La apuesta
Arbor Coconut Grove es un edificio terminado de cinco pisos y 45 residencias en Oak Avenue, y la cifra que lo decide es $1.188 el pie: lo que pide su unidad de promotor más barata con superficie publicada, frente a $1.097 de los condos del Grove en la misma banda de precio y $1.536 de los construidos desde 2015. Compra obra nueva a un precio cercano al del producto antiguo, con el riesgo de construcción ya superado.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33133 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1,5M – $2,5M | 129 | $1,850,000 | $947 |
| $2,5M – $4M | 116 | $2,992,500 | $1,053 |
Quedan pocas, en un mercado que las absorbe
En el MLS aparecen seis residencias del promotor de 45: cuatro activas y dos pendientes. El porcentaje vendido no está publicado. El 33133 cerró 245 viviendas entre $1,5M y $4M en los últimos doce meses, así que todo el edificio equivale a 0,2 años de ese flujo, aunque solo 74 de esos cierres fueron condominios. El código postal tiene 5,9 meses de oferta, lo que inclina el mercado hacia el vendedor. La escasez juega a favor del propietario: las torres del Grove no pueden copiar un edificio de cinco pisos en Oak Avenue. Las cuatro unidades activas llevan entre 176 y 289 días publicadas, y ahí está la oportunidad del comprador.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33133 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33133 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 10 | $1,611 |
| 2025 | 22 | $1,530 |
| 2026 | 31 | $1,860 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Un precio entre el producto antiguo y las torres
El promotor pide desde $1.188 el pie (residencia 408, 1.575 sf, $1.870.391) hasta $1.349 (lower penthouse LPH4, $2.523.098). La tabla de bandas marca $947 porque incluye casas y townhouses. Los condominios solos cerraron a una mediana de $1.097 en 43 ventas, y los construidos desde 2015, con Mr. C y Park Grove a la cabeza, a $1.536 en 17. La primera venta del edificio en el MLS, la townhouse 2, cerró a $1.725.000 el 26 de junio de 2026: $1.268 el pie, un 4 por ciento por debajo de los $1.799.000 pedidos. La residencia 504, de cuatro dormitorios, pide $3.767.400 sin superficie en el MLS. Todos los precios por pie usan la superficie del MLS; el registro del Condado aún no se ha leído para este edificio.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-05. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 408 | 3/2 | 1,575 sf | $1,870,391 | $1,188 | $2,362 | 289 |
| LPH3 | 2/2 | 1,475 sf | $1,974,656 | $1,339 | $1,690 | 176 |
| LPH4 | 3/3 | 1,870 sf | $2,523,098 | $1,349 | $1,690 | 288 |
| 504 | 4/4 | — | $3,767,400 | — | $3,676 | 203 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12009141 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,575 sf.
| Gastos de comunidad a $1,04/sf/mes | −$19,656 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,870,391 | −$37,782 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$5,670 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$63,108 |
Lo que dicen los alquileres y lo que hay que leer
Entregado, así que no hay depósito que inmovilizar. Cuatro alquileres cerraron entre julio y octubre de 2026 a entre $9.000 y $11.500 al mes, sin amueblar. La residencia 208, del mismo tamaño que la 408, se alquiló a $11.500: $138.000 al año, un 7,4 por ciento bruto sobre los $1.870.391 pedidos. Tras los $2.362 mensuales de gastos de comunidad de la 408 y un impuesto del 2,02 por ciento quedan $71.874, un 3,8 por ciento, antes de seguro, vacancia y mantenimiento. Cuatro contratos son un primer arrendamiento, no un historial. El mismo plano muestra $1.472 al mes en la 508 y $2.362 en la 408, así que pida el presupuesto. Dada la demanda de ejecución de 2022, pida también las garantías y el estudio de reservas.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Entregado: la deuda de construcción quedó atrás. Trez Forman Capital prestó $20,7M en 2019 (The Real Deal); Trez demandó la ejecución en agosto de 2022 y Arbor Grove Development recibió la escritura en lugar de la ejecución (Bisnow). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado. El YearBuilt de Bridge indica 2025 en la mayoría de los registros y 2026 en algunos, los anuncios pasaron de en construcción a listos para entrar durante 2026 y el primer cierre en el MLS fue el 26 de junio de 2026. El objetivo original era el otoño de 2018. |
| Promotor | Lo terminó Arbor Grove Development LLC, dirigida por Isaac Kodsi y Steven Amster. Lo empezaron Urban Atlantic Group y Oak Ventures en 2017. Diseño de Behar Font & Partners, ventas de Cervera. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Quédese con los pisos bajos y negocie con los días en el mercado
Un edificio bajo terminado en el Grove, sin riesgo de construcción, con alquileres reales ya firmados y precios mucho más cerca del producto antiguo que de las torres. A $1.188 el pie, la residencia 408 queda por debajo de los $1.268 de la primera venta del edificio.
Empiece por la 408, publicada desde enero. Consiga el presupuesto de la comunidad y el texto registrado sobre alquileres, y calcule con los cuatro contratos reales, nunca con una media de mercado.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Arbor Coconut Grove
Siga leyendo
- The Lincoln Coconut Grove, Coconut Grove, Entrega 2028
- The Well Coconut Grove, Coconut Grove, Q4 2028
- Vita at Grove Isle, Coconut Grove, Entregado 2025
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Arbor Coconut Grove nabs construction loan (March 2019)
- Multi-Housing News, Miami condo project gets $21M construction loan (2019)
- Bisnow, Unfinished Coconut Grove condo project transferred to lender to avoid foreclosure (reposted)
- Cervera, Arbor Coconut Grove project page
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-05. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.