La apuesta
The St. Regis Residences, Miami es una torre de 152 residencias frente al agua en South Brickell, y sus viviendas de entrada piden unos $2.174 el pie, un 72 por ciento más que los $1.262 a los que cerraron este año las viviendas de Brickell entre $5M y $10M. La única planta en el MLS, la 21B, pide $2.593. Lo que sostiene esa prima es una obra financiada (préstamo de $527M, 2024), más del 60 por ciento bajo contrato y un solar frente al agua con marina propia.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33129, 33131, 33130 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $5M – $10M | 8 | $7,337,500 | $1,262 |
| $10M en adelante | 3 | omitido, 3 ventas | — |
La banda que hay detrás es estrecha
Brickell, el río y The Roads (33131, 33130, 33129) cerraron 11 viviendas por encima de $5M en los últimos doce meses: 8 entre $5M y $10M, a una mediana de $1.262 el pie, y 3 por encima de $10M, demasiado pocas para una mediana. Con 152 residencias, esta torre equivale a unos 13,8 años de esa banda. Más del 60 por ciento estaba bajo contrato en septiembre de 2024, con otros $100M en preventas en el otoño de 2025 y un penthouse de $47M en julio de 2026, así que quizá queden unas 60 viviendas: aún unos cinco años de la banda. Este comprador compara frente de agua de marca en todo Miami, pero la salida es una reventa en Brickell y ese mercado aquí es estrecho.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33129, 33131, 33130 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33129, 33131, 33130 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $1,628 |
| 2025 | 33 | $1,172 |
| 2026 | 25 | $1,276 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Un precio por la marca y el agua
Las unidades restantes empezaban en $5M en septiembre de 2024, y las plantas más pequeñas rondan los 2.300 sf en portales de terceros, es decir, unos $2.174 el pie. La única residencia en el MLS, la 21B, pide $9,54M por 3.679 sf, $2.593, y en obra nueva la superficie MLS suele ser la total con terrazas. Las viviendas de Brickell entre $5M y $10M cerraron a una mediana de $1.262; los condominios entregados desde 2023 en los mismos códigos postales se revendieron este año a $1.276. La prima es aproximadamente el doble, más o menos lo que pide Mandarin Oriental en Brickell Key. Cómprelo como vivienda, no como operación sobre comparables de Brickell.
Hoy en el MLS
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-01. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 21B | 4/6 | 3,679 sf | $9,540,000 | $2,593 | — | 281 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11951133 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $5,000,000 al 4.5% simple, a 14 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $500,000 | $500,000 | 14 mo | −$26,250 |
| Al inicio de obra (pasado en 2024, se paga al firmar) | 10% | $500,000 | $1,000,000 | 14 mo | −$26,250 |
| Al remate de estructura | 10% | $500,000 | $1,500,000 | 8 mo | −$15,000 |
| En el cierre | 70% | $3,500,000 | $5,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $5,000,000 | −$67,500 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $67,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,300 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $5,000,000 | −$101,000 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,280 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$109,280 |
Unos $67.500 de coste del depósito, y tres cosas que pedir
Los promotores no han publicado calendario de depósitos, así que la tabla usa el estándar de Miami de 10/10/10/70, asumido. La obra está en marcha, de modo que quien firme hoy probablemente aporte el 20 por ciento de una vez y lo mantenga unos 14 meses: sobre una residencia de $5M son unos $67.500 al 4,5 por ciento antes de la escritura. Pida tres cosas por escrito: el calendario real, la fecha de entrega (algunas páginas de brókers dicen ya 2028, lo que alargaría ese coste) y la cláusula de alquiler, que no está publicada.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $527M cerrados en septiembre de 2024 con Tyko Capital, respaldada por Elliott Investment Management (The Real Deal). También financió el traspaso del solar, por $100M, a la sociedad conjunta. |
| Prevendido | 60% en la última divulgación |
| Entrega | 2027, según el portavoz de los promotores (septiembre de 2024). Algunas páginas de brókers dicen ahora 2028; nada de los promotores confirma un retraso. |
| Promotor | Related Group e Integra Investments. Integra compró el solar por $14M en 2014 y lo mantuvo diez años antes de aportarlo a la sociedad. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Cómprelo para vivirlo, en las plantas pequeñas
El riesgo de entrega es bajo: $527M de deuda de construcción cerrados en 2024, más del 60 por ciento bajo contrato, Related e Integra sobre un solar que Integra posee desde 2014. El precio frente a la banda es toda la cuestión.
A cerca de un 72 por ciento sobre lo que cierra la banda de $5M a $10M de Brickell, las plantas de entrada cerca de $5M son la línea que conviene poseer; el mercado de reventa por encima de $10M es de tres ventas al año. Confirme antes por escrito la fecha de entrega y el calendario de depósitos.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de The St. Regis Residences Brickell
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- 2200 Brickell, Brickell, 2026
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- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Related-Integra JV pays $100M for the St. Regis Brickell site (Sep 2024)
- The Real Deal, Related and Integra downsize St. Regis Brickell (Oct 2022)
- The Real Deal, Nick Pérez on the condo market, $100M presold at St. Regis in autumn 2025 (Jan 2026)
- Bloomberg, NY couple buys $47M penthouse in Miami St. Regis (Jul 2026)
- Manhattan Miami, St. Regis Brickell plans and sizes (third-party listing)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-01. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.