The betLa apuesta
E11EVEN Beyond is a funded 65-storey tower due in May 2027, last priced publicly at about $1,375 a foot against $879 for new stock resold in 33132 this year. That list dates from July 2023 and nothing newer is published. So the buyer's opening is the contract holder who bought early and would rather assign than close: delivery risk is nearly gone, and the price is open to negotiation.
E11EVEN Beyond es una torre financiada de 65 pisos con entrega en mayo de 2027, con último precio público de unos $1.375 el pie frente a $879 del producto nuevo revendido este año en 33132. Esa lista es de julio de 2023 y no se ha publicado nada más reciente. La oportunidad del comprador es quien firmó temprano y prefiere ceder su contrato antes que cerrar: el riesgo de entrega casi ha desaparecido y el precio se puede negociar.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $1M$500K – $1M | 135 | $635,000 | $578 |
| $1M and above$1M en adelante | 59 | $1,290,000 | $731 |
Six months out, supply is the buyer's leverageA seis meses, la oferta es la palanca del comprador
550 residences against 194 closings a year in the band is 2.8 years of supply, and they arrive into a postcode holding 913 active listings, 27.5 months of stock. The first tower next door shows what that looks like: 60 of its listings with a stated size ask a median $1,457 a foot, within months of its June 2026 delivery. Presales were about 80 percent in May 2023 and no later figure is published, so what the developer still holds is unknown. Read this as timing. The owners under pressure at closing are the ones to talk to, and they appear around May 2027.
550 residencias frente a 194 cierres al año en la banda son 2,8 años de oferta, y llegan a un código postal con 913 listados activos, 27,5 meses de inventario. La primera torre de al lado muestra cómo se ve eso: 60 de sus listados con superficie indicada piden una mediana de $1.457 el pie, a pocos meses de su entrega de junio de 2026. Las preventas rondaban el 80 por ciento en mayo de 2023 y no hay cifra posterior publicada, así que no se sabe qué conserva el promotor. Léalo como calendario. Los propietarios bajo presión al cierre son con quienes hay que hablar, y aparecen hacia mayo de 2027.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 19 | $879 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Offer against resales, not against the 2023 listOferte contra las reventas, no contra la lista de 2023
The July 2023 release put residences from the mid-$500,000s to $4M on about 400 to 3,000 sf, so roughly $1,375 a foot at entry; Florida YIMBY said about $1,500 that June, and our broker sheet shows from $618,000, undated. New stock in 33132 resold at $879 on 19 closings this year, down 22.1 percent from 2024, and the $500K to $1M band closes at $578 across all ages. The list sits 56 percent over new stock. Tower one's asks are hopes, not closings. A price near the resale evidence is where this becomes a good purchase of a brand-new unit.
El comunicado de julio de 2023 situaba las residencias desde mediados de $500.000 hasta $4M en unos 400 a 3.000 sf, es decir unos $1.375 el pie de entrada; Florida YIMBY hablaba de unos $1.500 ese junio, y nuestra hoja de broker muestra desde $618.000, sin fecha. El producto nuevo en 33132 se revendió a $879 sobre 19 cierres este año, un 22,1 por ciento menos que en 2024, y la banda de $500K a $1M cierra a $578 con todas las antigüedades. La lista está un 56 por ciento sobre el producto nuevo. Lo que pide la primera torre son esperanzas, no cierres. Un precio cerca de la evidencia de reventa es donde esto pasa a ser una buena compra de una unidad nueva.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 60 NE 11th St, Miami FL 33132, pulled 2026-11-07. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 60 NE 11th St, Miami FL 33132, extraído el 2026-11-07. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $550,000 at 4.5% simple, 6 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $550,000 al 4.5% simple, a 6 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)Al contrato (estándar supuesto) | 10% | $55,000 | $55,000 | 6 mo | −$1,238 |
| Second instalment (assumed standard)Segundo pago (estándar supuesto) | 10% | $55,000 | $110,000 | 5 mo | −$1,031 |
| Third instalment (assumed standard)Tercer pago (estándar supuesto) | 10% | $55,000 | $165,000 | 4 mo | −$825 |
| At closingAl cierre | 70% | $385,000 | $550,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $550,000 | −$3,094 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $3,094, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $3,094, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 400 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 400 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $550,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $550,000 | −$11,110 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,440 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$12,550 |
Short carry, and monthly rent is the incomeCosto de espera corto, y la renta mensual es el ingreso
With six months to delivery the deposit carry is small: $3,094 on the assumed 10/10/10/70, and the developer has published no schedule. On an assignment, ask what the seller has paid and what the developer charges to consent. The real number is ownership. The first tower runs a nightly hotel programme, and this one was marketed with a 30-day minimum, so underwrite monthly rent and confirm the rule in the declaration. Get the proposed HOA budget too: it is unpublished, shares amenities with a large programme, and is missing from the annual carry above.
A seis meses de la entrega el costo del depósito es pequeño: $3.094 con el 10/10/10/70 supuesto, y el promotor no ha publicado calendario. En una cesión, pregunte cuánto ha pagado el vendedor y qué cobra el promotor por autorizarla. La cifra real es la de ser propietario. La primera torre tiene programa hotelero por noches, y esta se comercializó con mínimo de 30 días, así que calcule con renta mensual y confirme la regla en la declaración. Pida también el presupuesto de la comunidad: no está publicado, comparte amenidades con un programa grande y falta en el costo anual de arriba.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $262M closed May 2023 from Madison Realty Capital, arranged by JLL. Structure reported at floor 62 of 65 in March 2026, with John Moriarty & Associates building.$262M cerrados en mayo de 2023 con Madison Realty Capital, gestionados por JLL. Estructura en el piso 62 de 65 en marzo de 2026, con John Moriarty & Associates como constructor. |
| PresoldPrevendido | 80% at last disclosure80% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | May 2027, per PMG's Ryan Shear in The Real Deal (22 June 2026). The earlier target was the end of 2026.Mayo de 2027, según Ryan Shear de PMG en The Real Deal (22 de junio de 2026). El objetivo anterior era finales de 2026. |
| DeveloperPromotor | E11EVEN Partners (Marc Roberts, Michael Simkins, Dennis DeGori) with Property Markets Group. Same team as the first tower at 20 NE 11th St, delivered June 2026.E11EVEN Partners (Marc Roberts, Michael Simkins, Dennis DeGori) con Property Markets Group. El mismo equipo de la primera torre en 20 NE 11th St, entregada en junio de 2026. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental, 30-day minimum, unlike the hotel programme next door (The Real Deal, May 2023, as cited in a 2026 buyer's guide; broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días, a diferencia del programa hotelero de al lado (The Real Deal, mayo de 2023, citado en una guía de compradores de 2026; hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy it from a seller, near resale pricingCómprelo a un vendedor, cerca del precio de reventa
The hard part is done: $262M of funding, a tower nearly topped out when last reported, and a team that just delivered next door. Six months of carry is a fraction of what any 2029 launch asks you to hold.
Do not pay a 2023 list that sits 56 percent over new stock. Approach contract holders as closing nears, offer against the $879 resale evidence, underwrite 30-day rent, and read the declaration and HOA budget first.
Lo difícil está hecho: $262M de financiación, una torre casi terminada en estructura en el último reporte y un equipo que acaba de entregar al lado. Seis meses de espera son una fracción de lo que pide cualquier lanzamiento de 2029.
No pague una lista de 2023 que está un 56 por ciento sobre el producto nuevo. Acérquese a quienes tienen contrato según se acerca el cierre, oferte contra los $879 de reventa, calcule con renta de 30 días y lea antes la declaración y el presupuesto.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on E11EVEN BeyondEl expediente completo de E11EVEN Beyond
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SourcesFuentes
- The Real Deal, First E11even Residences in Miami completed (22 Jun 2026)
- The Real Deal, PMG, E11even Partners score $262M construction loan (31 May 2023)
- Florida YIMBY, E11EVEN Residences Beyond breaks ground following $262M loan (Jun 2023)
- Florida YIMBY, Construction nears topping out on E11EVEN Club Residences Beyond (Mar 2026)
- Commercial Observer, Madison Realty Capital provides $262M construction loan (Jun 2023)
- REHUB Miami, E11EVEN Club Residences Beyond guide (updated 27 Oct 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-07. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-07. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.