La apuesta
Smart Brickell Tower 1 es uno de los pocos condo-hoteles de Brickell con el ciclo completo en el registro. El promotor cerró los 50 condominios entre agosto de 2023 y enero de 2024 a una mediana de $609 por pie; las nueve reventas desde entonces cierran a $982, una prima del 61% sobre el área del Condado. Las ofertas de hoy están en $938, por debajo de la mediana de reventa. Usted compra una prima medida, no prometida, en un edificio cuyo programa de renta ya funciona.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33130 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K - $900K | 205 | $580,000 | $572 |
| $900K en adelante | 48 | $1,200,000 | $790 |
Vendido en cinco meses, revendido nueve veces desde entonces
El código postal cerró 204 viviendas entre $400.000 y $900.000 en los últimos doce meses, así que las diez reventas hoy en venta aquí son dos semanas de volumen normal. Nueve reventas registradas a precio de mercado en un edificio de 50 unidades es una muestra real para una torre entregada tan pequeña, y basta para decir que la salida existe. Los cinco cierres en 33130 de obra construida desde 2022 están a $923 por pie, la misma franja que las reventas de este edificio.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33130 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2025 | 6 | $1,027 |
| 2026 | 3 | omitido, 3 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La base del grupo de lanzamiento, y lo que el mercado de reventa pagó por ella
Las 50 escrituras del promotor llevan una mediana de $340.950, $609 por pie sobre el área registrada por el Condado. Las nueve reventas llevan $535.000, $982 por pie. Esa es la prima que capturó el grupo de lanzamiento, y ya está en el precio de cualquier reventa que compre hoy: las ofertas actuales a $938 por pie están por debajo de la mediana de reventa, lo que se lee como vendedores que aceptan el mercado en lugar de probarlo. Divida cada oferta por el área del Condado antes de comparar; las áreas del MLS en este edificio son mayores que las de las escrituras.
Hoy en el MLS
9 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1202 | 1/1 | 571 sf | $505,000 | $884 | $761 | 121 |
| 1701 | 1/1 | 571 sf | $510,000 | $893 | $671 | 113 |
| 1603 | 1/1 | 580 sf | $519,900 | $896 | $665 | 2 |
| 1403 | 1/1 | 580 sf | $520,000 | $897 | $665 | 102 |
| 1502 | 1/1 | 571 sf | $538,000 | $942 | $660 | 60 |
| 1704 | 1/1 | 494 sf | $574,999 | $1,164 | $564 | 0 |
| 2203 | 2/2 | 809 sf | $759,000 | $938 | $930 | 414 |
| 2103 | 2/2 | 809 sf | $780,000 | $964 | $652 | 2 |
| 1801 | 2/2 | 907 sf | $849,000 | $936 | $555 | 47 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12061537 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 494 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $535,000 | −$10,807 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,778 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$12,585 |
Nada que financiar, dos documentos que leer primero
Entregado en 2023, así que no hay calendario de depósitos ni riesgo de entrega. El edificio tiene unidades de hotel en sus plantas bajas y el programa de renta es la razón de este precio por pie, así que los dos documentos que leer antes de firmar son la cláusula de renta de la Declaración registrada y el contrato de operación del condo-hotel. Habitat refinanció el proyecto de tres fases con $17,7M de Linkvest Capital en mayo de 2025 y construye la tercera fase, Luxe, para marzo de 2028: más oferta del mismo producto, a tres puertas.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | La Torre 1 fue financiada por Ocean Bank en el lanzamiento (The Real Deal, noviembre de 2019). En mayo de 2025 Habitat Group refinanció el proyecto de tres fases con $17,7M de Linkvest Capital, de los cuales $9M financian la tercera fase (Commercial Observer). |
| Prevendido | 100% en la última divulgación |
| Entrega | Entregado. Los 50 cierres del promotor fueron del 31 de agosto de 2023 al 19 de enero de 2024. No queda riesgo de entrega que valorar ni depósito que financiar. |
| Promotor | Habitat Group, Miami, Santiago Vanegas. Promotor y contratista general de las tres fases de Smart Brickell. HAC Architects con Gensler como consultor de diseño, interiores de Adriana Hoyos. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta, 50 rentas al año según el lanzamiento de 2019, unidades condo-hotel rentables por noche (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre la reventa sobre el registro, no sobre el argumentario
A favor: todo lo que un comprador suele tener que adivinar está registrado aquí, el precio del promotor, la prima de reventa, el uso en renta. Un estudio o una habitación a $938 por pie o menos compra a la mediana de reventa de un edificio cuyo programa de ingresos lleva tres años funcionando.
En contra: la oferta. La Torre 2 está al lado y Luxe se entrega en 2028 con 131 unidades más del mismo producto, así que la prima de reventa medida aquí se ganó antes de que llegara la competencia. Consiga la cláusula de renta de la Declaración, la tabla de comisiones del programa hotelero y los últimos doce meses de estados de la propia unidad antes de valorar el ingreso.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Smart Brickell Tower 1
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Fuentes
- The Real Deal, Habitat Group moves forward with Smart Brickell (Nov 2019)
- Commercial Observer, Habitat snags $18M refi to finish Brickell condo dev (May 2025)
- Developer site, Smart Brickell Tower I
- Miami-Dade County recorded deeds, block 01-4138-177, scanned 17 September 2026
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.