La apuesta
Vida es ese caso poco habitual en Edgewater: un edificio de renta por noches que ya tiene la estructura terminada. Nueve plantas, 121 residencias amuebladas, un préstamo de construcción de $38,5M de Peachtree cerrado en septiembre de 2024 y la última losa vertida en marzo de 2025. Los propietarios pueden alquilar a corto o largo plazo sin restricción, según el promotor y The Real Deal. El riesgo de obra está casi consumido. Lo que se compra ahora es el precio, unos $1.290 el pie.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400.000 – $900.000 | 223 | $615,000 | $594 |
| $900.000 – $2,5M | 146 | $1,425,000 | $879 |
Absorción: una carga ligera para Edgewater
El código postal 33137 cerró 223 viviendas entre $400.000 y $900.000 y 146 entre $900.000 y $2,5M en los últimos doce meses. 121 residencias son unos cuatro meses de ese flujo, una de las cargas de entrega más ligeras de esta cartera. El código postal tiene 13,5 meses de oferta, con un precio pedido de $764 el pie frente a $692 cerrado, así que a Edgewater no le falta inventario, pero en su mayoría es producto convencional más antiguo. Un edificio pequeño y amueblado con derecho de renta por noches compite en un grupo mucho más reducido de lo que esos totales sugieren.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Base de lanzamiento frente a la reventa nueva de Edgewater
El promotor anuncia precios desde los $500.000 bajos en las plantas más pequeñas, y Commercial Observer informó de un dormitorio desde $603.432 hasta $2,3M en las más grandes. Sobre el rango de 387 a 1.780 sf son unos $1.290 el pie en ambos extremos. El producto de Edgewater construido desde 2023 se revendió 46 veces este año a una mediana de $993 el pie, y la banda de $900.000 a $2,5M cierra a $879. Vida pide, por tanto, alrededor de un 30 por ciento sobre el producto nuevo ya entregado. Esa prima paga el derecho de alquiler y el mobiliario: valórela contra el ingreso por renta, no contra una reventa.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 410 NE 35th Ter, Miami FL 33137, extraído el 2026-10-03. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $500,000 al 4.5% simple, a 6 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $50,000 | 6 mo | −$1,125 |
| Hito de inicio de obra, ya cumplido | 10% | $50,000 | $100,000 | 6 mo | −$2,250 |
| Hito de remate de estructura, ya cumplido (marzo de 2025) | 10% | $50,000 | $150,000 | 6 mo | −$3,375 |
| En el cierre | 70% | $350,000 | $500,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $500,000 | −$6,750 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $6,750, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 387 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $500,000 | −$10,100 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,393 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$11,493 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres peticiones normales. Primero el calendario de depósitos: Urbana no ha publicado ninguno, así que la tabla asume el estándar de Miami 10/10/10/70, y con la estructura rematada los tres primeros hitos ya pasaron, de modo que cuente con hasta un 30 por ciento a la firma y el resto en el cierre, a unos seis meses. Segundo, la cláusula de alquiler tal como quede registrada: la renta por noches sin restricción es una declaración del promotor hasta que lo diga la declaración de condominio. Tercero, el presupuesto de la comunidad y cualquier comisión del programa de alquiler, que deciden el ingreso neto más que la tarifa por noche.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Cerrado. $38,5M, primera hipoteca a tipo variable a 30 meses de Peachtree Group, septiembre de 2024 (Commercial Observer). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2026, según Florida YIMBY cuando se vertió la última losa en marzo de 2025. No se ha informado de certificado de ocupación; el modelo considera seis meses. |
| Promotor | Urbana Holdings, de Atlanta, dirigida por Allan Gutierrez, que construye a través de su división de Miami, Urbana Bueno. Arquitectura de Kobi Karp. Urbana compró el solar de 0,7 acres por $14M en 2023. |
| Política de alquiler | Comercializado como alquilable a corto y largo plazo sin restricción (The Real Deal, junio de 2023; web del promotor), aún sin declaración registrada |
Recomendación
Compre por el ingreso, negocie la prima
Un edificio amueblado de 121 unidades en Edgewater, financiado y con la estructura rematada, con un derecho de alquiler sin restricción anunciado: el riesgo de entrega es bajo y la carga de oferta ligera. Eso hace de Vida una de las entradas más limpias de la cartera en renta por noches.
El precio es la cuestión. A unos $1.290 el pie pide un 30 por ciento sobre la reventa nueva de Edgewater. Compre las plantas pequeñas por el ingreso, consiga la declaración registrada y el presupuesto, y negocie el precio mientras el promotor todavía tenga unidades por vender.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Vida Residences
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Fuentes
- The Real Deal, Urbana plans 121-unit condo project in Miami's Edgewater (Jun 2023)
- Commercial Observer, Peachtree Group lends $39M on Miami condo development (Sep 2024)
- Florida YIMBY, nine-storey residential tower progresses at 410 NE 35th Terrace (Mar 2025)
- Developer site, vidaedgewater.com
- Miami-Dade Property Appraiser, site parcel 01-3230-005-0030, read 3 October 2026
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-03. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.