The betLa apuesta
Missoni Baia is a 57-storey, 249-residence Edgewater tower delivered in 2023, and the number that decides it is $879: what its entry one-bedroom asks per foot, level with the $883 median of the building's own one-bedroom closings this year, with tenants behind it at about 5 percent net. Its 24 listings ask a median $1,182 against $957 for what the building actually closed at, and the association's defect suit is the first document to read.
Missoni Baia es una torre de 57 pisos y 249 residencias en Edgewater, entregada en 2023, y la cifra que la decide es $879: lo que pide por pie su un dormitorio de entrada, al nivel de la mediana de $883 de los cierres de un dormitorio del propio edificio este año, con inquilinos detrás a cerca de un 5 por ciento neto. Sus 24 fichas piden una mediana de $1.182 frente a $957 de lo que el edificio cerró realmente, y la demanda por defectos de la asociación es el primer documento que hay que leer.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $1M$500.000 – $1M | 188 | $710,000 | $621 |
| $1M – $2M$1M – $2M | 108 | $1,470,000 | $901 |
| $2M – $7M$2M – $7M | 64 | $2,999,450 | $1,053 |
A building that tradesUn edificio que se negocia
33137 closes 360 homes a year from $500,000 to $7 million, so the whole tower is 0.7 years of its bands. At the building itself, 19 residences closed in twelve months against 24 for sale, about fifteen months of supply, and 41 leases closed in the same year: this is a liquid building, not a thin one. Sales cleared a median 8.9 percent under first asking price, which is the room a buyer should expect.
33137 cierra 360 viviendas al año de $500.000 a $7 millones, así que la torre entera son 0,7 años de sus bandas. En el propio edificio cerraron 19 residencias en doce meses frente a 24 en venta, unos quince meses de oferta, y se cerraron 41 alquileres en el mismo año: es un edificio líquido, no uno delgado. Las ventas cerraron una mediana de 8,9 por ciento bajo el primer precio: ese es el margen que cabe esperar.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Where it asks, and what clearsDónde pide, y lo que cierra
The entry residence, a 680 sf one-bedroom on the 16th floor, asks $598,000, $879 a foot: level with the four one-bedrooms that closed here this year ($809 to $1,051, median $883) and under the $993 that 33137 condominiums built since 2023 resell at. The $621 band figure mixes in decades-old Edgewater stock and is not the comparison. Higher up the gap opens: the 24 listings ask a median $1,182 against $957 for the building's twelve-month closings, and the 3,796 sf four-bedrooms closed at $1,027 to $1,080.
La residencia de entrada, un dormitorio de 680 sf en el piso 16, pide $598.000, $879 el pie: al nivel de los cuatro un dormitorios que cerraron aquí este año (de $809 a $1.051, mediana $883) y por debajo de los $993 a los que revenden los condominios de 33137 construidos desde 2023. La cifra de $621 de la banda mezcla producto de Edgewater de hace décadas y no es la comparación. Más arriba la brecha se abre: las 24 fichas piden una mediana de $1.182 frente a $957 de los cierres del edificio en doce meses, y los cuatro dormitorios de 3.796 sf cerraron de $1.027 a $1.080.
On the MLS todayHoy en el MLS
24 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-16. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
24 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-16. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1604 | 1/1 | 680 sf | $598,000 | $879 | $1,098 | 49 |
| 2105 | 2/2 | 955 sf | $945,000 | $990 | $1,541 | 144 |
| 3005 | 2/2 | 955 sf | $1,050,000 | $1,099 | $1,540 | 217 |
| 1506 | 2/2 | 1,105 sf | $1,075,000 | $973 | $1,788 | 78 |
| 3006 | 2/2 | 1,105 sf | $1,190,000 | $1,077 | $1,788 | 5 |
| 4706 | 2/2 | 1,134 sf | $1,200,000 | $1,058 | $1,834 | 42 |
| 2006 | 2/2 | 1,229 sf | $1,299,000 | $1,057 | — | 46 |
| 2805 | 2/2 | 955 sf | $1,299,999 | $1,361 | — | 150 |
| 5006 | 2/2 | 1,134 sf | $1,330,000 | $1,173 | $1,800 | 2 |
| 3606 | 2/2 | 1,105 sf | $1,395,000 | $1,262 | $1,783 | 71 |
| 2803 | 2/3 | 1,732 sf | $1,700,000 | $982 | $2,795 | 154 |
| 903 | 2/3 | 1,732 sf | $1,800,000 | $1,039 | $2,795 | 48 |
| 1402 | 2/4 | 2,141 sf | $2,250,000 | $1,051 | $3,695 | 49 |
| 3603 | 2/3 | 1,932 sf | $2,300,000 | $1,190 | $2,938 | 1 |
| 2202 | 3/4 | 2,141 sf | $2,650,000 | $1,238 | $3,465 | 142 |
| 3602 | 2/4 | 2,347 sf | $2,850,000 | $1,214 | $3,465 | 183 |
| 4101 | 3/5 | 2,362 sf | $2,890,000 | $1,224 | $3,850 | 0 |
| 901 | 3/5 | 2,368 sf | $2,960,000 | $1,250 | $3,834 | 5 |
| 2001 | 3/5 | 2,368 sf | $2,980,000 | $1,258 | $4,016 | 559 |
| 4702 | 2/— | 2,464 sf | $3,150,000 | $1,278 | $3,696 | 292 |
| 4701 | 3/5 | 2,361 sf | $3,179,000 | $1,346 | $3,834 | 258 |
| PH-01 | 3/4 | 3,678 sf | $4,500,000 | $1,223 | $5,425 | 0 |
| 4403 | 4/6 | 3,788 sf | $4,988,888 | $1,317 | — | 63 |
| PH-02 | 5/7 | 6,834 sf | $6,500,000 | $951 | $11,054 | 106 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12001541 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12001541 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 680 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 680 sf.
| HOA at $1.62/sf/monthGastos de comunidad a $1,62/sf/mes | −$13,219 |
| Property tax at 2.02% of $598,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $598,000 | −$12,080 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,448 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$27,747 |
The rent is realLa renta es real
Twelve one-bedrooms leased in the last year at $4,000 to $5,600 a month, median about $4,575. On the $598,000 entry unit that is 9.2 percent gross; less the association ($1,098 a month) and tax at 2.02 percent, about 5.0 percent net before insurance. Two-bedrooms of 1,105 sf leased at a median $8,000, about 4.9 percent net on the $1,075,000 ask. Listings state a six-month minimum; the declaration decides.
Doce un dormitorios se alquilaron en el último año de $4.000 a $5.600 al mes, mediana cerca de $4.575. Sobre la unidad de entrada de $598.000 son un 9,2 por ciento bruto; restando la asociación ($1.098 al mes) y el impuesto al 2,02 por ciento, queda cerca de un 5,0 por ciento neto antes de seguro. Los dos dormitorios de 1.105 sf se alquilaron a una mediana de $8.000, cerca de un 4,9 por ciento neto sobre los $1.075.000 pedidos. Las fichas indican un mínimo de seis meses; manda la declaración.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $243.3M construction loan from Security Benefit Life, November 2019 (The Real Deal). OKO is now suing four insurers for more than $22M in unpaid claims on foundation damage (The Real Deal and Bisnow, April 2026).Préstamo de construcción de $243,3M de Security Benefit Life, noviembre de 2019 (The Real Deal). OKO demanda ahora a cuatro aseguradoras por más de $22M en siniestros impagados por daños en la cimentación (The Real Deal y Bisnow, abril de 2026). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered. Temporary certificate of occupancy in 2023, at least 16 months late after uneven foundation settling in 2021 (OKO's own insurance suit, April 2026). In early 2026 the 700 Edgewater Condominium Association sued OKO and 21 contractors and design firms over slab and column cracks, water intrusion, hot water and elevators (The Real Deal, February 2026).Entregado. Certificado de ocupación temporal en 2023, con al menos 16 meses de retraso tras un asentamiento desigual de la cimentación en 2021 (demanda de OKO contra sus aseguradoras, abril de 2026). A principios de 2026 la 700 Edgewater Condominium Association demandó a OKO y a 21 contratistas y estudios por grietas en losas y columnas, filtraciones de agua, agua caliente y ascensores (The Real Deal, febrero de 2026). |
| DeveloperPromotor | OKO Group, Vladislav Doronin's firm, with Cain International and OB Group (The Real Deal, 2019). OKO also built 830 Brickell with Cain and, in December 2025, bought a $520M Brickell assemblage with Oak Row Equities (Bisnow).OKO Group, la firma de Vladislav Doronin, con Cain International y OB Group (The Real Deal, 2019). OKO también construyó 830 Brickell con Cain y, en diciembre de 2025, compró con Oak Row Equities un conjunto de terrenos en Brickell por $520M (Bisnow). |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental terms not published; two MLS listings state no short-term rentals and a six-month minimum under the condominium rules (read 16 October 2026). The declaration decides.Condiciones de alquiler no publicadas; dos fichas del MLS indican que no se permite el alquiler de corta duración y un mínimo de seis meses según las normas del condominio (leídas el 16 de octubre de 2026). Manda la declaración. |
RecommendationRecomendación
Buy the entry stack, after the paperworkCompre la entrada, después de los papeles
The one- and two-bedrooms at $879 to about $1,100 a foot are priced at what this building clears, with an annual tenant market at about 5 percent net. That is the purchase here.
Before contract, get the association's litigation summary, reserve study and any special assessment in writing: the defect suit is the risk, and the listings ask a median 24 percent over the closings. Offer toward the closings.
Los uno y dos dormitorios de $879 a unos $1.100 el pie están al precio al que cierra este edificio, con un mercado de inquilinos anuales de cerca de un 5 por ciento neto. Esa es la compra aquí.
Antes de firmar, pida por escrito el resumen de litigios de la asociación, el estudio de reservas y cualquier derrama: la demanda por defectos es el riesgo, y las fichas piden una mediana de 24 por ciento sobre los cierres. Ofrezca hacia los cierres.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Missoni BaiaEl expediente completo de Missoni Baia
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SourcesFuentes
- The Real Deal, OKO Group gets $243M loan for Missoni Baia (November 2019)
- The Real Deal, Cracks in the veneer? OKO accused of shoddy work in Missoni Baia-branded condo (February 2026)
- Bisnow, OKO sues insurers for $22M after alleged construction flaws at Missoni Baia tower (April 2026)
- Florida YIMBY, Missoni Baia tops out at 649 feet (July 2021)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-16. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-16. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.