La apuesta
ELLE es la entrada a una torre de marca, amueblada y con renta por noches en Edgewater: $626.000 por un dormitorio de 450 sf, en un terreno comprado en 2023 y el primer edificio residencial de la marca. Comprar antes de que cierre el préstamo de construcción es donde están las mejores condiciones: el promotor necesita contratos para financiarse, y quien firma entonces fija el precio que todo comprador posterior tendrá que validar.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $800.000 | 129 | $650,000 | $597 |
| $800.000 – $1,2M | 88 | $917,500 | $745 |
Absorción y calendario
El 33137 cerró 217 viviendas en las dos bandas de precio de ELLE en los últimos doce meses, así que 180 residencias equivalen a unos diez meses de ese mercado: absorbible. El promotor no ha revelado cuántas están vendidas. Edgewater es hoy un mercado de compradores, 13,5 meses de inventario, y la cartera alrededor de ELLE es amplia. La lógica del comprador temprano aplica por completo, porque la lista solo sube a medida que se vende, pero también su condición: ese dinero temprano espera un préstamo de construcción que no se ha anunciado. El riesgo aquí es el calendario, no la demanda.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 45 | $989 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima de marca que conviene negociar
Los dos un dormitorio a la venta piden $1.391 y $1.363 el pie. Los condominios de Edgewater construidos desde 2023 se revendieron este año a una mediana de $989, un 2,8% menos, y la banda en la que vende ELLE cierra a $597. La comparación de formato más cercana, Gale y Natiivo en el centro, unidades pequeñas amuebladas con renta por noches permitida, se revendió a una mediana de $764 en ocho cierres desde octubre. Lo que se compra en ELLE es un ticket bajo y una etiqueta, no una base baja. El precio de lanzamiento de 2024, cerca de $525.000, es el nivel hacia el que negociar.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-29. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2409 | 1/1 | 450 sf | $626,000 | $1,391 | $788 | 98 |
| 2204 | 1/1 | 540 sf | $736,000 | $1,363 | $788 | 97 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 14 fotografías de la ficha MLS A12031159 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $626,000 al 4.5% simple, a 40 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $62,600 | $62,600 | 40 mo | −$9,390 |
| 60 días después del contrato (estándar supuesto) | 10% | $62,600 | $125,200 | 38 mo | −$17,841 |
| Al inicio de obra (estándar supuesto) | 10% | $62,600 | $187,800 | 34 mo | −$23,944 |
| En el cierre | 70% | $438,200 | $626,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $626,000 | −$51,176 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $51,176, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 450 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $626,000 | −$12,645 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,620 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$14,265 |
Qué asegurar antes de firmar
No hay calendario de depósitos publicado, así que suponemos 10/10/10/70. Pida que el tercer 10% venza al cierre del préstamo de construcción y no en una fecha fija, y que todo depósito quede en custodia (escrow). Las dos fichas MLS muestran la misma cuota de $788 al mes para una unidad de 450 y otra de 540 sf, lo que parece un valor provisional, no un presupuesto: pida el presupuesto de comunidad propuesto. Y la cláusula de alquiler en la declaración cuando esté redactada.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No se ha reportado préstamo de construcción. WD Capital Group anunció en diciembre de 2025 una financiación de predesarrollo, por importe no revelado, para cubrir diseño, permisos y trabajos del terreno antes de la obra vertical. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | No antes de 2029 con lo que se sabe hoy. Los objetivos publicados decían 2027, luego 2028; las fichas MLS del promotor dicen ahora 2029 y 2030, y no se ha reportado ni inicio de obra ni préstamo de construcción. Una torre de 25 pisos necesita unos 30 meses una vez empezada. |
| Promotor | Vertical Developments (Fernando de Nuñez y Lugones) y Urban Network Capital Group (Robert Thorne), bajo licencia ELLE de Lagardère. Arquitectura de Behar Font & Partners, interiores de The One Atelier. Lanzado con Fortune Development Sales. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta (comunicado del promotor recogido por The Real Deal, mayo de 2024; comentarios de las fichas MLS, leídos el 29 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Buen producto: firme sobre el préstamo, no sobre el folleto
ELLE vende algo real: una unidad de marca, amueblada, en Edgewater, que se puede rentar por noches, desde $626.000. La marca es la prima, alrededor de un 40% sobre la reventa de la obra nueva de Edgewater.
Reserve ahora si el producto le encaja, pero ate los depósitos posteriores al primero al cierre del préstamo de construcción y negocie el precio hacia la lista de lanzamiento de 2024. Así protege la posición temprana sin financiar el hueco.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de ELLE Residences Miami
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Fuentes
- The Real Deal, Developers launch Elle-branded condo tower in Miami's Edgewater (May 2024)
- MultifamilyBiz, WD Capital Group secures pre-development financing for 25-story Elle residential tower (Dec 2025)
- Florida YIMBY, residential developments advance in Edgewater (Dec 2025)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-29. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.