The betLa apuesta
888 Brickell by Dolce & Gabbana is a 90-storey, 250-residence condo-hotel whose construction loan has not closed, and that is the number that decides it: $0 of about $640M closed as of November 2026. The entry asks $1,437 a foot against $1,229 at which 33131 homes between $3M and $5M close, a 17 percent premium for a 1,049-foot tower and the fashion house's first residences.
888 Brickell by Dolce & Gabbana es un condo-hotel de 90 pisos y 250 residencias cuyo préstamo de construcción no se ha cerrado, y esa es la cifra que lo decide: $0 de unos $640M cerrados en noviembre de 2026. La entrada pide $1.437 el pie frente a $1.229 a los que cierran las viviendas de 33131 entre $3M y $5M, una prima del 17 por ciento por una torre de 1.049 pies y las primeras residencias de la casa de moda.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $5M$3M – $5M | 17 | $4,150,000 | $1,229 |
| $5M – $10M$5M – $10M | 5 | $6,500,000 | $1,323 |
| $10M and above$10M en adelante | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta | — |
A building sized for a market this band does not haveUn edificio dimensionado para un mercado que esta banda no tiene
250 residences against 23 closings a year above $3M in 33131 is 10.9 years of supply. A One Sotheby's suit puts sales at 36 units, about 14 percent, so 214 remain: over nine years at that pace. Two things soften it. The buyer of a branded tower is not the 33131 resale buyer, and part of the stack is a hotel collection priced outside these bands. Even so, 33131 holds 18.3 months of supply, so the launch cohort has real negotiating room, and the lender will be reading the same presale number.
250 residencias frente a 23 cierres al año por encima de $3M en 33131 son 10,9 años de oferta. Una demanda de One Sotheby's sitúa las ventas en 36 unidades, cerca del 14 por ciento, así que quedan 214: más de nueve años a ese ritmo. Dos cosas lo suavizan. El comprador de una torre de marca no es el comprador de reventa de 33131, y parte del edificio es una colección hotelera con precios fuera de estas bandas. Aun así, 33131 acumula 18,3 meses de oferta, de modo que el primer grupo tiene verdadero margen de negociación, y el prestamista leerá la misma cifra de preventas.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What the brand costs per footLo que cuesta la marca por pie
$3.5M over the 2,435 sf two-bedroom is $1,437 a foot; that plan is marketed as 2,173 sf plus a 262 sf loggia, so on interior area it is $1,611. Homes in 33131 between $3M and $5M closed at a median $1,229, and $1,276 for the seven built since 2015, so the premium is 13 to 17 percent on total area and 26 to 31 percent on interior. At the top, $35M over 11,150 sf is $3,139, against one closing above $10M in a year. Resale evidence for a brand premium here does not exist yet. These prices date from April 2026 and sizes from broker pages: get the current list.
$3,5M sobre el dos dormitorios de 2.435 sf son $1.437 el pie; esa planta se comercializa como 2.173 sf más una logia de 262 sf, así que sobre superficie interior son $1.611. Las viviendas de 33131 entre $3M y $5M cerraron a una mediana de $1.229, y $1.276 las siete construidas desde 2015, de modo que la prima es del 13 al 17 por ciento sobre superficie total y del 26 al 31 por ciento sobre interior. Arriba, $35M sobre 11.150 sf son $3.139, frente a un solo cierre por encima de $10M en un año. Aquí todavía no existe evidencia de reventa de una prima de marca. Estos precios son de abril de 2026 y las superficies de páginas de brókers: pida la lista vigente.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 888 Brickell Ave, Miami FL 33131, pulled 2026-11-06. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 888 Brickell Ave, Miami FL 33131, extraído el 2026-11-06. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $3,500,000 at 4.5% simple, 31 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,500,000 al 4.5% simple, a 31 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (broker pages)A la firma (páginas de brókers) | 20% | $700,000 | $700,000 | 31 mo | −$81,375 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $350,000 | $1,050,000 | 28 mo | −$36,750 |
| At top-offAl terminar la estructura | 20% | $700,000 | $1,750,000 | 7 mo | −$18,375 |
| At closingAl cierre | 50% | $1,750,000 | $3,500,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $3,500,000 | −$136,500 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $136,500, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $136,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,435 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,435 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $3,500,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,500,000 | −$70,700 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,766 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$79,466 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
The schedule two broker pages quote is 20/10/20/50, heavier than the Miami standard: $700,000 at signing and $1,050,000 by groundbreaking on the $3.5M entry. Florida law (718.202) escrows the first 10 percent, and money above that can fund construction if the contract allows it, so before the loan closes that clause is the whole risk. Make the rest conditional on closing the loan. Also on the record: One Sotheby's claims over $500,000 in commissions, and investor Gianluca Vacchi's company has sued Stern and related entities over its investments, which JDS denies and calls frivolous. Neither has been decided. Read the declaration for the hotel program and stay rules.
El calendario que citan dos páginas de brókers es 20/10/20/50, más pesado que el estándar de Miami: $700.000 a la firma y $1.050.000 al inicio de obra sobre la entrada de $3,5M. La ley de Florida (718.202) deja en custodia el primer 10 por ciento, y lo que supere esa cifra puede financiar la construcción si el contrato lo permite, así que antes de cerrar el préstamo esa cláusula es todo el riesgo. Condicione el resto al cierre del préstamo. También consta: One Sotheby's reclama más de $500.000 en comisiones, y la sociedad del inversor Gianluca Vacchi ha demandado a Stern y a entidades vinculadas por sus inversiones, lo que JDS niega y califica de frívolo. Ninguna está resuelta. Lea en la declaración el programa hotelero y las reglas de estancia.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not closed. Michael Stern told The Real Deal on 5 November 2026 that he expects to close about $640M by year end and is raising the last equity. Treat that as a target, not a fact.Sin cerrar. Michael Stern dijo a The Real Deal el 5 de noviembre de 2026 que espera cerrar unos $640M antes de fin de año y que está reuniendo el último capital. Es un objetivo, no un hecho. |
| PresoldPrevendido | 14% at last disclosure14% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2029 on broker pages, second quarter by April 2026 reports. No closed loan and no vertical start are reported, so that date is an estimate, and 31 months are assumed here.2029 en páginas de brókers, segundo trimestre según informaciones de abril de 2026. No consta préstamo cerrado ni inicio de la estructura, así que la fecha es una estimación, y aquí se suponen 31 meses. |
| DeveloperPromotor | JDS Development Group, Michael Stern. Design by Studio Sofield, interiors and furniture by Dolce & Gabbana.JDS Development Group, Michael Stern. Diseño de Studio Sofield, interiores y mobiliario de Dolce & Gabbana. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed with a 3-day minimum stay (broker inventory sheet, read 17 September 2026); a broker page also describes a lockout hotel program. The recorded declaration has not been read.Comercializado con estadía mínima de 3 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026); una página de broker describe además un programa hotelero con unidades divisibles. La declaración registrada no se ha leído. |
RecommendationRecomendación
Wait for the loan, then negotiateEspere al préstamo y luego negocie
The product is unmistakable: 1,049 feet on Brickell Avenue, Dolce & Gabbana's first residences, and a developer who says the financing is close. If the loan closes, the early buyers hold the lowest prices in the tower.
Until then, do not put more than the escrowed 10 percent at risk. Ask for a contract that ties further deposits to the closed loan and a vertical start. When it closes, the supply numbers give you the room to negotiate the price.
El producto es inconfundible: 1.049 pies en Brickell Avenue, las primeras residencias de Dolce & Gabbana y un promotor que dice tener la financiación cerca. Si el préstamo se cierra, los primeros compradores tendrán los precios más bajos de la torre.
Hasta entonces, no arriesgue más que el 10 por ciento en custodia. Pida un contrato que ligue los depósitos siguientes al préstamo cerrado y al inicio de la estructura. Cuando se cierre, las cifras de oferta le dan margen para negociar el precio.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on 888 Brickell by Dolce & GabbanaEl expediente completo de 888 Brickell by Dolce & Gabbana
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Michael Stern boasts optimism for Miami projects amid legal battles (5 November 2026)
- The Real Deal, One Sotheby's alleges JDS owes over $500K at Dolce & Gabbana tower (May 2026)
- Bisnow, Michael Stern sued again by Italian investor (July 2026)
- The Real Deal, Here's where Michael Stern's Miami condo projects stand (April 2026)
- Globalty Investment, 888 Brickell deposit schedule and hotel collection (read 6 November 2026)
- New Construction South Florida, 888 Brickell sizes and lockout program (read 6 November 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-06. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-06. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.