La apuesta
The Standard Brickell ya está construido hasta la azotea y financiado: 422 residencias, un paquete de construcción de $513M cerrado en 2025, entrega hacia mediados de 2027. El promotor abrió en los $600.000 medios, unos $1.300 el pie en un estudio de 500 sf, y los condominios de Brickell construidos desde 2023 se revendieron este año a una mediana de $1.274. Compra obra nueva aproximadamente al precio de lo recién entregado, a ocho meses de las llaves.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33130, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $900.000 | 363 | $640,000 | $608 |
| $900.000 – $1,6M | 138 | $1,187,500 | $785 |
Absorción: Brickell puede con ella
Brickell, 33130 y 33131 juntos, cerró 363 condominios entre $500.000 y $900.000 y 138 entre $900.000 y $1,6M en los últimos doce meses. 422 residencias son unos diez meses de ese flujo, una carga ligera para una torre de este tamaño. El mercado amplio tiene 17,8 meses de oferta, con $707 el pie pedido frente a $604 pagado, así que en Brickell el comprador tiene margen en general. Ese margen está sobre todo en producto antiguo. Una torre nueva junto al río y a Brickell City Centre compite en el grupo mucho más estrecho de entregas recientes, que se revendió a $1.274 el pie este año, un 8,4% más que en 2025.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2025 | 32 | $1,175 |
| 2026 | 23 | $1,274 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Obra nueva al precio de la reventa reciente
La entrada del promotor en los $600.000 medios para un estudio de 500 sf sale a unos $1.300 el pie, un 2% por encima de los $1.274 a los que se revendieron este año los condominios de Brickell construidos desde 2023. Hoy en el MLS las ocho unidades activas piden entre $1.037 y $1.624 el pie, mediana $1.116: los dos dormitorios de 962 a 1.099 sf están entre $1.037 y $1.165, por debajo de la mediana de reventa de obra nueva, y los estudios de 548 sf llevan la prima, entre $1.569 y $1.624. Las medianas de banda, $608 y $785, son sobre todo producto antiguo y no son la comparación. Una precaución: en obra nueva la superficie del MLS suele incluir el balcón, así que el precio interior real es más alto. Los dos dormitorios son el valor de este edificio.
Hoy en el MLS
8 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-04. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1402 | 1/1 | 727 sf | $780,000 | $1,073 | $814 | 51 |
| 1608 | 1/1 | 548 sf | $860,000 | $1,569 | $650 | 51 |
| 2006 | 1/1 | 548 sf | $890,000 | $1,624 | $657 | 51 |
| 1712 | 2/2 | 962 sf | $1,070,000 | $1,112 | $1,165 | 51 |
| 1501 | 2/2 | 965 sf | $1,080,000 | $1,119 | $1,112 | 51 |
| 1214 | 2/2 | 1,099 sf | $1,140,000 | $1,037 | $1,278 | 51 |
| 2114 | 2/2 | 1,099 sf | $1,190,000 | $1,083 | $1,278 | 51 |
| 3814 | 2/2 | 1,099 sf | $1,280,000 | $1,165 | $1,462 | 51 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 20 fotografías de la ficha MLS A12064489 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $780,000 al 4.5% simple, a 8 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido, estructura ya rematada) | 30% | $234,000 | $234,000 | 8 mo | −$7,020 |
| En el cierre | 70% | $546,000 | $780,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $780,000 | −$7,020 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $7,020, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 500 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $780,000 | −$15,756 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,800 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$17,556 |
Poco tiempo inmovilizado, y qué asegurar
La estructura está rematada, así que los hitos que un calendario de preconstrucción reparte en tres años ya quedaron atrás. Newgard no nos ha publicado su calendario; la tabla asume el estándar de Miami agrupado en 30% al contrato y 70% al cierre, dentro de ocho meses. Es un edificio de mínimo 30 días. Los apartamentos de un dormitorio en torres de Brickell construidas desde 2022 se alquilaron a una mediana de $4.400 al mes en 28 cierres desde abril, con una mediana de 833 sf, más grandes que estas plantas. Incluso con esa renta, la unidad de 727 sf a $780.000 deja alrededor de un 3,5% neto después de $814 de cuota mensual y un impuesto predial cercano al 2%, antes de vacancia, seguro y gestión. Consiga la cláusula de alquiler registrada y la lista de inventario restante con condiciones antes de firmar.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Cerrado. $513M para las dos torres de One Brickell Riverfront en 2025: $370M sénior de un prestamista no revelado y $143M de mezzanine de 3650 Capital. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2027. Las dos torres remataron estructura en 2026 y Harvey Hernandez dijo a The Real Deal en agosto de 2026 que faltaban unos nueve meses para terminar, es decir, hacia mediados de 2027. El modelo usa ocho meses. |
| Promotor | Newgard Development Group (Harvey Hernandez) con Two Roads Development, bajo la marca de Standard International. Arquitectura de Arquitectonica, G.T. McDonald como contratista general, ONE Sotheby's International Realty en ventas. Mismo equipo y mismo podio que LOFTY Brickell. |
| Política de alquiler | Renta corta excluida por el promotor (The Real Deal, noviembre de 2024); la hoja de inventario de broker indica mínimo 30 días (leída el 17 de septiembre de 2026). Declaración registrada aún no leída por esta oficina |
Recomendación
Compre un dos dormitorios, al precio de reventa de lo nuevo
Financiado, con estructura rematada y a unos ocho meses de la entrega, en un submercado que absorbe sus 422 residencias en menos de un año. El riesgo de obra está consumido y el depósito queda comprometido meses, no años.
Quédese con los dos dormitorios, que piden menos de lo que se revende la obra nueva en Brickell. Trátelo como alquiler mensual o anual con un rendimiento del 3 al 4%, consiga la cláusula de alquiler registrada y negocie mientras el promotor aún tiene un calendario de cierres que proteger.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de The Standard Residences Brickell Miami
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Fuentes
- The Real Deal, Harvey Hernandez and Two Roads to launch Standard condos in Brickell (Nov 2024)
- The Real Deal, Prosper and Versluys buy the Miami River site; completion about nine months away (Aug 2026)
- Florida YIMBY, Newgard and Two Roads secure $513M for One Brickell Riverfront (Oct 2025)
- Commercial Observer, Carlyle leads $513M construction package (Oct 2025)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-04. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.