La apuesta
72 Carlyle es la tercera torre de Lefferts en North Beach, 134 residencias en 20 pisos junto a 72 Park, y la cifra que la decide es unos $1.430 el pie: el piso de $1,1 millones sobre el plano más pequeño, de 770 sf, al nivel de los $1.503 y $1.590 a los que cerraron dos unidades de 72 Park desde julio. Mismo promotor, misma cuadra, y una lista de precios que ya bajó desde $1,8 millones.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33141 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1M – $2M | 64 | $1,325,000 | $827 |
| $2M – $4M | 33 | $2,625,000 | $1,062 |
| $4M – $10M | 28 | $5,900,000 | $1,616 |
Un código postal profundo, una franja alta delgada
En 33141 cerraron 124 viviendas entre $1 millón y $10 millones en los últimos doce meses, así que 134 residencias son cerca de un año de ese flujo. Los condos fueron 57, lo que da 2,4 años, y solo cinco de esos cierres fueron en edificios terminados después de 2015: 72 Park, Monaco Yacht Club, Peloro y dos en L'Atelier. Por encima de $4 millones, 24 de 28 cierres fueron casas. La misma zona entrega las 121 unidades de Palma a fines de 2027, las 222 de 7200 Collins y las 232 de NoBe Parc, así que los planos grandes compiten con mucho producto nuevo. El código postal tiene 12,9 meses de oferta.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 3 | omitido, 3 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La entrada al nivel de reventa de 72 Park, no de su venta inicial
Los $1.845 de la tarjeta anterior no son una cifra de reventa: once de esos cierres son la propia venta inicial del promotor de 72 Park en la primavera de 2025, así que el -23% compara una lista de precios con otra. Lefferts lanzó 72 Carlyle de $1,8 millones a $10 millones en septiembre de 2025; en agosto de 2026 The Real Deal citaba una lista desde $1,1 millones. Sobre el plano más pequeño, de 770 sf, son unos $1.430 el pie, frente a $1.503 (#1702, octubre) y $1.590 (#1413, julio) en los cierres de 72 Park en el MLS este año, y $1.011 a $1.471 en sus tres reventas registradas con la superficie del Condado. Los tres dormitorios de 6.276 sf a $10 millones son $1.594 el pie; L'Atelier, sobre la arena en la calle 69, cerró entre $1.828 y $1.875.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 600 72nd St, Miami Beach FL 33141, extraído el 2026-10-30. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,100,000 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $110,000 | $110,000 | 26 mo | −$10,725 |
| Al inicio de obra | 10% | $110,000 | $220,000 | 22 mo | −$9,075 |
| Al remate de estructura | 10% | $110,000 | $330,000 | 10 mo | −$4,125 |
| En el cierre (fines de 2028) | 70% | $770,000 | $1,100,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,100,000 | −$23,925 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $23,925, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 770 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,100,000 | −$22,220 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,772 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$24,992 |
Lo que hay que obtener antes de firmar
No se ha anunciado ningún préstamo de construcción ni hay fecha de inicio de obra; Florida YIMBY informó en septiembre de 2025 que la obra no había empezado, y la meta es ahora fines de 2028. Sin calendario publicado, el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70: unos $330.000 sobre la unidad de entrada de $1,1 millones quedan inmovilizados hasta dos años. 72 Park se comercializa como apto para renta corta; 72 Carlyle no, así que pida por escrito la cláusula de alquiler del borrador de declaración, el calendario y el prestamista.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Ningún préstamo de construcción anunciado a octubre de 2026. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Fines de 2028, según The Real Deal (agosto de 2026). Sin fecha de inicio de obra; Florida YIMBY informó en septiembre de 2025 que la obra no había empezado. |
| Promotor | Lefferts, fundada por Mendy Chudaitov, promotor de 72 Park al lado (206 unidades, cierres desde marzo de 2025) y de Palma Miami Beach. Ventas del equipo Eklund Gomes de Douglas Elliman. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada: a diferencia de 72 Park, al lado, The Real Deal no describe 72 Carlyle como apto para renta corta; la declaración aún no está registrada |
Recomendación
Los planos de entrada, de un promotor que entrega
Lefferts terminó 72 Park y lo cerró, que es lo más sólido que un comprador de North Beach puede saber de un promotor. Los planos de entrada, cerca de $1.430 el pie, están en línea con las reventas de ese edificio, con interiores de Piero Lissoni y 45.000 sf de amenidades.
Compre uno y dos dormitorios cerca del piso de la lista cuando se cierre el préstamo, no los planos grandes: a $1.594 el pie piden precio de frente al mar a cinco cuadras de la playa. Obtenga la cláusula de alquiler antes del depósito.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de 72 Carlyle
Siga leyendo
- 7200 Collins, North Beach, Delivering 2027
- Ella Miami Beach, North Beach, Delivering 2027
- NoBe PARC, North Beach, Delivering late 2028
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Lefferts kicks off sales for 72 Carlyle, its third North Beach condo project (Sep 2025)
- The Real Deal, Map: North Beach's development pipeline (Aug 2026, from $1.1M, late 2028)
- Florida YIMBY, 72 Carlyle to comprise 134 luxury homes (Sep 2025, sizes)
- South Florida Agent Magazine, development roundup (Oct 2025, 250 feet, $1.8M to $10M)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-30. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.