La apuesta
The Well Coconut Grove es un condominio de bienestar de 194 residencias, financiado y vendido en más de la mitad, cuya entrada del promotor, $1,5 millones por 960 sf, sale a unos $1.563 el pie. Los condominios de Coconut Grove construidos desde 2015 cerraron este último año a una mediana de $1.839. La entrada está por debajo del producto terminado del Grove; las cuatro reventas publicadas en el MLS, a una mediana de $1.973, no.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33133 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1,5M – $3M | 183 | $2,120,000 | $971 |
| $3M – $10M | 135 | $4,450,000 | $1,328 |
Compradores suficientes, si se cuentan condominios
Frente a todas las viviendas que cerraron entre $1,5 y $10 millones en 33133 en los últimos doce meses, 318, las 194 residencias son 0,6 años de oferta. Pero 164 de esos cierres fueron casas unifamiliares: frente a los 94 condominios solos, el edificio equivale a unos dos años de la demanda de condominios de la banda, entregados de golpe a finales de 2028. Eso aconseja los planos pequeños, donde el grupo de compradores es más amplio, y mantener durante la entrega en vez de revender en ella. El código postal está en 6,0 meses de inventario, un mercado equilibrado.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33133 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33133 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 10 | $1,611 |
| 2025 | 22 | $1,530 |
| 2026 | 30 | $1,849 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La entrada está por debajo del Grove terminado
Las tarjetas de banda marcan $971 y $1.328 el pie porque mezclan casas; esa no es la comparación. Los condominios del Grove construidos desde 2015 (Mr. C, Vita at Grove Isle, Park Grove, Grove at Grand Bay) cerraron a una mediana de $1.839 sobre 49 ventas. Los $1.849 de la tarjeta de producto nuevo son sobre todo cierres de Mr. C Residences, parte de la venta inicial de ese edificio. La entrada del promotor a $1.563 queda por debajo de ambos. Las fichas del MLS, de $1.762 a $2.300, quedan por encima: son compradores que revenden su contrato, con una prima que el edificio aún no ha ganado.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-23. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 404S | 2/3 | 1,539 sf | $2,995,000 | $1,946 | $3,370 | 57 |
| 409S | 2/3 | 1,927 sf | $3,395,000 | $1,762 | — | 78 |
| TH 05 | 4/5 | 3,786 sf | $7,572,000 | $2,000 | $7,816 | 72 |
| PH04 | 3/4 | 3,793 sf | $8,723,900 | $2,300 | $8,307 | 128 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12004168 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,500,000 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| A la firma (estándar supuesto) | 10% | $150,000 | $150,000 | 26 mo | −$14,625 |
| 60 días después de la firma | 10% | $150,000 | $300,000 | 24 mo | −$13,500 |
| Al inicio de obra | 10% | $150,000 | $450,000 | 22 mo | −$12,375 |
| Al cierre | 70% | $1,050,000 | $1,500,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,500,000 | −$40,500 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $40,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 960 sf.
| Gastos de comunidad a $2,15/sf/mes | −$24,768 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,500,000 | −$30,300 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,456 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$58,524 |
Qué asegurar antes de firmar
Terra no ha publicado su calendario de depósitos, así que el costo de arriba usa el estándar de Miami 10/10/10/70, supuesto. Con 26 meses hasta la entrega son unos $40.500 de costo de oportunidad sobre una residencia de $1,5 millones. Las cuotas en las fichas van de $2,06 a $2,19 el pie al mes según las anotan los agentes. La cláusula de alquiler no está publicada: pida los documentos del condominio y confirme que la membresía fundadora del club que describen las fichas figura en el contrato.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $410M de Tyko Capital, cerrado en enero de 2026 y estructurado por Walker & Dunlop: financiación completa del proyecto, y el mayor préstamo de construcción de la historia de Coconut Grove. |
| Prevendido | 50% en la última divulgación |
| Entrega | Cuarto trimestre de 2028, según los promotores. La construcción vertical arrancó la última semana de enero de 2026, con el préstamo ya cerrado. |
| Promotor | Terra, el promotor de Miami de David Martin, con AB Asset Management. Compraron el terreno de 2,2 acres en 2021 y entregaron en 2026 The Well Bay Harbor Islands, el mismo concepto de bienestar. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre la entrada del promotor, no un contrato revendido
El riesgo de construcción es tan bajo como puede serlo en preconstrucción: $410 millones de financiación completa cerrada, más de la mitad vendido y un promotor que acaba de entregar el mismo concepto en Bay Harbor. El cuarto trimestre de 2028 deja 26 meses.
Compre sobre la lista de precios de Terra, donde la entrada ronda $1.563 el pie frente a $1.839 de los condominios terminados del Grove, y prefiera los planos pequeños. Descarte las cesiones del MLS desde $1.760 salvo que se negocien al precio del promotor.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de The Well Coconut Grove
Siga leyendo
- The Lincoln Coconut Grove, Coconut Grove, Delivering 2028
- Vita at Grove Isle, Coconut Grove, Delivered 2025
- Cipriani Residences Miami, Brickell, 2027
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- Commercial Observer, Tyko's $410M construction loan sets record for Coconut Grove (Jan 2026)
- Bisnow, Terra lands Coconut Grove's largest construction loan ever (Jan 2026)
- Florida YIMBY, The WELL Coconut Grove breaks ground at 2835 Tigertail Ave (Jan 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-23. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.