The betLa apuesta
The Residences at Mandarin Oriental, Miami is Swire's self-financed trophy on Brickell Key, and its entry homes ask about $2,536 a foot, roughly twice the $1,230 that Brickell homes between $3M and $7M closed at this year. That gap is the brand, the island and the last site on it. The case for it is scarcity and a developer that needs no lender: the South Tower is 80 percent sold and Bloomberg reports prices up 30 percent since 2024.
The Residences at Mandarin Oriental, Miami es la pieza de prestigio de Swire en Brickell Key, financiada con fondos propios, y sus residencias de entrada piden unos $2.536 el pie, aproximadamente el doble de los $1.230 a los que cerraron este año las viviendas de Brickell entre $3M y $7M. Esa diferencia es la marca, la isla y el último solar que queda en ella. El argumento a favor es la escasez y un promotor que no necesita banco: la Torre Sur está vendida al 80 por ciento y Bloomberg informa de precios un 30 por ciento más altos que en 2024.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33131, 33129, 33130 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $7M$3M – $7M | 31 | $4,125,000 | $1,230 |
| $7M and above$7M en adelante | 7 | $9,000,000 | $1,222 |
Most of it is placed; the band behind it is thinCasi todo está colocado; la banda que hay detrás es estrecha
Brickell, Brickell Key and the river (33131, 33129, 33130) closed 38 homes above $3M in the trailing year: 31 between $3M and $7M, 7 above. At 326 residences this project is about 8.6 years of that, the most supply relative to its band of any building in the pipeline. Two things soften it. Most of it is already placed: 80 percent of the South Tower and 25 percent of the North, about 63 percent overall, which leaves roughly 120 homes to sell before 2030. And this buyer is shopping branded waterfront across Miami, not Brickell resales. The exit, though, will be a Brickell resale, and that market is thin at this price.
Brickell, Brickell Key y el río (33131, 33129, 33130) cerraron 38 viviendas por encima de $3M en los últimos doce meses: 31 entre $3M y $7M, y 7 por encima. Con 326 residencias, el proyecto equivale a unos 8,6 años de esa demanda, la mayor oferta en relación con su banda de todo el pipeline. Dos cosas lo matizan. La mayor parte ya está colocada: el 80 por ciento de la Torre Sur y el 25 por ciento de la Norte, en torno al 63 por ciento del total, lo que deja unas 120 viviendas por vender antes de 2030. Y este comprador compara frente de agua de marca en todo Miami, no reventas de Brickell. La salida, en cambio, será una reventa en Brickell, y ese mercado es estrecho a este precio.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33131, 33129, 33130 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33131, 33129, 33130 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33131, 33129, 33130 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131, 33129, 33130 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $1,628 |
| 2025 | 33 | $1,172 |
| 2026 | 25 | $1,276 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A price for the address, not for the bandUn precio por la dirección, no por la banda
The North Tower starts at $4M for about 1,577 sf (third-party floor-plan listing), $2,536 a foot. The developer's own release put the average near $2,500 in February 2025, with some sales above $3,000, and the two crown penthouses sold at $49.9M each, about $6,300. Brickell homes in the $3M to $7M band closed at a median $1,230, and condominiums delivered since 2023 in the same postcodes resold at $1,276 this year. The premium is roughly double: that is what the last buildable site on Brickell Key, a Mandarin Oriental hotel downstairs and KPF towers cost. Buy it as a residence, not as a trade on Brickell comparables.
La Torre Norte empieza en $4M por unos 1.577 sf (planos publicados por un portal de terceros), $2.536 el pie. El propio comunicado del promotor situaba la media cerca de $2.500 en febrero de 2025, con algunas ventas por encima de $3.000, y los dos penthouses de coronación se vendieron a $49,9M cada uno, unos $6.300. Las viviendas de Brickell en la banda de $3M a $7M cerraron a una mediana de $1.230, y los condominios entregados desde 2023 en los mismos códigos postales se revendieron este año a $1.276. La prima es aproximadamente el doble: es lo que cuestan el último solar edificable de Brickell Key, un hotel Mandarin Oriental en la base y unas torres de KPF. Cómprelo como vivienda, no como operación sobre comparables de Brickell.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 500 Brickell Key Dr, Miami FL 33131, pulled 2026-10-08. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 500 Brickell Key Dr, Miami FL 33131, extraído el 2026-10-08. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $4,000,000 at 4.5% simple, 45 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $4,000,000 al 4.5% simple, a 45 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $400,000 | $400,000 | 45 mo | −$67,500 |
| At groundbreaking (passed October 2026, due at signing)Al inicio de obra (pasado en octubre de 2026, se paga al firmar) | 10% | $400,000 | $800,000 | 45 mo | −$67,500 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $400,000 | $1,200,000 | 21 mo | −$31,500 |
| At closingEn el cierre | 70% | $2,800,000 | $4,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $4,000,000 | −$166,500 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $166,500, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $166,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,577 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,577 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $4,000,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $4,000,000 | −$80,800 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$5,677 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$86,477 |
About $166,500 to carry, and three things to askUnos $166.500 de coste del depósito, y tres cosas que pedir
Swire has not published its deposit schedule, so the table uses the Miami standard of 10/10/10/70, assumed. Ground was broken on 1 October 2026, so a buyer signing today would likely put 20 percent down at once and hold it about 45 months: on a $4M North Tower residence that is about $166,500 at 4.5 percent before the deed. Ask for three things in writing: the actual schedule, the projected HOA (not published), and the rental language. The broker sheet says annual leases only, so this is a home, not an income asset.
Swire no ha publicado su calendario de depósitos, así que la tabla usa el estándar de Miami de 10/10/10/70, asumido. La obra arrancó el 1 de octubre de 2026, de modo que quien firme hoy probablemente aporte el 20 por ciento de una vez y lo mantenga unos 45 meses: sobre una residencia de $4M en la Torre Norte son unos $166.500 al 4,5 por ciento antes de la escritura. Pida tres cosas por escrito: el calendario real, la cuota de comunidad prevista (no publicada) y la cláusula de alquiler. La hoja de bróker indica solo alquileres anuales, así que esto es una vivienda, no un activo de renta.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan: Swire Properties is financing the build itself, from the proceeds of its Brickell City Centre sales and part of buyer deposits (Bloomberg, October 2026).Sin préstamo de construcción: Swire Properties financia la obra con fondos propios, con lo obtenido de sus ventas en Brickell City Centre y parte de los depósitos de los compradores (Bloomberg, octubre de 2026). |
| PresoldPrevendido | 63% at last disclosure63% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2030, per the developer. Ground broken 1 October 2026 after the hotel was imploded in April; Moss is the general contractor.2030, según el promotor. La obra arrancó el 1 de octubre de 2026, tras la implosión del hotel en abril; Moss es el contratista general. |
| DeveloperPromotor | Swire Properties, the Hong Kong-listed owner of Brickell Key and builder of Brickell City Centre. Owns the site outright and bought out the hotel partner before redeveloping.Swire Properties, cotizada en Hong Kong, propietaria de Brickell Key y promotora de Brickell City Centre. Posee el terreno en su totalidad y compró la participación de su socio hotelero antes de reurbanizar. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as annual rental only (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy it to live in, early in the North TowerCómprelo para vivirlo, pronto, en la Torre Norte
The strongest delivery profile in the pipeline: a developer that owns the island, pays for the build itself, has broken ground and has sold more than $1.7B. Delivery risk is low; price is the whole question.
At about twice what Brickell's top band closes at, the North Tower entry at $4M is the line to own: three quarters still available, priced well under the South Tower's $7M. Get the deposit schedule and the HOA in writing first.
El perfil de entrega más sólido del pipeline: un promotor dueño de la isla, que paga la obra con fondos propios, ya ha empezado a construir y ha vendido más de $1.700M. El riesgo de entrega es bajo; el precio es toda la cuestión.
A cerca del doble de lo que cierra la banda alta de Brickell, la entrada de la Torre Norte a $4M es la línea que conviene poseer: tres cuartas partes siguen disponibles, muy por debajo de los $7M de la Torre Sur. Consiga antes por escrito el calendario de depósitos y la cuota de comunidad.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on Mandarin Oriental Residences MiamiEl expediente completo de Mandarin Oriental Residences Miami
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- Florida YIMBY, Swire Properties breaks ground on The Residences at Mandarin Oriental, Miami (Oct 2026)
- Haute Residence, Mandarin Oriental Miami logs more than $1.7B in presales, citing Bloomberg on self-financing (Oct 2026)
- Florida YIMBY, two record-setting penthouse sales totaling nearly $100M (Mar 2026)
- Profile Miami, $800M in sales at about $2,500 a foot (Feb 2025)
- CondoBlackBook, North Tower floor plans (third-party listing)
- Developer site, mo-residencesmiami.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-08. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-08. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.