The betLa apuesta
72 Park is the one delivered, purpose-marketed short-term-rental tower in Miami Beach, and it is 87 percent closed on the County record. What you buy today is a resale, priced by a private owner, in a building whose developer closed 179 units at a median $1,816 a foot. The three resales recorded so far closed below what those owners paid. That is the negotiating position, and it favours the buyer.
72 Park es la única torre entregada y comercializada expresamente para renta corta en Miami Beach, y está cerrada al 87 por ciento según el registro del Condado. Lo que se compra hoy es una reventa, con el precio fijado por un propietario privado, en un edificio cuyo promotor cerró 179 unidades a una mediana de $1.816 el pie. Las tres reventas registradas hasta ahora cerraron por debajo de lo que pagaron esos propietarios. Esa es la posición negociadora, y favorece al comprador.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33141 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $600K – $1M$600K – $1M | 75 | $760,000 | $594 |
| $1M – $1.5M$1M – $1,5M | 50 | $1,200,000 | $748 |
| $1.5M – $2.6M$1,5M – $2,6M | 36 | $1,850,000 | $970 |
The developer is sold out, so the supply is the resale boardEl promotor ha vendido todo, así que la oferta es el tablero de reventas
The sell-out is done: 166 of the 179 recorded closings landed between February and May 2025, executing 2023 contracts, and roughly 27 of 206 units remain with Lefferts, quoted from $800,000. The supply that matters now is the 20 resale listings above, against three arm's-length resales recorded in eleven months. At that pace the board carries six to seven years of inventory, and it clears only when sellers come down to the buyer's price. The 33141 counts on the cards are the wider postcode, mostly older Normandy Isles and North Beach stock at a third of this building's price per foot: read them as the neighbourhood's depth, not as 72 Park's comps.
La venta del promotor está hecha: 166 de los 179 cierres registrados se produjeron entre febrero y mayo de 2025, ejecutando contratos de 2023, y quedan unas 27 de las 206 unidades en manos de Lefferts, ofrecidas desde $800.000. La oferta que importa ahora son los 20 anuncios de reventa de arriba, frente a tres reventas entre partes independientes registradas en once meses. A ese ritmo el tablero acumula entre seis y siete años de inventario, y solo se vacía cuando los vendedores bajan al precio del comprador. Las cifras de 33141 en las tarjetas son el código postal completo, en su mayoría producto antiguo de Normandy Isles y North Beach a un tercio del precio por pie de este edificio: léalas como la profundidad del barrio, no como comparables de 72 Park.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33141 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33141 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Resales are clearing under the developer's priceLas reventas cierran por debajo del precio del promotor
The three recorded resales: unit 806 at $865,000 against $881,000 paid (-1.8%), unit 704 at $850,000 against $980,000 (-13.3%), unit 709 at $716,000 against $1,100,000 (-34.9%). On recorded area that is $1,011 to $1,471 a foot against a developer median of $1,816. The 20 active resale asks sit near $1,850 a foot, above what the developer sold at and far above anything that has closed. One caution on this page: the 'new stock resells at' line counts the developer's own 2025 delivery closings, which the MLS carries as sales; the true resale record is the three deeds. Offer from the deeds, not from the asks.
Las tres reventas registradas: la unidad 806 a $865.000 frente a $881.000 pagados (-1,8%), la 704 a $850.000 frente a $980.000 (-13,3%), la 709 a $716.000 frente a $1.100.000 (-34,9%). Sobre superficie registrada son entre $1.011 y $1.471 el pie frente a una mediana del promotor de $1.816. Los 20 precios de reventa activos rondan los $1.850 el pie, por encima de lo que vendió el promotor y muy por encima de cualquier cierre real. Una advertencia sobre esta página: la línea de 'el producto nuevo se revende a' cuenta los propios cierres de entrega del promotor de 2025, que el MLS registra como ventas; el historial real de reventas son las tres escrituras. Ofrezca a partir de las escrituras, no de los precios pedidos.
On the MLS todayHoy en el MLS
20 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
20 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1713 | 1/1 | 412 sf | $697,000 | $1,692 | $876 | 17 |
| 1203 | 1/1 | 425 sf | $699,000 | $1,645 | — | 1 |
| 1005 | 1/1 | 435 sf | $749,000 | $1,722 | $1,100 | 57 |
| 1603 | 1/1 | 425 sf | $749,999 | $1,765 | $760 | 231 |
| 705 | 1/1 | 488 sf | $759,000 | $1,555 | $900 | 204 |
| 613 | 1/1 | 412 sf | $899,000 | $2,182 | $876 | 75 |
| 1004 | 1/2 | 581 sf | $1,025,000 | $1,764 | $1,200 | 38 |
| 808 | 2/2 | 799 sf | $1,295,000 | $1,621 | $1,704 | 38 |
| 1708 | 2/2 | 799 sf | $1,480,000 | $1,852 | $1,764 | 140 |
| 1210 | 2/2 | 813 sf | $1,499,999 | $1,845 | $1,774 | 184 |
| 1809 | 1/1 | 708 sf | $1,500,000 | $2,119 | $1,550 | 6 |
| 1410 | 2/2 | 809 sf | $1,650,000 | $2,040 | $1,774 | 22 |
| 1702 | 2/2 | 995 sf | $1,675,000 | $1,683 | $1,993 | 81 |
| 1102 | 2/2 | 884 sf | $1,675,000 | $1,895 | $1,993 | 129 |
| 602 | 2/2 | — | $1,745,000 | — | $1,900 | 1 |
| 1402 | 2/2 | 884 sf | $1,750,000 | $1,980 | $1,929 | 53 |
| 2102 | 2/2 | 884 sf | $1,775,000 | $2,008 | $1,980 | 326 |
| 1112 | 3/2 | 1,042 sf | $1,950,000 | $1,871 | $2,100 | 70 |
| 1012 | 3/2 | 972 sf | $1,990,000 | $2,047 | $1,990 | 2 |
| 1001 | 4/2 | 1,099 sf | $2,200,000 | $2,002 | $2,398 | 15 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12060942 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12060942 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 411 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 411 sf.
| HOA at $2.13/sf/monthGastos de comunidad a $2,13/sf/mes | −$10,505 |
| Property tax at 2.02% of $1,087,500Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,087,500 | −$21,968 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,480 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$33,952 |
Underwrite the fee and the nightly rate, not the brochureModele la cuota y la tarifa por noche, no el folleto
Association dues on the live listings run $760 to $2,398 a month, a median $2.13 a foot per month; on a 588 sf unit, the building's median size, that is about $15,000 a year before taxes, insurance and the rental programme's split. For a nightly underwrite I use $250 ADR at 75 percent occupancy, deliberately below Property Management Brickell's real portfolio: a 206-unit building competes with itself for bookings and a 411 sf studio does not earn what PMB's smallest managed unit earns. The rental permission comes from The Real Deal and the developer's marketing; read the recorded Declaration and the Miami Beach resort-tax registration before you count a night.
Las cuotas de la asociación en los anuncios activos van de $760 a $2.398 al mes, una mediana de $2,13 el pie al mes; en una unidad de 588 sf, el tamaño mediano del edificio, son unos $15.000 al año antes de impuestos, seguro y el reparto del programa de alquiler. Para un modelo de renta por noche uso $250 de ADR con un 75 por ciento de ocupación, deliberadamente por debajo de la cartera real de Property Management Brickell: un edificio de 206 unidades compite consigo mismo por las reservas y un estudio de 411 sf no gana lo que gana la unidad más pequeña que gestiona PMB. El permiso de alquiler procede de The Real Deal y del marketing del promotor; lea la Declaración registrada y el registro del impuesto turístico de Miami Beach antes de contar una sola noche.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $97.5 million construction loan in 2022, secured with Russell Galbut as investor (The Real Deal). Closings began February 2025, so the loan has been paying down from unit closings for eighteen months; whether it is fully retired is not published.Préstamo de construcción de $97,5 millones en 2022, asegurado con Russell Galbut como inversor (The Real Deal). Los cierres empezaron en febrero de 2025, así que el préstamo lleva dieciocho meses amortizándose con los cierres de unidades; si está totalmente cancelado no está publicado. |
| PresoldPrevendido | 90% at last disclosure90% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Delivered. Temporary certificate of occupancy in March 2025; the County recorded the first developer deed on 2 February 2025 and the 179th in February 2026. 90 percent sold at the developer's last disclosure (March 2025), 87 percent closed per the County today.Entregado. Certificado temporal de ocupación en marzo de 2025; el Condado registró la primera escritura del promotor el 2 de febrero de 2025 y la número 179 en febrero de 2026. 90 por ciento vendido en la última divulgación del promotor (marzo de 2025), 87 por ciento cerrado según el Condado hoy. |
| DeveloperPromotor | Lefferts, Mendy Chudaitov, with Russell Galbut as investor. Site assembled for $17 million in 2015 and 2019. First of four Lefferts projects in North Beach (Palma, 72 Carlyle and 880 71st Street follow). Built Form architecture, Urban Robot interiors, Cervera Real Estate led sales.Lefferts, de Mendy Chudaitov, con Russell Galbut como inversor. Terreno reunido por $17 millones en 2015 y 2019. Primero de cuatro proyectos de Lefferts en North Beach (le siguen Palma, 72 Carlyle y 880 71st Street). Arquitectura de Built Form, interiores de Urban Robot, ventas dirigidas por Cervera Real Estate. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly: The Real Deal (March 2025) reports it as the first new Miami Beach tower to permit vacation rentals, and the broker inventory sheet agrees (read 17 September 2026). Recorded Declaration not yet read by this desk.Comercializado como apto para renta corta: The Real Deal (marzo de 2025) lo describe como la primera torre nueva de Miami Beach que permite alquiler vacacional, y la hoja de inventario de broker coincide (leída el 17 de septiembre de 2026). Esta oficina aún no ha leído la Declaración registrada. |
RecommendationRecomendación
Buy the resale, and price it from the deedsCompre la reventa, y póngale precio desde las escrituras
This is the comparable every 2026 North Beach launch will be priced against, and it is already built, closed and renting. Delivery risk is zero, the construction loan has been paying down since February 2025, and 179 owners validated the building at $1,816 a foot.
Every resale that has closed did so below the owner's cost, and 20 sellers are asking above it. Offer from the three deeds, take the smaller plans where the short-term-rental buyer pool is deepest, and confirm the Declaration's rental language before the first booking.
Es el comparable con el que se va a medir cada lanzamiento de 2026 en North Beach, y ya está construido, cerrado y en alquiler. El riesgo de entrega es cero, el préstamo de construcción se amortiza con los cierres desde febrero de 2025, y 179 propietarios validaron el edificio a $1.816 el pie.
Todas las reventas cerradas lo hicieron por debajo del coste del propietario, y 20 vendedores piden por encima. Ofrezca a partir de las tres escrituras, elija las plantas pequeñas, donde el grupo de compradores de renta corta es más amplio, y confirme la cláusula de alquiler de la Declaración antes de la primera reserva.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on 72 Park Miami BeachEl expediente completo de 72 Park Miami Beach
SourcesFuentes
- The Real Deal, Lefferts starts closings for 72 Park condos in North Beach (Mar 2025)
- The Real Deal, Lefferts kicks off sales for 72 Carlyle, its third North Beach condo project (Sep 2025)
- The Real Deal, Northlink launches sales for short-term rental-friendly North Beach condos (Apr 2025)
- Developer sales site, 72parkmiamibeach.com
- Miami-Dade County recorded deeds, 580 72ND STREET CONDO (block 02-3211-101), read 17 September 2026
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.