La apuesta
Waldorf Astoria Residences Miami es el primer supertall de Florida, financiado y vendido en más del 90%, y su dos dormitorios de entrada pide $1.873 el pie en el MLS frente a $1.203 de las viviendas que cierran entre $3 y $5 millones en Downtown y Brickell. Esa diferencia es la marca, la altura y un hotel en la planta baja. Comprado por debajo de lo pedido, es la dirección de la década; comprado al precio pedido, es una vivienda, no una operación.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33132, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $5M | 20 | $4,087,500 | $1,203 |
| $5M – $10M | 8 | $7,097,500 | $1,423 |
| $10M en adelante | 2 | omitido, 2 ventas | — |
387 residencias, una sola fecha de entrega
El edificio equivale a 12,9 años de oferta frente a las 30 viviendas que cerraron por encima de $3 millones en 33131 y 33132 en los últimos doce meses, y el submercado acumula 21 meses de inventario. Es el precio de ser el primer supertall de Florida: casi todas las residencias se vendieron entre 2021 y 2024, y los propietarios que quieran vender saldrán al mercado en la misma ventana, hacia el segundo trimestre de 2028. Las 17 residencias hoy en el MLS, la mayoría publicadas hace entre 100 y 144 días, son el anticipo. Léalo como poder de negociación: usted es el comprador por el que compite una entrega concurrida.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33132, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 11 | $1,329 |
| 2025 | 42 | $1,136 |
| 2026 | 38 | $1,180 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Cuánto cuesta la prima de la marca, por pie
Sobre la superficie del MLS, el dos dormitorios de entrada (#4608, 1.809 sf) pide $1.873 el pie, las 17 fichas una mediana de $2.883 y los penthouses unos $3.900. La banda de $3 a $5 millones en Downtown y Brickell cerró a $1.203 en ventas registradas, y los condominios construidos allí desde 2023 se revenden a $1.180, un 11,2% menos que en 2024. El grupo del lanzamiento de 2021 compró desde unos $1.100 el pie (The Real Deal), así que un vendedor hoy le está pidiendo a usted su ganancia. En obra nueva la superficie del MLS suele incluir la terraza: vuelva a dividir por la superficie registrada antes de comparar.
Hoy en el MLS
17 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-22. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4408 | 2/3 | — | $3,300,000 | — | $3,075 | 100 |
| 4608 | 2/3 | 1,809 sf | $3,388,700 | $1,873 | $1,809 | 137 |
| 8004 | 3/4 | 2,456 sf | $4,551,000 | $1,853 | $4,175 | 144 |
| 8004 | 3/4 | — | $4,651,000 | — | $4,200 | 100 |
| 5901 | 3/4 | 2,659 sf | $5,871,000 | $2,208 | $4,520 | 144 |
| 7801 | 3/4 | 2,502 sf | $6,677,000 | $2,669 | $2,405 | 968 |
| 6101 | 4/5 | 3,256 sf | $7,477,800 | $2,297 | $5,535 | 144 |
| 7403 | 3/4 | — | $7,630,000 | — | $4,800 | 100 |
| 8401 | 4/6 | 3,575 sf | $10,305,482 | $2,883 | $4,468 | 133 |
| 8401 | 4/5 | — | $10,306,000 | — | $6,000 | 100 |
| 8402 | 4/5 | — | $10,611,920 | — | $4,427 | 133 |
| 8402 | 4/5 | — | $10,612,000 | — | $6,000 | 100 |
| 8502 | 4/5 | 3,542 sf | $10,701,000 | $3,021 | $6,199 | 480 |
| 8401-8402 | 4/6 | 5,713 sf | $20,917,402 | $3,661 | $8,896 | 134 |
| PH301 | 4/6 | 6,204 sf | $24,200,000 | $3,901 | $8,192 | 134 |
| PH401 | 4/6 | 6,247 sf | $24,350,000 | $3,898 | $8,246 | 134 |
| PH 6 | 6/10 | 2,454 sf | $50,000,000 | $20,375 | $13,000 | 241 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11944969 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,388,700 al 4.5% simple, a 19 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $338,870 | $338,870 | 19 mo | −$24,144 |
| 30 días después del contrato (estándar asumido) | 10% | $338,870 | $677,740 | 18 mo | −$22,874 |
| Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $338,870 | $1,016,610 | 16 mo | −$20,332 |
| En el cierre | 70% | $2,372,090 | $3,388,700 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $3,388,700 | −$67,350 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $67,350, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,809 sf.
| Gastos de comunidad a $1,7/sf/mes | −$36,904 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,388,700 | −$68,452 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$6,512 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$111,868 |
Qué asegurar antes de firmar
PMG no ha publicado un calendario vigente, así que el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 sobre unos 19 meses hasta la entrega. La regla de alquiler se comercializa como un mínimo de seis meses (hoja de inventario de bróker), así que esta residencia no genera nada durante la espera y poco después. Las cuotas en las fichas rondan $1,70 el pie al mes, $4.175 en el tres dormitorios de 2.456 sf. Obtenga la cláusula de alquiler registrada y las condiciones reales de depósito antes de firmar.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $668M cerrados en junio de 2024: Bank OZK con $425M como único prestamista sénior y Related Fund Management el resto, estructurado por JLL. El mayor préstamo de construcción registrado en Florida en ese momento. |
| Prevendido | 90% en la última divulgación |
| Entrega | Segundo trimestre de 2028 según el comunicado de la financiación. La estructura llegó al piso 85 en agosto de 2026, con el noveno y último cubo de vidrio en obra, y el remate está previsto para este invierno. |
| Promotor | PMG (Ryan Shear), con Greybrook, Hilton, Mohari Hospitality y S2 Development. PMG compró el terreno de un acre en 2014 y lo mantuvo ocho años antes de empezar a construir en 2022. |
| Política de alquiler | Comercializado con estadía mínima de 6 meses (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Cómprelo como vivienda, y negócielo como tal
El riesgo de construcción está en gran parte superado: $668M de deuda sénior y mezzanine cerrados en 2024, más del 90% de las residencias vendidas y la torre en el piso 85 en agosto de 2026. Ninguna residencia de marca en Miami será más alta en años.
Pague por eso, no por la ganancia del vendedor de 2021. Ofrezca cerca del precio de cierre de la banda más una prima de marca medida, use los días en el mercado como argumento y confirme la regla de seis meses antes de firmar.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de Waldorf Astoria Residences Miami
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Fuentes
- Commercial Observer, PMG scores $668M record construction loan for Waldorf Astoria tower (June 2024)
- The Real Deal, Waldorf Astoria Miami launches sales (March 2021)
- Greybrook, Waldorf Astoria Miami Residences reaches 72% sold
- Florida YIMBY, Waldorf Astoria begins ninth and final cube as supertall nears topping out (Aug 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-22. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.