The betLa apuesta
Nobu Residences at 619 Brickell is a 75-storey Foster + Partners tower that averages $2,500 to $2,700 a foot, about double the $1,229 that homes at $3M to $5M close at in 33131. You are buying the brand, the bayfront and first pick of the floor plans. The open risk is the site: in October an appeals court upheld a ruling that reopens the vote lifting its historic designation.
Nobu Residences en 619 Brickell es una torre de 75 pisos de Foster + Partners que promedia entre $2.500 y $2.700 el pie, aproximadamente el doble de los $1.229 a los que cierran las viviendas de $3M a $5M en 33131. Compra la marca, la bahía y la primera elección de plantas. El riesgo abierto es el terreno: en octubre un tribunal de apelación confirmó un fallo que reabre la votación que levantó su protección histórica.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $5M$3M – $5M | 17 | $4,150,000 | $1,229 |
| $5M – $10M$5M – $10M | 5 | $6,500,000 | $1,323 |
| $10M and above$10M en adelante | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta | — |
Fourteen years of supply above $3MCatorce años de oferta por encima de $3M
321 residences against 23 closings a year above $3M in 33131 is 14.0 years of supply. Only 5 homes closed at $5M to $10M in twelve months, and 1 above $10M. The buyer pool for this tower is therefore not the postcode: it is international branded-residence demand, which the developers say put more than $1 billion of reservations on the book by June 2026. Reservations are not contracts, and no conversion figure has been published since. The early-buyer argument holds in its usual form: the list rises as the stack sells, so the first contracts get the price and the views.
321 residencias frente a 23 cierres al año por encima de $3M en 33131 son 14,0 años de oferta. En doce meses solo cerraron 5 viviendas de $5M a $10M, y 1 por encima de $10M. El comprador de esta torre no es, por tanto, el código postal: es la demanda internacional de residencias de marca, que según los promotores reunió más de $1.000 millones en reservas a junio de 2026. Una reserva no es un contrato, y desde entonces no se ha publicado cuántas se convirtieron. El argumento del comprador temprano se mantiene en su forma habitual: la lista sube a medida que se vende el edificio, así que los primeros contratos se quedan con el precio y las vistas.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
About double the delivered market, for the brandCerca del doble del mercado entregado, por la marca
The smallest residence, 1,160 sf from $3M, works out at $2,586 a foot, inside the published $2,500 to $2,700 average. Homes at $3M to $5M in 33131 closed at a median $1,229 over the trailing year, and condos built since 2023 resold at $1,275 across 20 closings this year. That is a 103% premium to new delivered stock. Branded bayfront towers carry one, and this is the first Nobu residence in South Florida, but the premium is the purchase: buy it as the home you want, not as a trade on Brickell's resale market.
La residencia más pequeña, 1.160 sf desde $3M, sale a $2.586 el pie, dentro del promedio publicado de $2.500 a $2.700. Las viviendas de $3M a $5M en 33131 cerraron a una mediana de $1.229 en los últimos doce meses, y los condominios construidos desde 2023 se revendieron a $1.275 en 20 cierres este año. Es una prima del 103% sobre el producto nuevo ya entregado. Las torres de marca frente a la bahía la llevan, y esta es la primera residencia Nobu del sur de Florida, pero la prima es la compra: cómprela como la vivienda que quiere, no como una operación sobre la reventa de Brickell.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 619 Brickell Ave, Miami FL 33131, pulled 2026-11-08. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 619 Brickell Ave, Miami FL 33131, extraído el 2026-11-08. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $3,000,000 at 4.5% simple, 60 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,000,000 al 4.5% simple, a 60 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $300,000 | $300,000 | 60 mo | −$67,500 |
| At groundbreaking (assumed standard)Al inicio de obra (estándar asumido) | 10% | $300,000 | $600,000 | 54 mo | −$60,750 |
| At top-off (assumed standard)Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $300,000 | $900,000 | 18 mo | −$20,250 |
| At closingEn el cierre | 70% | $2,100,000 | $3,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $3,000,000 | −$148,500 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $148,500, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $148,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,160 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,160 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $3,000,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,000,000 | −$60,600 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,176 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$64,776 |
Five years of deposits, and a site still in courtCinco años de depósitos, y un terreno todavía en los tribunales
Construction could start in the second quarter of 2027 and take about four and a half years, so the model holds deposits 60 months: about $148,500 of carry on $3M under the Miami 10/10/10/70, assumed because no schedule is published. The site is the open item. In October the Third District Court of Appeal upheld a ruling that IconBrickell II owners were wrongly shut out of the vote lifting the lot's historic status, which can send it back to the historic board. Ask that the second instalment fall due only after that vote and a closed construction loan.
La obra podría empezar en el segundo trimestre de 2027 y durar unos cuatro años y medio, así que el modelo mantiene los depósitos 60 meses: unos $148.500 de coste sobre $3M con el 10/10/10/70 de Miami, asumido porque no hay calendario publicado. El terreno es la cuestión abierta. En octubre el Tercer Tribunal de Apelación de Distrito confirmó un fallo según el cual los propietarios de IconBrickell II fueron excluidos indebidamente de la votación que levantó la protección histórica del solar, lo que puede devolverlo a la junta de patrimonio. Pida que el segundo pago solo venza tras esa votación y tras un préstamo de construcción cerrado.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported as of November 2026.Ningún préstamo de construcción publicado a noviembre de 2026. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2031 on the developer's own timeline: construction from the second quarter of 2027, about four and a half years (Iñigo Ardid, The Real Deal, 4 June 2026). On 15 October 2026 the developers said the groundbreaking timeline is unchanged; the Brickell Homeowners Association expects a delay. 60 months is the model here.2031 según el propio calendario del promotor: obra desde el segundo trimestre de 2027, unos cuatro años y medio (Iñigo Ardid, The Real Deal, 4 de junio de 2026). El 15 de octubre de 2026 los promotores dijeron que el calendario de inicio de obra no cambia; la Brickell Homeowners Association espera un retraso. Aquí se modelan 60 meses. |
| DeveloperPromotor | 13th Floor Investments (Arnaud Karsenti) and Key International (the Ardid family). Foster + Partners designs, Sieger Suarez is architect of record, One Sotheby's International Realty sells with Key. The historic church stays and is restored.13th Floor Investments (Arnaud Karsenti) y Key International (la familia Ardid). Diseña Foster + Partners, Sieger Suarez es el arquitecto responsable, One Sotheby's International Realty vende junto con Key. La iglesia histórica se conserva y se restaura. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
A residence purchase, not a market tradeUna compra de vivienda, no una operación de mercado
The team is real: 13th Floor and Key International, Foster + Partners with Sieger Suarez, more than $1 billion of reservations by June 2026. For a buyer who wants the first Nobu residence in Miami, on the bay, this is the building.
As an investment it asks double what delivered Brickell stock closes at, into 14 years of supply above $3M, with no loan, no groundbreaking and a historic vote reopened. Reserve if you want it; sign once the site and the loan are settled.
El equipo es real: 13th Floor y Key International, Foster + Partners con Sieger Suarez, más de $1.000 millones en reservas a junio de 2026. Para quien quiere la primera residencia Nobu de Miami, frente a la bahía, este es el edificio.
Como inversión pide el doble de lo que cierra el producto entregado de Brickell, en 14 años de oferta por encima de $3M, sin préstamo, sin inicio de obra y con una votación histórica reabierta. Reserve si la quiere; firme cuando el terreno y el préstamo estén resueltos.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Nobu Residences BrickellEl expediente completo de Nobu Residences Brickell
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, 13th Floor and Key launch sales with $1B in reservations (Jun 2026)
- The Real Deal, Brickell residents' fight over the Nobu tower resurrected (Aug 2026)
- The Real Deal, Miami loses appeal over the Nobu condos in Brickell (Oct 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-08. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-08. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.