La apuesta
Villa es la segunda torre del equipo de One Thousand Museum: 70 residencias frente a la bahía de 3.000 a 6.000 sf, un préstamo de $285M cerrado en diciembre de 2024, la mitad vendida a esa fecha, entrega en 2027. La entrada pide unos $1.670 el pie y las fichas activas entre $1.850 y $2.220. Edgewater no tiene nada comparable entregado, y eso es a la vez el argumento y el riesgo: el precio lo fija el producto, no ninguna reventa.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $4M – $7M (condominios y casas) | 13 | $4,415,000 | $1,297 |
| $7M en adelante (condominios y casas) | 12 | $9,925,000 | $2,210 |
Absorción: una banda estrecha, la mitad ya vendida
Edgewater y el downtown, 33137 y 33132, registraron 13 cierres entre $4M y $7M y 12 por encima de $7M en los últimos doce meses, casas frente al agua incluidas. Contando solo condominios son 11 al año por encima de $4M, 7 en Edgewater, ninguno por encima de $6,5M. 70 residencias son 2,8 años de la banda completa y unos seis años del flujo de condominios. La mitad está bajo contrato, así que el excedente real son las 35 restantes, unos tres años de cierres de condominios. Léalo como margen de negociación sobre lo que queda por vender, no como motivo para quedarse fuera.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 29 | $1,054 |
| 2025 | 38 | $947 |
| 2026 | 62 | $962 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Precio de trofeo, no de reventa
La entrada de $5M en una planta de 3.000 sf sale a unos $1.670 el pie, y las tres fichas activas piden entre $1.850 y $2.220. Los condominios de Edgewater por encima de $4M cerraron este año a una mediana de $1.080 el pie, cinco de los siete en Missoni Baia y Aria Reserve. One Thousand Museum, la torre anterior de los mismos promotores, cerró residencias de planta completa a $1.522 y $1.564 el pie y un penthouse a $2.383. Villa pide, por tanto, un precio de One Thousand Museum en Edgewater, cerca de un 55% por encima de las mejores reventas del barrio. La prima paga tamaño, una planta frente a la bahía y una marca de hospitalidad. Cómprela para vivirla y negocie la cifra.
Hoy en el MLS
3 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-04. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2702 | 4/5 | — | $5,750,000 | — | $6,274 | 302 |
| 3002 | 3/4 | 2,636 sf | $5,850,000 | $2,219 | $6,259 | 358 |
| 601 | 4/5 | 5,896 sf | $10,900,000 | $1,849 | $12,476 | 945 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11537206 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $5,750,000 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido, hito de inicio de obra ya pasado) | 20% | $1,150,000 | $1,150,000 | 12 mo | −$51,750 |
| Al remate de estructura | 10% | $575,000 | $1,725,000 | 8 mo | −$17,250 |
| En el cierre | 70% | $4,025,000 | $5,750,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $5,750,000 | −$69,000 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $69,000, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 3,000 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $5,750,000 | −$116,150 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$10,800 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$126,950 |
Coste del depósito, cuotas, y qué asegurar
Terra no ha publicado calendario de depósitos, así que la tabla asume el estándar de Miami: el inicio de obra ya pasó, así que cuente con un 20% al contrato, un 10% al remate de estructura y un 70% al cierre, dentro de un año. Las cuotas de la asociación en las fichas van de $6.259 a $12.476 al mes, unos $2,10 a $2,40 el pie, y aquí pesan más que el coste del depósito. Dos peticiones normales antes de firmar: la cláusula de alquiler de la declaración registrada, que no está publicada, y la lista de inventario restante con condiciones, porque 35 residencias sin vender en una banda estrecha es justo donde un promotor mueve precio o estructura.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Cerrado. $285M de Tyko Capital (respaldado por Elliott Management), diciembre de 2024, estructurado por Walker & Dunlop, con cerca del 50% de las residencias bajo contrato en ese momento. |
| Prevendido | 50% en la última divulgación |
| Entrega | 2027, según The Real Deal y Commercial Observer. La obra arrancó a finales de 2024 y Florida YIMBY informó 21 pisos levantados en enero de 2026. El modelo usa doce meses. |
| Promotor | Terra (David Martin) y One Thousand Group (Louis Birdman y Kevin Venger, promotores de One Thousand Museum), con Major Food Group a cargo del programa de hospitalidad. ODP Architects. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Una vivienda con marca, comprada negociando
Financiada, vendida a la mitad y a un año de la entrega, por el equipo que construyó One Thousand Museum. El riesgo de entrega es moderado y nada en Edgewater ofrece este tamaño frente a la bahía.
La cuestión es el precio: cerca de un 55% por encima de las mejores reventas de Edgewater y a la par de One Thousand Museum. Cómprela para vivirla, elija un piso más bajo o una planta que el promotor aún necesite colocar, y consiga la declaración y las cuotas antes de firmar.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Villa Miami
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Fuentes
- The Real Deal, One Thousand Group pays $53M for dev site in Miami's Edgewater (Dec 2024)
- Commercial Observer, Tyko Capital provides $285M for Major Food Group condo in Miami (Dec 2024)
- Florida YIMBY, Villa Miami reaches 21 floors at 710 NE 29th Street (Jan 2026)
- Terra, $285M construction loan announcement
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-04. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.