The betLa apuesta
CIRC Residences is a 386-unit downtown Hollywood rental tower converted to condominiums in 2024 that sold 32 units before its lender sued to foreclose for $121.4 million (The Real Deal, May 2026), and the number that decides it is $441: what condominiums delivered in 33020 since 2023 resold at per foot in 2024, against $592 to $670 asked here today. The leverage is entirely on the buyer's side.
CIRC Residences es una torre de alquiler de 386 unidades en el centro de Hollywood, convertida en condominio en 2024, que vendió 32 unidades antes de que su prestamista demandara una ejecución hipotecaria por $121,4 millones (The Real Deal, mayo de 2026), y la cifra que la decide es $441: el precio por pie al que revendieron en 2024 los condominios de 33020 entregados desde 2023, frente a los $592 a $670 que se piden hoy aquí. Todo el margen de negociación está del lado del comprador.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33020 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $550K$400.000 – $550.000 | 115 | $465,000 | $354 |
| $550K – $1.3M$550.000 – $1,3M | 92 | $652,500 | $431 |
Two years of selling, 32 soldDos años vendiendo, 32 vendidas
The conversion was announced in February 2024 with prices of $450,000 to $1.3 million, and 32 of 386 residences, under 10 percent, had sold when the lender sued on 30 April 2026. Five of those closed on the MLS, in February and June 2025. The two bands clear 207 homes a year in 33020, but almost all are houses: condominiums from $300,000 to $1.3 million closed 15 times in twelve months. At the pace achieved the unsold stock is over 20 years of supply, so who ends up holding it matters more than the price list.
La conversión se anunció en febrero de 2024 con precios de $450.000 a $1,3 millones, y se habían vendido 32 de 386 residencias, menos del 10 por ciento, cuando el prestamista demandó el 30 de abril de 2026. Cinco de ellas cerraron en el MLS, en febrero y junio de 2025. Las dos bandas cierran 207 viviendas al año en 33020, pero casi todas son casas: los condominios de $300.000 a $1,3 millones cerraron 15 veces en doce meses. Al ritmo logrado, el stock sin vender son más de 20 años de oferta, así que importa más quién termine teniéndolo que la lista de precios.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33020 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33020 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33020 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33020 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 9 | $463 |
| 2024 | 13 | $441 |
| 2025 | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Where it asks, and what the postcode paysDónde pide, y lo que paga el código postal
Two resales are listed: a 672 sf one-bedroom at $450,000 ($670 a foot) and a 741 sf one-bedroom at $439,000 ($592). The developer's five MLS closings in 2025 ran $405,175 to $865,440, a median $573 a foot. Condominiums delivered in 33020 since 2023 resold at $463 a foot in 2023 and $441 in 2024; the band cards above are mostly houses. $592 is close to what beachfront 33019 buildings from 2010 on close at ($670), for a downtown address on Young Circle. Per-foot figures use MLS area.
Hay dos reventas en venta: un dormitorio de 672 sf a $450.000 ($670 el pie) y otro de 741 sf a $439.000 ($592). Los cinco cierres del promotor en el MLS en 2025 fueron de $405.175 a $865.440, una mediana de $573 el pie. Los condominios de 33020 entregados desde 2023 revendieron a $463 el pie en 2023 y a $441 en 2024; las tarjetas de banda de arriba son sobre todo casas. $592 se acerca a lo que cierran los edificios frente al mar de 33019 construidos desde 2010 ($670), para una dirección en el centro, frente a Young Circle. Las cifras por pie usan la superficie del MLS.
On the MLS todayHoy en el MLS
2 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-12. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-12. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 517 | 1/1 | 741 sf | $439,000 | $592 | $758 | 0 |
| 703 | 1/1 | 672 sf | $450,000 | $670 | $806 | 121 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12036311 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12036311 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 741 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 741 sf.
| HOA at $1.1/sf/monthGastos de comunidad a $1,1/sf/mes | −$9,781 |
| Property tax at 2.02% of $439,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $439,000 | −$8,868 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,668 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$21,317 |
The rent is real, the yield is thinLa renta es real, el rendimiento es estrecho
The tower has a deep lease record: 14 one-bedroom leases closed on the MLS since March 2025, at $2,166 to $3,200 a month, median $2,300. On the $439,000 one-bedroom that is 6.3 percent gross; less the association ($758 a month on that unit) and tax at 2.02 percent, about 2.2 percent net before insurance. The rental terms disagree: the broker inventory sheet says annual only, while one listing advertises 30-day rentals up to 12 times a year. The declaration decides.
La torre tiene un historial de alquiler amplio: 14 alquileres de un dormitorio cerrados en el MLS desde marzo de 2025, de $2.166 a $3.200 al mes, mediana $2.300. Sobre el dormitorio de $439.000 son un 6,3 por ciento bruto; restando la asociación ($758 al mes en esa unidad) y el impuesto al 2,02 por ciento, queda un 2,2 por ciento neto antes de seguro. Las condiciones de alquiler no coinciden: la hoja de inventario de broker dice solo anual, mientras una ficha anuncia alquileres de 30 días hasta 12 veces al año. Manda la declaración.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $133.4M Deutsche Bank refinance, January 2024, ahead of the condo conversion. An Arc Asset Management affiliate bought the loan in December 2025 and filed a $121.4M foreclosure on 30 April 2026, citing missed payments from June 2025 and the February 2026 maturity (The Real Deal).Refinanciación de $133,4M de Deutsche Bank, enero de 2024, antes de la conversión en condominio. Una filial de Arc Asset Management compró el préstamo en diciembre de 2025 y presentó una ejecución hipotecaria por $121,4M el 30 de abril de 2026, alegando impagos desde junio de 2025 y el vencimiento de febrero de 2026 (The Real Deal). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered. Opened in 2018 as rental apartments beside the Circ Hotel and a Publix, converted to condominium in early 2024 (The Real Deal). Nothing to build: the risk here is who ends up owning the unsold units, not construction.Entregado. Abrió en 2018 como apartamentos de alquiler junto al Circ Hotel y un Publix, convertido en condominio a principios de 2024 (The Real Deal). Nada por construir: el riesgo aquí es quién termina siendo dueño de las unidades sin vender, no la obra. |
| DeveloperPromotor | GCF Development, Chip Abele's firm, which built Hollywood Circle partly with Chinese EB-5 money. ISG World Circ listed the 2025 developer closings on the MLS. The foreclosure names HC Real Property LLC, Circ Hotel LLC and Circ Residences LLC, with Abele among the guarantors (The Real Deal).GCF Development, la firma de Chip Abele, que construyó Hollywood Circle en parte con dinero EB-5 chino. ISG World Circ publicó en el MLS los cierres del promotor de 2025. La ejecución nombra a HC Real Property LLC, Circ Hotel LLC y Circ Residences LLC, con Abele entre los garantes (The Real Deal). |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as annual rental only (broker inventory sheet, read 5 October 2026)Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 5 de octubre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy from an owner, not from the list, and plan on cashCompre a un propietario, no a la lista, y prevea pagar al contado
The foreclosure targets the developer's entities and unsold stock, not the units individuals already own (The Real Deal). A unit bought from the developer needs the lender's release at closing; a resale from an individual owner is an ordinary closing.
With one entity holding over 90 percent of the units, expect conventional lenders to decline the building and an association controlled by the developer or its lender. Offer toward the $441 to $463 that new 33020 condominiums resold at, not $592 to $670.
La ejecución apunta a las sociedades del promotor y al stock sin vender, no a las unidades que ya poseen particulares (The Real Deal). Una unidad comprada al promotor necesita la liberación del prestamista al cierre; una reventa de un particular es un cierre ordinario.
Con una sola entidad dueña de más del 90 por ciento de las unidades, cuente con que los prestamistas convencionales rechacen el edificio y con una asociación controlada por el promotor o su prestamista. Ofrezca hacia los $441–$463 a los que revendieron los condominios nuevos de 33020, no $592–$670.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
The full file on CIRC HollywoodEl expediente completo de CIRC Hollywood
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Chip Abele's downtown Hollywood tower threatened with $121M foreclosure (May 2026)
- The Real Deal, Hollywood Circle developer Chip Abele to convert apartment tower to condos (Feb 2024)
- The Real Deal, Chip Abele's GCF lands $133M refi for Hollywood Circle (Jan 2024)
- Community Newspapers, Circ Residences Hollywood first to begin closings (Mar 2025, 382 residences, $450,000 to $1.3 million)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-12. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-12. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.