembre de 2026), y la cláusula de alquiler de la declaración: el mínimo de 30 días de esta página viene de una hoja de inventario de broker, no de los documentos.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción C-PACE de $172,5M de Nuveen Green Capital, estructurado por Newmark (Commercial Observer, septiembre de 2026); el resto de la estructura son depósitos y capital propio. Un préstamo de predesarrollo de $30M de Forman Capital refinanció deuda anterior en agosto de 2025. |
| Prevendido | 33% en la última divulgación |
| Entrega | Finales de 2027 (Commercial Observer, agosto de 2025), retrasada desde el primer trimestre de 2027 por una disputa de permisos con North Bay Village. Los listados del MLS indican 2028. La obra arrancó a mediados de 2024. |
| Promotor | Shoma Group, dirigido por Masoud Shojaee. Los seis listados están con ISG World. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre el agua, negocie la lista
Financiada y en obra: el préstamo C-PACE de $172,5M de Nuveen se cerró en septiembre de 2026, un año después de la disputa de permisos que llevó la entrega a finales de 2027. Un tercio de las 333 residencias estaba vendido en agosto de 2025, y la torre está frente a agua abierta con un Publix de 36.000 sf en la base.
Los precios pedidos están muy por encima de lo que cierra el 33141, el código postal tiene 13 meses de oferta y cinco listados llevan seis meses esperando. Oferte por debajo de la lista, empiece por los apartamentos de un dormitorio y confirme la regla de 30 días en la declaración antes de firmar.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Shoma Bay
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Fuentes
- Commercial Observer, Shoma Bay lands $30M pre-development loan (August 2025)
- Commercial Observer, Nuveen Green Capital provides $172.5M C-PACE loan for Shoma Bay (September 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-19. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.