La apuesta
Domus Brickell Center es una torre de 579 unidades para renta corta en Brickell cuyos estudios empiezan en $500.000, unos $1.250 el pie. Los condominios entregados desde 2023 en los mismos tres códigos postales se revendieron este año a una mediana de $1.276. El precio de entrada está así en lo que cierra el producto nuevo terminado, la obra está financiada ($220M, septiembre de 2025) y el primer Domus del promotor ya se entregó en la misma avenida.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33130, 33131, 33129 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400.000 – $700.000 | 451 | $550,000 | $542 |
| $700.000 – $1,5M | 317 | $950,000 | $707 |
El mercado lo absorbe; la fase 1 es la competencia
Las dos bandas en las que vende Domus cerraron 768 viviendas en los últimos doce meses en 33130, 33131 y 33129: 451 entre $400.000 y $700.000, 317 entre $700.000 y $1,5M. Con 579 unidades, la torre equivale a unos nueve meses de eso, así que el submercado no es el límite. El competidor más cercano es Domus Brickell Park, la primera fase, entregada en 2026 en 1611 SW 2nd Ave: 22 de sus unidades están publicadas en reventa hoy y ninguna ha cerrado aún en el MLS. Los propietarios de la fase 2 revenderán en ese mismo grupo.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131, 33129 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131, 33129 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $1,628 |
| 2025 | 33 | $1,172 |
| 2026 | 25 | $1,276 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Entrada al precio de la obra nueva
Los precios del promotor empiezan en $500.000 por un estudio, $695.000 por un 1 dormitorio y $925.000 por un 2 dormitorios, hasta unos $1,5M (Florida YIMBY). Sobre la entrada publicada de 400 sf, el estudio sale a unos $1.250 el pie. Los condominios construidos desde 2023 en los mismos códigos postales se revendieron a una mediana de $1.276 en 2026 (25 cierres) y de $1.172 en 2025. Los 1 dormitorio de la fase 1 están publicados entre $768.000 y $840.000, de $1.272 a $1.338 el pie. El producto antiguo de la banda cierra a $542: es un precio de obra nueva, no un descuento sobre Brickell.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 1034 SW 2nd Ave, Miami FL 33130, extraído el 2026-10-07. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $500,000 al 4.5% simple, a 15 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato | 10% | $50,000 | $50,000 | 15 mo | −$2,812 |
| 60 días después del contrato | 10% | $50,000 | $100,000 | 13 mo | −$2,438 |
| Al inicio de obra (ya ocurrido en septiembre de 2025, se paga al firmar) | 10% | $50,000 | $150,000 | 15 mo | −$2,812 |
| En el cierre | 70% | $350,000 | $500,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $500,000 | −$8,062 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $8,062, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 400 sf.
| Gastos de comunidad a $1,74/sf/mes | −$8,352 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $500,000 | −$10,100 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,440 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$19,892 |
Treinta por ciento de entrada, unos 15 meses de espera
El calendario está publicado: 10 por ciento en el contrato, 10 a los 60 días, 10 al inicio de obra, 70 en el cierre. La obra arrancó en septiembre de 2025, así que un comprador hoy entrega un 20 por ciento al firmar y un 30 en dos meses, y lo mantiene unos 15 meses hasta una entrega a finales de 2027 (la hoja de broker dice 2028). Dos cosas que pedir por escrito: la cláusula de alquiler registrada, porque la renta corta es marketing del promotor hasta que se registre la declaración, y las condiciones del leaseback que menciona la hoja de broker.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $220M cerrados en septiembre de 2025: unos $180M de C-PACE de Bayview PACE y $40M de Core Capital, presentado por el promotor como la mayor financiación C-PACE de obra nueva del sur de Florida. |
| Prevendido | 30% en la última divulgación |
| Entrega | Finales de 2027 según el promotor al inicio de obra (septiembre de 2025); 2028 en la hoja de broker, que sitúa la estructura en el piso 16 de 35. |
| Promotor | North Development, sociedad conjunta de Oak Capital (Ricardo Dunin, Miami) y Edifica (Perú). Entregó Domus Brickell Park en 1611 SW 2nd Ave en 2026 y canceló su préstamo de construcción de $70M. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre un 1 dormitorio, pronto
Una torre financiada para renta corta en Brickell, de un promotor que ya entregó una, que pide por pie lo que se revende la obra nueva del submercado, con unos nueve meses de absorción de banda para el edificio entero.
El 1 dormitorio a $695.000 es la mejor relación frente a los 1 dormitorio de la fase 1 publicados desde $768.000. Obtenga la cláusula de alquiler registrada y las condiciones del leaseback antes del segundo depósito, y planifique la salida teniendo en cuenta la cola de reventa de la fase 1.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Domus Brickell Center
Siga leyendo
- Meliá Miami Brickell, Brickell, Delivering 2027
- Millux Place, Brickell, Delivering 2028 (marketed Q4 2027)
- One Twenty Brickell, Brickell, Delivering 2028
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
- Edificios de Brickell que permiten alquiler por días
Fuentes
- Florida YIMBY, Domus Brickell Center secures utilities agreement, 35-story tower with 579 units (Jul 2025)
- PERE, Bayview closes $180m C-PACE development deal for Miami high-rise (Sep 2025)
- Luxury Guide USA, North Development celebrates the groundbreaking of Domus Brickell Center (Sep 2025)
- The Real Deal, Developers pay off $115 million in Miami condo loans (Jun 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-07. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.