La apuesta
Ella es esa rara compra en preconstrucción donde el riesgo ya quedó atrás: préstamo cerrado en marzo de 2025, más de la mitad vendida, entrega en pocos meses, y las propias fichas del promotor anuncian renta por noches con un mínimo de dos noches. Cuatro de sus ocho residencias en el MLS ya están pendientes. Se paga una espera corta, no tres años, y se elige entre lo que queda antes de la entrega.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33141 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $900.000 | 101 | $660,000 | $500 |
| $900.000 – $1,6M | 70 | $1,139,500 | $727 |
| $1,6M – $2,6M | 26 | $2,100,000 | $1,030 |
Absorción y calendario
El 33141 cerró 197 viviendas en las tres bandas de precio de Ella en los últimos doce meses, así que las 103 residencias equivalen a unos seis meses de ese mercado, y la mitad aún sin vender a unos tres. Es la prueba de absorción más fácil de esta cartera. El código postal en sí está flojo, 12,8 meses de inventario con precios pedidos de $509 el pie frente a $437 pagados, pero eso es producto de hace décadas alrededor, no un edificio nuevo financiado a dos cuadras de la playa. El argumento del comprador temprano ya casi se agotó: los precios más bajos fueron en 2023. Lo que queda es el calendario, y está cerca.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 1 | omitido, 1 venta |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Al nivel de 72 Park, no del código postal
Las medianas de banda ($500, $727 y $1.030 el pie) describen el producto antiguo de North Beach y no son la comparación. La justa es 72 Park, entregado en 2024 a pocas cuadras, también apto para renta corta. Sus reventas reales de los últimos doce meses, dos de un dormitorio, cerraron a $1.317 y $1.330 el pie. El un dormitorio 713 de Ella pide $1.390 y el dos dormitorios 618 $1.368, a menos de un 5% de esa línea. El estudio a $1.851 es la excepción, por encima de los $1.712 a los que el promotor de 72 Park cerró sus estudios. La tarjeta de reventa de obra nueva de arriba son sobre todo los cierres del propio promotor de 72 Park a principios de 2025: léala como precio de entrega, no como reventa.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-29. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 914 | 0/1 | 342 sf | $633,000 | $1,851 | $615 | 285 |
| 604 | 1/1 | — | $822,000 | — | $990 | 31 |
| 713 | 1/2 | 615 sf | $855,000 | $1,390 | $1,107 | 31 |
| 618 | 2/2 | 1,089 sf | $1,490,000 | $1,368 | $1,954 | 31 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 21 fotografías de la ficha MLS A12058551 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $633,000 al 4.5% simple, a 6 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar supuesto 10/10/10/70, hitos de obra ya pasados) | 30% | $189,900 | $189,900 | 6 mo | −$4,273 |
| En el cierre | 70% | $443,100 | $633,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $633,000 | −$4,273 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $4,273, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 342 sf.
| Gastos de comunidad a $1,8/sf/mes | −$7,387 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $633,000 | −$12,787 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,231 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$21,405 |
Qué asegurar antes de firmar
El promotor no ha publicado su calendario de depósitos. Suponemos el estándar de Miami 10/10/10/70; con los hitos de obra ya pasados, eso significa cerca de un 30% a la firma y un 70% al cierre en pocos meses, así que el coste de espera es pequeño. La cuota de comunidad en las fichas MLS sale a unos $1,80 el pie al mes, $615 en el estudio y $1.107 en el un dormitorio: póngala en las cuentas de renta antes que nada. Y pida por escrito la regla de dos noches en la declaración registrada, porque hoy es un comentario de la ficha del promotor.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $42,3M cerrados en marzo de 2025 con Amerant Bank, a tres años y tipo variable, gestionado por Berkadia. Más del 50% prevendido al cierre, según el comunicado del promotor. |
| Prevendido | 50% en la última divulgación |
| Entrega | Finales de 2026 a principios de 2027. The Real Deal situó la finalización en 2026; las fichas MLS del promotor dicen 2026 en seis unidades y 2027 en dos. Con el préstamo cerrado y la estructura construida, lo que queda son semanas de acabados, no riesgo de financiación. |
| Promotor | Constellation Group (Eduardo Otaola), Boschetti Group (Jose Boschetti) y Vietmar (Rainer Viete), los tres de Miami. Arquitectura de Arquitectonica, paquetes de mobiliario de Interiors by Steven G, club de playa de Boucher Brothers. Comercializa One Sotheby's International Realty desde 2023. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta con un mínimo de dos noches (comentarios de las fichas MLS del promotor, leídos el 29 de septiembre de 2026; The Real Deal, marzo de 2025) |
Recomendación
Compre uno y dos dormitorios, evite la prima del estudio
Ella tiene el préstamo cerrado, más de la mitad vendida, entrega en pocos meses y renta por noches anunciada por el promotor. Los uno y dos dormitorios están a menos de un 5% de la reventa de 72 Park, a pocas cuadras.
Tome ahora un uno o dos dormitorios. Negocie el estudio hacia la línea de 72 Park, confirme el mínimo de dos noches en la declaración e incluya la cuota de $1,80 el pie en el caso de renta.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Ella Miami Beach
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Fuentes
- The Real Deal, Constellation, partners score $42M construction loan for North Beach condos (Mar 2025)
- The Real Deal, Kolter boosts North Beach assemblage with $18M in condo units (Jul 2026)
- Florida YIMBY, 10-storey Ella Miami Beach set for 6940 Abbott Ave (Jun 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-29. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.