The betLa apuesta
W Pompano Beach is Related's third tower on this stretch of North Ocean Boulevard, after Solemar and Casamar, both sold and delivered. This one adds a W hotel run by Marriott, so the suite buyer gets a furnished unit and a hotel programme rather than a management problem. Launch prices have already moved: the entry suite was $775,000 in 2024 and the cheapest on the MLS today asks $1.04M. The launch cohort is being validated.
W Pompano Beach es la tercera torre de Related en este tramo de North Ocean Boulevard, después de Solemar y Casamar, ambas vendidas y entregadas. Esta añade un hotel W operado por Marriott, así que quien compra una suite recibe una unidad amueblada y un programa hotelero, no un problema de gestión. Los precios de lanzamiento ya se movieron: la suite de entrada costaba $775.000 en 2024 y la más barata del MLS hoy pide $1,04M. El primer grupo de compradores ya está validado.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33062 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $700,000 – $1.5M$700.000 – $1,5M | 153 | $925,000 | $514 |
| $1.5M – $3.2M$1,5M – $3,2M | 101 | $1,907,000 | $912 |
| $3.2M – $6M$3,2M – $6M | 30 | $3,875,000 | $1,306 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
33062 closed 284 homes across W's three price bands in the last twelve months, so 373 units are about 1.3 years of that market, and the 296 suites alone about 1.2 years of the two lower bands. That is comfortable for an oceanfront tower that has been selling since 2025. The postcode runs 9.4 months of supply, asks $452 a foot against $408 paid, a balanced market. The open question is timing, not demand: no groundbreaking and no construction loan have been reported, so the model holds 39 months.
El 33062 cerró 284 viviendas en las tres bandas de precio de W en los últimos doce meses, así que 373 unidades son unos 1,3 años de ese mercado, y las 296 suites solas unos 1,2 años de las dos bandas inferiores. Es holgado para una torre frente al mar que vende desde 2025. El código postal está en 9,4 meses de inventario, con precios pedidos de $452 el pie frente a $408 pagados, un mercado equilibrado. La duda es el calendario, no la demanda: no se ha anunciado inicio de obra ni préstamo de construcción, así que el modelo cuenta 39 meses.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33062 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33062 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33062 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33062 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2024 | 14 | $1,121 |
| 2025 | 14 | $1,254 |
| 2026 | 39 | $1,268 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced above Casamar, for the hotel and the brandPor encima de Casamar, por el hotel y la marca
The band medians ($514, $912 and $1,306 a foot) are older Pompano stock. The comparison is Related's own deliveries next door: Casamar closed 13 homes in the last year at a median $1,160 a foot, Solemar's genuine resales at $1,091 to $1,209. W asks $1,461 on the 1,815 sf corner suite and $1,510 on the 3,462 sf residence, 25 to 30 percent above Casamar. The studio suite at $1,488 has no local comparable at all: no small furnished hotel unit has been built on this beach. You pay for the W flag and the hotel programme; decide whether that income is worth 25 percent.
Las medianas de banda ($514, $912 y $1.306 el pie) son producto antiguo de Pompano. La comparación son las entregas del propio Related al lado: Casamar cerró 13 viviendas el último año a una mediana de $1.160 el pie, y las reventas reales de Solemar entre $1.091 y $1.209. W pide $1.461 en la suite de esquina de 1.815 sf y $1.510 en la residencia de 3.462 sf, entre un 25% y un 30% por encima de Casamar. La suite estudio a $1.488 no tiene comparable local: en esta playa no se ha construido ninguna unidad hotelera pequeña y amueblada. Se paga la bandera W y el programa hotelero; decida si ese ingreso vale un 25%.
On the MLS todayHoy en el MLS
3 listings in this building are Active right now, pulled 2026-09-30. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
3 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-09-30. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1410 | 0/1 | 696 sf | $1,035,900 | $1,488 | — | 94 |
| 1403 | 2/3 | 1,815 sf | $2,650,900 | $1,461 | $3,231 | 94 |
| 11A | 4/— | 3,462 sf | $5,228,900 | $1,510 | $6,279 | 199 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11976815 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11976815 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,035,900 at 4.5% simple, 39 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,035,900 al 4.5% simple, a 39 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $103,590 | $103,590 | 39 mo | −$15,150 |
| 90 days after contract90 días después del contrato | 10% | $103,590 | $207,180 | 36 mo | −$27,969 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $103,590 | $310,770 | 30 mo | −$34,962 |
| At closingEn el cierre | 70% | $725,130 | $1,035,900 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,035,900 | −$78,081 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $78,081, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $78,081, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 580 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 580 sf.
| HOA at $1.8/sf/monthGastos de comunidad a $1,8/sf/mes | −$12,528 |
| Property tax at 2.02% of $1,035,900Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,035,900 | −$20,925 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,088 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,541 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
The developer has not published a deposit schedule. We assume the Miami standard 10/10/10/70 over a 2029 delivery, which puts 30 percent of the price at work for about three years. On the $1.04M studio suite that is about $311,000 with no income. The association fee on the MLS rows runs about $1.80 a foot a month ($3,231 on the 1,815 sf suite). Get three things in writing: the hotel rental programme split and the owner-use rules, the deposit schedule, and evidence of construction financing before the second 10 percent is due.
El promotor no ha publicado calendario de depósitos. Suponemos el estándar de Miami 10/10/10/70 con entrega en 2029, lo que inmoviliza un 30% del precio durante unos tres años. En la suite estudio de $1,04M son unos $311.000 sin ingreso. La cuota de comunidad en las fichas MLS sale a unos $1,80 el pie al mes ($3.231 en la suite de 1.815 sf). Pida tres cosas por escrito: el reparto y las reglas de uso propio del programa hotelero, el calendario de depósitos, y prueba de la financiación de obra antes de pagar el segundo 10%.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported in the sources read (The Real Deal, Florida YIMBY). The site was bought in 2023 and the land is held by the partnership.No se ha publicado préstamo de construcción en las fuentes consultadas (The Real Deal, Florida YIMBY). El terreno se compró en 2023 y lo tiene la sociedad. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2029, per the developer's MLS rows and the broker sheet. No groundbreaking has been reported, so treat 2029 as the target and not a schedule.2029, según las fichas MLS del promotor y la hoja del broker. No se ha anunciado el inicio de obra, así que 2029 es un objetivo, no un calendario. |
| DeveloperPromotor | Related Group (the Pérez family) and BH Group (Isaac and Liat Toledano), W brand licensed from Marriott, which operates the hotel. Related delivered Solemar (2023) and Casamar (2025) on the same stretch of North Ocean Boulevard. Sales by Fortune International.Related Group (la familia Pérez) y BH Group (Isaac y Liat Toledano), marca W bajo licencia de Marriott, que opera el hotel. Related entregó Solemar (2023) y Casamar (2025) en el mismo tramo de North Ocean Boulevard. Comercializa Fortune International. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Condo-hotel suites marketed for nightly rental through the W hotel programme (developer's MLS listing remarks, read 30 September 2026; broker inventory sheet, read 17 September 2026). Rental terms for the 77 private residences are not publishedSuites de condo-hotel comercializadas para renta por noches a través del programa hotelero de W (comentarios de las fichas MLS del promotor, leídos el 30 de septiembre de 2026; hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026). Las condiciones de alquiler de las 77 residencias privadas no están publicadas |
RecommendationRecomendación
Buy the suites early, negotiate the residencesCompre suites temprano, negocie las residencias
A Related oceanfront tower with a Marriott-run W hotel, 1.3 years of band demand and launch prices already up about a third. The residences ask 25 to 30 percent over Casamar, which has closed in volume next door.
For the hotel income, take a suite now and read the programme contract first. For a residence, negotiate toward Casamar's $1,160 line and tie the second deposit to a closed construction loan.
Una torre de Related frente al mar con un hotel W operado por Marriott, 1,3 años de demanda en su banda y precios de lanzamiento ya un tercio más altos. Las residencias piden entre un 25% y un 30% sobre Casamar, que ha cerrado en volumen al lado.
Para el ingreso hotelero, tome ahora una suite y lea antes el contrato del programa. Para una residencia, negocie hacia la línea de $1.160 de Casamar y ate el segundo depósito a un préstamo de construcción cerrado.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on W Pompano BeachEl expediente completo de W Pompano Beach
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- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, BH, Related land W brand for Pompano Beach condo-hotel project (Nov 2024)
- The Real Deal, Related, BH buy Chetrit's Pompano Beach dev site (Jun 2023)
- Florida YIMBY, W Pompano Beach Hotel & Residences unveils nine beachfront penthouses (Feb 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-30. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-30. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.