La apuesta
The Well es un condominio de bienestar terminado de 66 residencias en Bay Harbor Islands cuyos propios 11 cierres en el MLS desde mayo salieron a una mediana de $1.428 el pie. El un dormitorio de entrada, #302, pide $1.390: por debajo de los cierres del propio edificio y en línea con los $1.381 a los que se revenden este año los condominios nuevos de 33154. Compra entregado, al precio que el edificio ya ha demostrado.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33154 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1,5M – $3M | 72 | $1,950,000 | $986 |
| $3M – $5M | 44 | $3,725,000 | $1,272 |
Un edificio pequeño en una banda líquida
66 residencias equivalen a 0,6 años de oferta frente a las 116 viviendas que cerraron entre $1,5 y $5 millones en 33154 en los últimos doce meses, así que el edificio no satura su mercado. Los condominios nuevos entregados allí desde 2023 se revenden este año a $1.381 el pie, un 14,6% más que en 2025, que es la dirección que quiere un comprador. El código postal en su conjunto acumula 12,3 meses de inventario, un mercado de compradores: hay 11 residencias publicadas hoy aquí, así que elija la línea y deje que compitan.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 20 | $1,381 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
El edificio ya ha fijado su precio
Los ocho cierres con superficie registrada fueron de $1.253 a $1.690 el pie, mediana $1.428, sobre precios de $1,66 a $4,51 millones. Las 11 fichas piden una mediana de $1.577, así que la mayoría de los vendedores quiere más de lo que el edificio ha cerrado; el #302 a $1.390 y el #501 a $1.244 no. La banda de $1,5 a $3 millones en 33154 cierra a $986 porque es sobre todo producto antiguo: la comparación que cuenta son los $1.381 de los condominios nuevos. En obra nueva la superficie del MLS puede incluir la terraza, así que verifique la superficie registrada.
Hoy en el MLS
11 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-22. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 707 | 1/2 | — | $1,499,000 | — | — | 101 |
| 302 | 1/2 | 1,150 sf | $1,599,000 | $1,390 | $3,000 | 97 |
| 608 | 2/3 | 1,267 sf | $2,225,000 | $1,756 | $3,661 | 25 |
| 501 | 2/3 | 1,849 sf | $2,300,000 | $1,244 | $5,298 | 0 |
| 703 | 2/3 | 1,756 sf | $2,745,000 | $1,563 | $5,074 | 82 |
| 201 | 2/3 | 2,292 sf | $2,750,000 | $1,200 | $6,000 | 25 |
| 503 | 2/3 | 1,756 sf | $2,795,000 | $1,592 | $5,074 | 26 |
| 403 | 2/3 | 1,756 sf | $2,995,000 | $1,706 | $3,113 | 96 |
| 301 | 2/3 | 1,849 sf | $3,295,000 | $1,782 | $100 | 13 |
| 610 | 3/4 | 2,293 sf | $3,950,000 | $1,723 | $6,740 | 182 |
| 406 | 3/4 | 3,262 sf | $4,699,000 | $1,441 | $5,276 | 0 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12050158 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,150 sf.
| Gastos de comunidad a $2,6/sf/mes | −$35,880 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,599,000 | −$32,300 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,140 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$72,320 |
Lo que cuesta mantenerlo, y lo que se alquila
Las cuotas en las fichas van de $1,60 a $2,90 el pie al mes según las anotan los agentes, $3.000 en el un dormitorio de 1.150 sf. Cinco alquileres cerraron en el MLS en agosto y septiembre de 2026: $7.850 y $9.500 al mes en un dormitorios de 1.150 sf, de $12.500 a $19.000 en dos y tres dormitorios. No se leyeron sus plazos, así que aquí no se anualizan. La cláusula de alquiler no está publicada: obténgala de la Declaración registrada antes de firmar.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $141M de Mack Real Estate Credit Strategies (2022), refinanciado con $238M de Eldridge y Hudson Bay en noviembre de 2025. Las oficinas obtuvieron aparte un refinanciamiento de $184M de Monroe Capital en octubre de 2026, alquiladas en más del 90%. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado en 2026. La obra arrancó en octubre de 2023 con un objetivo para el segundo trimestre de 2025; la primera residencia cerró en el MLS el 4 de mayo de 2026, aproximadamente un año tarde. |
| Promotor | Terra, el promotor de Miami de David Martin, que compró el terreno de 1,8 acres en 2021. The Well es el operador de bienestar cuyo spa y club anclan el conjunto. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre las líneas de entrada por debajo de los cierres del edificio
El riesgo de construcción y de financiación ha desaparecido: Terra entregó, refinanció dos veces y alquiló las oficinas contiguas en más del 90%. El edificio es pequeño frente a una banda líquida, y el producto nuevo en 33154 sube.
Compre donde lo pedido queda por debajo de los $1.428 que el edificio ya ha cerrado, hoy el #302 y el #501, y negocie el resto hasta ahí. Lea la cláusula de alquiler registrada antes de contar con esas cifras de alquiler.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de The Well Bay Harbor Islands
Siga leyendo
Fuentes
- The Real Deal, David Martin's Terra nabs $184M refi for The Well offices (Oct 2026)
- Commercial Observer, Terra and Eldridge refinance The Well (Nov 2025)
- The Mann Report, Terra breaks ground on The Well Bay Harbor Islands (Oct 2023)
- Fitt Insider, The Well Bay Harbor Islands begins vertical ascent (Feb 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-22. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.