The betLa apuesta
Ella is the rare preconstruction buy where the risk is already behind it: loan closed in March 2025, more than half sold, delivery within months, and the developer's own listings market nightly rentals with a two-night minimum. Four of its eight MLS residences are already pending. You pay a short carry, not a three-year wait, and you pick from what is left before it delivers.
Ella es esa rara compra en preconstrucción donde el riesgo ya quedó atrás: préstamo cerrado en marzo de 2025, más de la mitad vendida, entrega en pocos meses, y las propias fichas del promotor anuncian renta por noches con un mínimo de dos noches. Cuatro de sus ocho residencias en el MLS ya están pendientes. Se paga una espera corta, no tres años, y se elige entre lo que queda antes de la entrega.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33141 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500,000 – $900,000$500.000 – $900.000 | 101 | $660,000 | $500 |
| $900,000 – $1.6M$900.000 – $1,6M | 70 | $1,139,500 | $727 |
| $1.6M – $2.6M$1,6M – $2,6M | 26 | $2,100,000 | $1,030 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
33141 closed 197 homes across Ella's three price bands in the last twelve months, so all 103 residences are about six months of that market, and the half still unsold closer to three. That is the easiest absorption test in this pipeline. The postcode itself is soft, 12.8 months of supply with asks at $509 a foot against $437 paid, but that is decades-old stock around it, not a funded new building two blocks from the beach. The early-buyer argument is nearly spent here: the lowest prices went in 2023. What is left is timing, and the timing is close.
El 33141 cerró 197 viviendas en las tres bandas de precio de Ella en los últimos doce meses, así que las 103 residencias equivalen a unos seis meses de ese mercado, y la mitad aún sin vender a unos tres. Es la prueba de absorción más fácil de esta cartera. El código postal en sí está flojo, 12,8 meses de inventario con precios pedidos de $509 el pie frente a $437 pagados, pero eso es producto de hace décadas alrededor, no un edificio nuevo financiado a dos cuadras de la playa. El argumento del comprador temprano ya casi se agotó: los precios más bajos fueron en 2023. Lo que queda es el calendario, y está cerca.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33141 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33141 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced at the 72 Park line, not the postcodeAl nivel de 72 Park, no del código postal
The band medians ($500, $727 and $1,030 a foot) describe older North Beach stock and are not the comparison. The fair one is 72 Park, delivered in 2024 a few blocks away, also short-term-rental friendly. Its genuine resales in the last twelve months, two one-bedrooms, closed at $1,317 and $1,330 a foot. Ella's one-bedroom 713 asks $1,390 and the two-bedroom 618 $1,368, within about 5 percent of that line. The studio at $1,851 is the outlier, above the $1,712 72 Park's studios closed at from the developer. The "new stock resells at" card above is mostly 72 Park's own developer closings in early 2025, so read it as a delivery price, not a resale.
Las medianas de banda ($500, $727 y $1.030 el pie) describen el producto antiguo de North Beach y no son la comparación. La justa es 72 Park, entregado en 2024 a pocas cuadras, también apto para renta corta. Sus reventas reales de los últimos doce meses, dos de un dormitorio, cerraron a $1.317 y $1.330 el pie. El un dormitorio 713 de Ella pide $1.390 y el dos dormitorios 618 $1.368, a menos de un 5% de esa línea. El estudio a $1.851 es la excepción, por encima de los $1.712 a los que el promotor de 72 Park cerró sus estudios. La tarjeta de reventa de obra nueva de arriba son sobre todo los cierres del propio promotor de 72 Park a principios de 2025: léala como precio de entrega, no como reventa.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-29. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-29. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 914 | 0/1 | 342 sf | $633,000 | $1,851 | $615 | 285 |
| 604 | 1/1 | — | $822,000 | — | $990 | 31 |
| 713 | 1/2 | 615 sf | $855,000 | $1,390 | $1,107 | 31 |
| 618 | 2/2 | 1,089 sf | $1,490,000 | $1,368 | $1,954 | 31 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 21 photographs carried on MLS listing A12058551 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 21 fotografías de la ficha MLS A12058551 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $633,000 at 4.5% simple, 6 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $633,000 al 4.5% simple, a 6 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard 10/10/10/70, construction milestones passed)En el contrato (estándar supuesto 10/10/10/70, hitos de obra ya pasados) | 30% | $189,900 | $189,900 | 6 mo | −$4,273 |
| At closingEn el cierre | 70% | $443,100 | $633,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $633,000 | −$4,273 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $4,273, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $4,273, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 342 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 342 sf.
| HOA at $1.8/sf/monthGastos de comunidad a $1,8/sf/mes | −$7,387 |
| Property tax at 2.02% of $633,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $633,000 | −$12,787 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,231 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$21,405 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
The developer has not published its deposit schedule. We assume the Miami standard 10/10/10/70; with the construction milestones passed, that means about 30 percent on signing and 70 percent at closing within months, so the carry is small. The association fee on the MLS rows runs about $1.80 a foot a month, $615 on the studio and $1,107 on the one-bedroom: put that in the rental math before anything else. And get the two-night rule in writing from the recorded declaration, since today it is the developer's listing remark.
El promotor no ha publicado su calendario de depósitos. Suponemos el estándar de Miami 10/10/10/70; con los hitos de obra ya pasados, eso significa cerca de un 30% a la firma y un 70% al cierre en pocos meses, así que el coste de espera es pequeño. La cuota de comunidad en las fichas MLS sale a unos $1,80 el pie al mes, $615 en el estudio y $1.107 en el un dormitorio: póngala en las cuentas de renta antes que nada. Y pida por escrito la regla de dos noches en la declaración registrada, porque hoy es un comentario de la ficha del promotor.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $42.3M closed March 2025 with Amerant Bank, three-year floating rate, arranged by Berkadia. More than 50 percent presold at closing, per the developer's release.$42,3M cerrados en marzo de 2025 con Amerant Bank, a tres años y tipo variable, gestionado por Berkadia. Más del 50% prevendido al cierre, según el comunicado del promotor. |
| PresoldPrevendido | 50% at last disclosure50% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Late 2026 to early 2027. The Real Deal reported completion for 2026; the developer's MLS rows say 2026 on six units and 2027 on two. Built out with a closed loan, so what remains is weeks of finishing, not financing risk.Finales de 2026 a principios de 2027. The Real Deal situó la finalización en 2026; las fichas MLS del promotor dicen 2026 en seis unidades y 2027 en dos. Con el préstamo cerrado y la estructura construida, lo que queda son semanas de acabados, no riesgo de financiación. |
| DeveloperPromotor | Constellation Group (Eduardo Otaola), Boschetti Group (Jose Boschetti) and Vietmar (Rainer Viete), all Miami based. Arquitectonica architecture, furniture packages by Interiors by Steven G, beach club by Boucher Brothers. Sales by One Sotheby's International Realty since 2023.Constellation Group (Eduardo Otaola), Boschetti Group (Jose Boschetti) y Vietmar (Rainer Viete), los tres de Miami. Arquitectura de Arquitectonica, paquetes de mobiliario de Interiors by Steven G, club de playa de Boucher Brothers. Comercializa One Sotheby's International Realty desde 2023. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as allowing short-term rentals with a two-night minimum (developer's MLS listing remarks, read 29 September 2026; The Real Deal, March 2025)Comercializado como apto para renta corta con un mínimo de dos noches (comentarios de las fichas MLS del promotor, leídos el 29 de septiembre de 2026; The Real Deal, marzo de 2025) |
RecommendationRecomendación
Buy the one- and two-bedrooms, skip the studio premiumCompre uno y dos dormitorios, evite la prima del estudio
Ella has a closed loan, more than half sold, delivery within months and nightly rentals marketed by the developer. The one- and two-bedrooms are priced within 5 percent of what 72 Park resells at nearby.
Take a one- or two-bedroom now. Negotiate the studio toward 72 Park's line, confirm the two-night minimum in the declaration and price the $1.80 a foot association fee into the rental case.
Ella tiene el préstamo cerrado, más de la mitad vendida, entrega en pocos meses y renta por noches anunciada por el promotor. Los uno y dos dormitorios están a menos de un 5% de la reventa de 72 Park, a pocas cuadras.
Tome ahora un uno o dos dormitorios. Negocie el estudio hacia la línea de 72 Park, confirme el mínimo de dos noches en la declaración e incluya la cuota de $1,80 el pie en el caso de renta.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Ella Miami BeachEl expediente completo de Ella Miami Beach
Read nextSiga leyendo
- NoBe PARC, North Beach, Delivering late 2028NoBe PARC, North Beach, Delivering late 2028
- 72 Park Miami Beach, Miami Beach, Delivered 202572 Park Miami Beach, Miami Beach, Delivered 2025
- 14 ROC Miami, Arts & Entertainment District, Delivering 202814 ROC Miami, Arts & Entertainment District, Delivering 2028
- All the new-development studiesTodos los estudios de obra nueva
- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Constellation, partners score $42M construction loan for North Beach condos (Mar 2025)
- The Real Deal, Kolter boosts North Beach assemblage with $18M in condo units (Jul 2026)
- Florida YIMBY, 10-storey Ella Miami Beach set for 6940 Abbott Ave (Jun 2024)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-29. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-29. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.