La apuesta
Palma es Lefferts repitiendo, a una cuadra de 72 Park, su primera torre en North Beach, entregada en 2025 apta para renta y vendida al 90%. 121 residencias amuebladas, sin restricciones de renta según el broker de ventas, 75% vendido, pilotes en el suelo desde junio de 2026. La entrada arranca cerca de $650.000, por debajo del lanzamiento de 72 Park a $700.000. La apuesta es el último cuarto del edificio antes de que suba la estructura y se mueva la lista.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33141 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $900.000 | 102 | $660,000 | $501 |
| $900.000 – $2M | 80 | $1,200,000 | $743 |
Absorción y calendario
En el 33141 cerraron 102 viviendas entre $500.000 y $900.000 y 80 entre $900.000 y $2M en los últimos doce meses. Las 121 unidades son unos ocho meses de ese flujo, y tres cuartas partes ya están vendidas. El código postal está en 12,9 meses de inventario, con precios pedidos de $511 el pie frente a $440 pagados, pero es producto antiguo. La oferta que importa llega a las mismas cuadras casi a la vez: 222 unidades en 7200 Collins en 2027, y las 17 fichas de 72 Park hoy.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 1 | omitido, 1 venta |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Frente a 72 Park, del propio Lefferts
Desde $650.000 sobre 405 sf son unos $1.605 el pie; el máximo del rango publicado, unos $1,5M sobre 1.342 sf, ronda los $1.118. 72 Park, mismo promotor, a una cuadra, es la referencia justa: sus dos reventas MLS cerraron a $1.317 y $1.330 el pie, mientras sus 17 fichas piden una mediana de $1.845 y las tres de Ella entre $1.368 y $1.851. Las plantas más pequeñas llevan una prima sobre lo que realmente se ha revendido; las grandes quedan por debajo.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 600 71st St, Miami Beach FL 33141, extraído el 2026-10-02. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $650,000 al 4.5% simple, a 15 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $65,000 | $65,000 | 15 mo | −$3,656 |
| 90 días después del contrato | 10% | $65,000 | $130,000 | 12 mo | −$5,850 |
| Al coronar la estructura | 10% | $65,000 | $195,000 | 6 mo | −$4,388 |
| En el cierre (finales de 2027) | 70% | $455,000 | $650,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $650,000 | −$13,894 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $13,894, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 405 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $650,000 | −$13,130 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,458 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$14,588 |
Qué asegurar antes de firmar
No hay calendario de depósitos publicado, y una página de broker cita un 50%, sin confirmar. Suponemos el estándar de Miami 10/10/10/70, así que unos $195.000 sobre la unidad de entrada de $650.000 quedan inmovilizados hasta quince meses. No se ha publicado ningún préstamo de construcción: pregunte quién financia la obra. Pida el presupuesto de la comunidad y el texto sobre renta del borrador de declaración, porque sin restricciones es una promesa comercial hasta que se registre.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No publicado. No se ha anunciado ningún prestamista ni importe para Palma. Russell Galbut, inversor en los proyectos de Lefferts en North Beach, ayudó a cerrar el préstamo de $97,5M de 72 Park en 2022 (The Real Deal). Pregunte al promotor antes de firmar. |
| Prevendido | 75% en la última divulgación |
| Entrega | Finales de 2027 según el promotor y Cervera. La obra arrancó en diciembre de 2025 y los pilotes estaban en curso en junio de 2026; una estructura de 14 plantas desde ahí apunta de forma realista a finales de 2027 o principios de 2028. El modelo cuenta quince meses. |
| Promotor | Lefferts, fundada por Mendy Chudaitov, que entregó 72 Park en la calle 72 en 2025 y construye 72 Carlyle al lado; Russell Galbut invierte junto a ella. Arquitectura de Built Form, interiores de Studio Ramirez, KAST Construction como constructor, ventas de Cervera. |
| Política de alquiler | Comercializado sin restricciones de renta por Cervera, el broker de ventas, y como apto para renta por The Real Deal (agosto de 2026); la declaración aún no está registrada, así que es una promesa comercial y no un documento |
Recomendación
Compre las plantas grandes, negocie las pequeñas
Un segundo edificio del promotor que entregó 72 Park: amueblado, apto para renta, vendido al 75% y en obra. Los puntos abiertos son el préstamo de construcción no publicado y el calendario real de depósitos.
Compre las plantas grandes, con precio por debajo de la línea de reventa de 72 Park. En las unidades más pequeñas, oferte hacia los $1.300 a $1.350 el pie a los que 72 Park realmente revende, no hacia la lista de lanzamiento.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Palma Miami Beach Residences
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Fuentes
- The Real Deal, Map: developers betting on North Beach (Aug 2026, 121 units, 75% sold)
- The Real Deal, Lefferts starts closings at 72 Park (Mar 2025)
- Florida YIMBY, ground breaks on PALMA Miami Beach Residences (Dec 2025)
- Florida YIMBY, foundation work underway (Jun 2026)
- Florida YIMBY, Palma set for 71st St (Apr 2024, sizes and launch price)
- Cervera Real Estate, Palma Miami Beach (read 2 October 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-02. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.