La apuesta
HUB Miami coloca unidades amuebladas y sin mínimo de alquiler sobre 245.000 sf de oficinas, frente a Brightline y a una parada de Worldcenter. BH Group, uno de los socios, acaba de entregar District 225 a dos cuadras, y John Buck ha construido 47 millones de sf. 306 residencias son unos 14 meses del flujo del centro en sus bandas. El comprador temprano se queda con la lista de lanzamiento, y la lista solo sube cuando llegan las grúas. Eso todavía no ha ocurrido.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33136, 33132, 33128 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $600K | 150 | $481,750 | $545 |
| $600K – $900K | 74 | $702,500 | $566 |
| $900K – $1,3M | 41 | $1,100,000 | $655 |
Absorción y calendario
En los códigos 33136, 33132 y 33128 cerraron en los últimos doce meses 150 viviendas entre $400K y $600K, 74 entre $600K y $900K y 41 entre $900K y $1,3M. 306 residencias son 1,2 años de ese flujo, poco para una torre del centro. El contrapeso es el calendario: las ventas empezaron en octubre de 2023 y, casi tres años después, no se ha informado ni del inicio de obra ni de un préstamo de construcción. La entrega anunciada para 2027 no es creíble sin un inicio, así que el modelo supone 36 meses desde un inicio de obra que no se ha anunciado.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132, 33128 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132, 33128 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 17 | $879 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Qué compran $1.142 el pie, y con qué medirlo
Unos $450.000 por un estudio de 394 sf son unos $1.142 el pie. Las medianas de las bandas, de $545 a $655, son apartamentos más antiguos y más grandes, y no sirven de vara. La obra nueva sí: los condominios construidos desde 2023 en los tres códigos se revendieron este año a una mediana de $879 el pie sobre 17 cierres, y District 225, la entrega del propio BH Group, cerró dos reventas a $881. La lista de lanzamiento lleva así una prima de un 30% sobre los comparables entregados, por la estación, la torre de oficinas y un edificio más nuevo. Ponga precio a esa prima antes de pagarla.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 525 NW 2nd Ave, Miami FL 33136, extraído el 2026-09-27. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $450,000 al 4.5% simple, a 36 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En la reserva | 10% | $45,000 | $45,000 | 36 mo | −$6,075 |
| En el contrato | 10% | $45,000 | $90,000 | 35 mo | −$11,812 |
| Al inicio de obra | 20% | $90,000 | $180,000 | 30 mo | −$20,250 |
| Al remate de estructura | 10% | $45,000 | $225,000 | 10 mo | −$8,438 |
| En el cierre | 50% | $225,000 | $450,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $450,000 | −$46,575 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $46,575, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 394 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $450,000 | −$9,090 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,418 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$10,508 |
Qué asegurar antes de firmar
El calendario del promotor es 10/10/20/10/50, con un 20% al inicio de obra. Florida deposita en garantía los pagos hasta el 10% del precio; por encima, el promotor puede usarlos en la construcción si el contrato lo permite, así que lea esa cláusula antes del tercer pago. Pida el estado del préstamo de construcción y el porcentaje prevendido, ninguno publicado. El presupuesto de la asociación tampoco está publicado. La aptitud para renta corta es del promotor; la deciden la declaración registrada y las normas de registro de la ciudad.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No publicado. La prensa no ha informado de ninguna financiación de construcción para HUB Miami desde el lanzamiento de ventas en octubre de 2023. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2027 según la comercialización del promotor, pero no se ha informado del inicio de obra. Una torre de 41 pisos tarda unos tres años desde el inicio, así que el modelo supone 36 meses. |
| Promotor | The John Buck Company (Chicago, 47 millones de sf adquiridos o desarrollados), Florida Value Partners, BH Group (District 225, The Crosby) y PEBB Enterprises. ODP Architects, interiores de One Line Design Studio, ventas de OneWorld Properties, alquiler de oficinas de CBRE. |
| Política de alquiler | Sin restricción mínima de alquiler, según la presentación de ventas del promotor; la declaración registrada no se ha leído |
Recomendación
Reserve el precio, comprometa dinero cuando empiece la obra
La ubicación es el argumento: Brightline enfrente, oficinas en el edificio, Worldcenter a una cuadra, sin mínimo de alquiler y un socio que entrega. Con 1,2 años de oferta, la torre no es demasiado grande para su mercado.
Tome un estudio o un dormitorio a la lista de lanzamiento con la reserva del 10%, y no pague nada fuera de depósitos en garantía hasta que se anuncien por escrito un préstamo de construcción y el inicio de obra.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de HUB Miami Residences
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Fuentes
- The Real Deal, John Buck JV proposes 41-story condo and office tower in downtown Miami (Nov 2023)
- PROFILEmiami, developers reveal HUB Miami mixed-use tower (Nov 2023)
- Florida YIMBY, new renderings for HUB Miami at 525 NW 2nd Avenue (Dec 2023)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-27. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.