The betLa apuesta
Atelier Residences Miami is a 146-unit furnished, rental-friendly building on Coral Way whose entry studio asks $1,111 a foot, about 20 percent above the $923 that the closest delivered product, Smart Brickell, closed at in 2026. What the premium buys is a new building, a developer rental programme and the lowest ticket near Brickell: a studio from $400,000. That ticket is the case for it. The per-foot premium is what to negotiate.
Atelier Residences Miami es un edificio de 146 unidades amuebladas, apto para alquiler, en Coral Way, cuyo estudio de entrada pide $1.111 el pie, cerca de un 20 por ciento por encima de los $923 a los que cerró en 2026 el producto entregado más parecido, Smart Brickell. Esa prima compra un edificio nuevo, un programa de alquiler del promotor y el ticket más bajo cerca de Brickell: un estudio desde $400.000. Ese ticket es el argumento. La prima por pie es lo que hay que negociar.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33145, 33130 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350K – $650K$350K – $650K | 225 | $485,000 | $493 |
| $650K – $2M$650K – $2M | 241 | $883,000 | $629 |
A third of a year of supply, mostly studiosUn tercio de año de oferta, sobre todo estudios
146 residences against 466 closings a year across the two bands this building sells into, in 33145 and 33130: about a third of a year of supply, so the building does not flood its own market. The constraint is the stack rather than the count. Most of the 146 are studios (118, per the developer's current mix as republished in October 2026), against 225 closings a year in the $350,000 to $650,000 band, and on delivery those studios resell against each other. The wider market holds 14.2 months of supply, which favours buyers. Go early for the floor and the view, and plan the exit inside a building where most of your competitors are identical.
146 residencias frente a 466 cierres al año en las dos bandas en las que vende este edificio, en 33145 y 33130: alrededor de un tercio de año de oferta, así que el edificio no satura su propio mercado. La restricción está en la composición, no en el número. La mayoría de las 146 son estudios (118, según la composición actual del promotor republicada en octubre de 2026), frente a 225 cierres al año en la banda de $350.000 a $650.000, y en la entrega esos estudios se revenden unos contra otros. El mercado amplio tiene 14,2 meses de oferta, lo que favorece al comprador. Entre pronto por la planta y la vista, y planifique la salida en un edificio donde la mayoría de sus competidores son idénticos.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33145, 33130 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33145, 33130 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33145, 33130 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33145, 33130 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2025 | 6 | $1,027 |
| 2026 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced against Smart Brickell, not the postcodeCon precio frente a Smart Brickell, no frente al código postal
The entry studio asks $1,111 a foot ($400,000 for 360 sf); the top villas $1,333. Homes closing in the $350,000 to $650,000 band across 33145 and 33130 median $493 a foot, but that band is mostly older stock with no rental rights, so it understates the product. The fair comparison is Smart Brickell at 229 and 239 SW 9th St, delivered 2023 and run for daily rental: two MLS closings in 2026 at $923 and $902 a foot, including a 466 sf studio at $430,000. Atelier asks 20 to 23 percent more per foot for a smaller, newer unit at about the same ticket. The one villa on the MLS, TH-3, asks $1,850,000 for 1,500 sf, $1,233 a foot.
El estudio de entrada pide $1.111 el pie ($400.000 por 360 sf); las villas superiores, $1.333. Las viviendas que cierran en la banda de $350.000 a $650.000 en 33145 y 33130 tienen una mediana de $493 el pie, pero esa banda es sobre todo producto antiguo sin derechos de alquiler, así que subestima el producto. La comparación justa es Smart Brickell, en 229 y 239 SW 9th St, entregado en 2023 y operado en alquiler diario: dos cierres MLS en 2026 a $923 y $902 el pie, incluido un estudio de 466 sf a $430.000. Atelier pide entre un 20 y un 23 por ciento más por pie por una unidad más pequeña y más nueva, a un ticket parecido. La única villa en el MLS, TH-3, pide $1.850.000 por 1.500 sf, $1.233 el pie.
On the MLS todayHoy en el MLS
1 listing at this address is Active right now, pulled 2026-11-14. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-14. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TH-3 | 3/4 | 1,500 sf | $1,850,000 | $1,233 | $2,475 | 64 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 17 photographs carried on MLS listing A12086964 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 17 fotografías de la ficha MLS A12086964 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $400,000 at 4.5% simple, 24 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $400,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $40,000 | $40,000 | 24 mo | −$3,600 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $40,000 | $80,000 | 24 mo | −$3,600 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $40,000 | $120,000 | 12 mo | −$1,800 |
| At closingEn el cierre | 70% | $280,000 | $400,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $400,000 | −$9,000 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $9,000, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $9,000, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 360 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 360 sf.
| HOA at $1.65/sf/monthGastos de comunidad a $1,65/sf/mes | −$7,128 |
| Property tax at 2.02% of $400,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $400,000 | −$8,080 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,296 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$16,504 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three documents, all ordinary broker requests. The deposit schedule: BLDG Ventures has not published one, so the carry above assumes the Miami standard 10/10/10/70 over 24 months to a 2028 delivery. The rental terms: the building is marketed as short-term-rental friendly with a managed programme, but no minimum stay and no owner split are published, and the Declaration that would bind them does not exist yet. And the financing: no construction loan has been reported. HOA is modelled at $1.65 a foot a month, the figure on listing TH-3, and should be replaced by the developer's budget.
Tres documentos, todos peticiones normales de un bróker. El calendario de depósitos: BLDG Ventures no ha publicado ninguno, así que el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 durante 24 meses hasta una entrega en 2028. Las condiciones de alquiler: el edificio se comercializa como apto para alquiler corto con un programa gestionado, pero no se publican ni la estancia mínima ni el reparto con el propietario, y la Declaración que los fijaría aún no existe. Y la financiación: no se ha informado de ningún préstamo de construcción. Los gastos de comunidad se modelan a 1,65 $ por pie al mes, la cifra de la ficha TH-3, y deben sustituirse por el presupuesto del promotor.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | None reported. No construction loan for Atelier appears in The Real Deal or the trade press as of November 2026.Ninguno conocido. A noviembre de 2026 ni The Real Deal ni la prensa del sector informan de un préstamo de construcción para Atelier. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2028 per the developer's MLS listing (year built). The Real Deal's November 2024 announcement targeted groundbreaking in 2025 and completion in 2027.2028 según la ficha MLS del promotor (año de construcción). El anuncio de The Real Deal de noviembre de 2024 preveía el inicio de obra en 2025 y la terminación en 2027. |
| DeveloperPromotor | BLDG Ventures, led by architect René Bello, founded 2020. Interiors by Pfeifer Haus. Projected sellout $80M (The Real Deal, November 2024).BLDG Ventures, dirigida por el arquitecto René Bello, fundada en 2020. Interiores de Pfeifer Haus. Venta total prevista de $80M (The Real Deal, noviembre de 2024). |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly: The Real Deal (November 2024) reports it as such from the developer's release, and the developer's MLS listing remarks (read 14 November 2026) describe flexible short-term rental options with hotel-style management. Minimum stay not published. Recorded Declaration does not exist yet.Comercializado como apto para alquiler de corta estancia: The Real Deal (noviembre de 2024) lo presenta así a partir del comunicado del promotor, y las observaciones de la ficha MLS del promotor (leídas el 14 de noviembre de 2026) describen opciones flexibles de alquiler corto con gestión de tipo hotelero. Estancia mínima no publicada. La Declaración registrada aún no existe. |
RecommendationRecomendación
Own a studio, priced against Smart BrickellQuédese con un estudio, con precio frente a Smart Brickell
A real product at a rare ticket: a new, furnished, rental-friendly studio near Brickell from $400,000, in a building small enough against its market, a third of a year of supply, not to swamp its own resale. That is the case for owning one.
Negotiate the per-foot premium, about a fifth over Smart Brickell's 2026 closings, and get three things before signing: the deposit schedule, the rental programme terms with any minimum stay, and proof of construction financing. Buy early, high in the stack.
Un producto real a un ticket poco común: un estudio nuevo, amueblado y apto para alquiler cerca de Brickell desde $400.000, en un edificio lo bastante pequeño frente a su mercado, un tercio de año de oferta, como para no ahogar su propia reventa. Ese es el argumento para tener uno.
Negocie la prima por pie, alrededor de una quinta parte sobre los cierres de 2026 de Smart Brickell, y consiga tres cosas antes de firmar: el calendario de depósitos, las condiciones del programa de alquiler con su estancia mínima, y prueba de la financiación de la obra. Compre pronto y alto.
Questions buyers askPreguntas de los compradores
Does Atelier Residences Miami allow short-term rentals such as Airbnb?¿Atelier Residences Miami permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Marketed as short-term-rental friendly: The Real Deal (November 2024) reports it as such from the developer's release, and the developer's MLS listing remarks (read 14 November 2026) describe flexible short-term rental options with hotel-style management. Minimum stay not published. Recorded Declaration does not exist yet. Rental rules are routinely amended before closing: the recorded condominium documents govern, and nothing here certifies a rental right at this address.
Comercializado como apto para alquiler de corta estancia: The Real Deal (noviembre de 2024) lo presenta así a partir del comunicado del promotor, y las observaciones de la ficha MLS del promotor (leídas el 14 de noviembre de 2026) describen opciones flexibles de alquiler corto con gestión de tipo hotelero. Estancia mínima no publicada. La Declaración registrada aún no existe. Las reglas de alquiler suelen modificarse antes del cierre: mandan los documentos de condominio registrados, y nada aquí certifica un derecho de alquiler en esta dirección.
What do residences at Atelier Residences Miami cost?¿Cuánto cuestan las residencias de Atelier Residences Miami?
$400K – $2M · 360 – 1,500 sf · 146 residences, mostly studios. The study above sets these figures against what actually closed nearby.
$400K – $2M · 360 – 1.500 sf · 146 residencias, en su mayoría estudios. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
When does Atelier Residences Miami deliver?¿Cuándo se entrega Atelier Residences Miami?
2028 per the developer's MLS listing (year built). The Real Deal's November 2024 announcement targeted groundbreaking in 2025 and completion in 2027.
2028 según la ficha MLS del promotor (año de construcción). El anuncio de The Real Deal de noviembre de 2024 preveía el inicio de obra en 2025 y la terminación en 2027.
Who is developing Atelier Residences Miami?¿Quién promueve Atelier Residences Miami?
BLDG Ventures, led by architect René Bello, founded 2020. Interiors by Pfeifer Haus. Projected sellout $80M (The Real Deal, November 2024).
BLDG Ventures, dirigida por el arquitecto René Bello, fundada en 2020. Interiores de Pfeifer Haus. Venta total prevista de $80M (The Real Deal, noviembre de 2024).
Who can I talk to about buying at Atelier Residences Miami?¿Con quién puedo hablar para comprar en Atelier Residences Miami?
Carolina Peña, broker at BlueBay Brokers (Florida licence BK3288753), handles new developments, in English or Spanish: WhatsApp or phone +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. This study is independent, written by Steve Gabison, broker (BK3411036), from recorded County deeds and MLS closings.
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit, as it already does across Brickell, and my own host profile carries more than 2,900 reviews at 4.82 as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Atelier Residences MiamiEl expediente completo de Atelier Residences Miami
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Bldg Ventures plans short-term rental-friendly Atelier Residences Miami (Nov 2024)
- Florida YIMBY, Atelier Residences Miami planned for 2025 groundbreaking (Nov 2024)
- REHub Miami, Atelier Residences Miami guide, unit mix (updated Oct 2026)
- MIAMI MLS via Bridge: listing A12086964 (TH-3) and Smart Brickell closings, pulled 14 Nov 2026
- Developer site, atelierresidencesmiami.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-14. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-14. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.