La apuesta
La residencia de entrada de Cove Miami, un dormitorio más estudio de 868 sf en el piso 8, está a la venta por $795.000. Son $105.000 por debajo del mínimo de $900.000 que el promotor publicó en noviembre de 2025 y repitió en marzo de 2026, y unos $916 el pie frente a $989 de los condominios de Edgewater construidos desde 2023 y revendidos este año. Una torre frente a la bahía, con el préstamo cerrado y la obra en marcha, por debajo del precio de la obra nueva ya terminada.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $750.000 – $1,3M | 113 | $915,000 | $747 |
| $1,3M – $2M | 72 | $1,653,750 | $938 |
| $2M – $4M | 58 | $2,850,000 | $1,041 |
Absorción y calendario
El 33137 cerró 243 viviendas en las tres bandas de precio de Cove en los últimos doce meses, así que 134 residencias equivalen a unos siete meses de ese mercado. El contrapeso es el propio Edgewater: 13,5 meses de inventario a la venta y miles de unidades en cartera, Villa Miami al lado entre ellas. El promotor no quiso decir cuántas unidades quedan. La lógica del comprador temprano funciona aquí al revés: la lista acaba de bajar en la parte baja, no de subir, y es justo el momento de tomar la entrada antes de que el nuevo equipo de ventas tenga algo que proteger.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 45 | $989 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Por debajo de la obra nueva terminada en la entrada
La banda de $750.000 a $1,3M cierra a $747 el pie, pero es sobre todo producto antiguo de la bahía. La referencia justa es la obra nueva: 45 condominios de Edgewater construidos desde 2023 se revendieron este año a una mediana de $989 el pie, un 2,8% menos que en 2025. La unidad 804 a $916 queda por debajo de esa línea; la 904, misma planta un piso más arriba, pasó a pendiente a $974. Más arriba la prima es real: las unidades a la venta tienen una mediana de $1.044, el cuatro dormitorios $1.301, y la lista de precios llega a unos $1.412 frente a $1.041 de la banda de $2M a $4M. Compre los pisos bajos por valor y los altos por la vista.
Hoy en el MLS
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-28. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 804 | 1/1 | 868 sf | $795,000 | $916 | $1,053 | 2 |
| 1505 | 2/2 | 1,231 sf | $1,285,000 | $1,044 | $1,610 | 105 |
| 2403 | 2/3 | 1,472 sf | $1,605,000 | $1,090 | $1,872 | 131 |
| 901 | 3/4 | 2,304 sf | $2,300,000 | $998 | $3,005 | 105 |
| 2404 | 3/4 | 2,142 sf | $2,495,000 | $1,165 | $2,800 | 180 |
| 3402 | 4/5 | 2,763 sf | $3,595,000 | $1,301 | $3,547 | 169 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 22 fotografías de la ficha MLS A12067151 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $795,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato | 20% | $159,000 | $159,000 | 24 mo | −$14,310 |
| Al inicio de obra (ya pasado, a la firma) | 10% | $79,500 | $238,500 | 24 mo | −$21,465 |
| Al remate de estructura (supuesto) | 10% | $79,500 | $318,000 | 10 mo | −$11,925 |
| En el cierre | 60% | $477,000 | $795,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $795,000 | −$47,700 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $47,700, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 868 sf.
| Gastos de comunidad a $1,21/sf/mes | −$12,603 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $795,000 | −$16,059 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,125 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$31,787 |
Qué asegurar antes de firmar
El inicio de obra ya pasó, así que se paga un 30 por ciento a la firma y un 10 por ciento al remate de estructura, con el 60 por ciento en el cierre: un inicio más pesado que la mayoría. Pregunte si el nuevo equipo lo reparte. El presupuesto de la comunidad sale a unos $1,21 el pie al mes en las fichas del MLS, $1.053 en la unidad de entrada. Y la cláusula de alquiler: la hoja de inventario de broker presenta Cove como apto para renta corta, mientras que el material del propio promotor y las fichas del MLS no dicen nada sobre alquileres. Consígala en la declaración antes de comprar para renta.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $170M cerrados en septiembre de 2025 con Bravo Property Trust (Aaron Krawitz, Nueva York). El promotor reconoció que "no fue fácil" con tipos altos; se cerró, y la obra siguió. |
| Prevendido | 30% en la última divulgación |
| Entrega | 2028, según el promotor. El préstamo cerró en septiembre de 2025 y la obra empezó en marzo de 2026 con un acto de inicio, así que el calendario está financiado. El 2026 de la hoja de broker era simplemente un error. |
| Promotor | SB Development Group (Joseph Stern, Joni Benjamini) y Hazelton Capital Group (Adam Westreich), ambos de Nueva York. Arquitectura de Kobi Karp, interiores de Dieguez Fridman. La comercialización pasó de OneWorld Properties al equipo Eklund-Gomes de Douglas Elliman en marzo de 2026. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Una torre financiada, comprada en la parte baja de la lista
Cove tiene lo que le falta a la mayor parte de la cartera de Edgewater: un préstamo de $170M cerrado, obra iniciada en marzo de 2026 y entrega en 2028. La unidad de entrada está hoy $105.000 por debajo del mínimo publicado por el propio promotor y por debajo de la reventa de la obra nueva de Edgewater.
Quédese con los un dormitorio de pisos bajos, donde la ventaja de precio es medible. Trate la parte alta como vivienda con una prima real. Confirme la regla de alquiler en la declaración y negocie el 30 por ciento a la firma.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Cove Miami
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- The Standard Residences, Midtown Miami, Midtown Miami, Delivered April 2026
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, SB Development and Hazelton score $170M construction loan (Sep 2025)
- The Real Deal, SB and Hazelton tap Eklund-Gomes to take over sales (Mar 2026)
- The Real Deal, SB Development and Hazelton launch sales of Edgewater condo tower (Jun 2023)
- Florida YIMBY, $170M construction loan for Cove Miami (Sep 2025)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-28. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.